Beginnersfouten bij investeren in vastgoed

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Oeps… Welke beginnersfouten heb ik zelf gemaakt bij het investeren in vastgoed en moet jij absoluut voorkomen?

Ja de fouten die in gemaakt heb bij mijn eerste beleggingspand blijft nog steeds een pijnlijk onderwerp voor me. Zeker als je na enige tijd terug kijkt op hoe je de aankoop, renovatie en verhuur aanpakte.

Toch deel ik graag mijn beginnersfouten met als doel dat jij ze niet (althans niet allemaal…) hoeft te maken. Dat is namelijk een erg dure leerschool en veel van mijn beginnersfouten waren eigenlijk helemaal niet nodig!

Dus in deze blog post zal ik mijn grootste beginnersfouten met je delen in de hoop dat jij hier van kan leren en ze kan voorkomen.

Hieronder een overzicht van mijn grootste fouten die ik gemaakt heb bij mijn eerste beleggingspand. Ik zal ze één voor één behandelen en aangeven hoe ik het nu zou aanpakken om deze fout te voorkomen.

Mijn grootste beginnersfouten:

Niet uit je doppen kijken!

Kijk uit je EIGEN doppen als je voor een woning gaat kijken! Wees kritisch en laat je niet te snel de mond snoeren door professionals die je hebt ingehuurd. Het is uiteindelijk jouw geld dat je erin steekt!

Uiteraard is het goed om een aankoopmakelaar in te schakelen en om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren.

Echter vertrouw niet blind op je aankoopmakelaar of bouwkundige. Ik had voor de aanschaf een aankoopmakelaar ingeschakeld met ervaring van het kopen en verhuren van appartementen. Deze makelaar deed niet anders dan, dus leek me een prima kandidaat om mij voor beginnersfouten te behoeden…

Vervolgens had ik een bouwkundige keuring laten uitvoeren van het appartement. Hier kwam niks schokkends uit naar voren.

Ondanks het inschakelen van deze professionals, ben ik de volgende zaken na overdracht van de woning nog tegengekomen:

  • Lekkage; Nog geen week na de overdracht stond de benedenbuurman voor de deur. Er was namelijk lekkage vanuit mijn appartement… Ook dit was op te lossen, maar dit kost nog best wat moeite om de lekkage te achterhalen. Bleek een lekkage te zijn die al maanden bekend was, maar waar nooit wat aan gedaan was
  • Afgekeurde elektra (was niet veilig); Dit was te overzien, maar betekende wel dat ik uiteindelijk alle elektra eruit het moet slopen en nieuwe elektra heb moeten laten aanleggen (kosten zo’n €3.000)
  • Funderingsproblemen; Na aanschaf bleken de buren een paar appartementen verderop funderingsproblemen te hebben. Naar aanleiding hiervan zijn wij een funderingsonderzoek gestart (kosten zo’n €5.000). Gelukkig bleek de fundering in orde, echter hier heb ik heel veel geluk gehad, want funderingsherstel kost zomaar €100.000. Dan was ik financieel ten onder gegaan

Hoe deze beginnersfouten voorkomen?

Er waren al sporen te zien van een lekkage, maar de bouwkundige gaf aan dat dit een “oude lekkage” was. De volgende keer schakel ik liever een lekdetectiebedrijf in bij enige twijfel of er lekkage is. Kost iets meer, maar dan weet je ook waar je aan toe bent.

Dat de elektra afgekeurd zou worden zou iedere elektricien gelijk zien. Dus in geval van twijfel is het wellicht verstandiger om elektricien kort naar de elektra te laten kijken ipv een bouwkundige.

Mogelijke funderingsproblemen is echt mijn eigen fout. Als je door de straat heen liep zag je al dat er panden scheef stonden! Kortom één en één is twee. Daar heb je geen bouwkundige voor nodig. Gewoon zelf kritisch kijken naar je omgeving!

Eigenlijk is dit een heel simpele, maar wel super belangrijke les die geleerd hebt van mijn eerste beleggingspand.

Niet weten wie je toekomstige huurders zijn

Vooraf had ik een duidelijk beeld van waar ik een beleggingspand wilde gaan kopen. Dit was gebaseerd op het te verachte (bruto) rendement op de huurinkomsten van minimaal 9%.

Wat ik alleen niet helder had was wie de doelgroep van mijn toekomstige huurders waren. Bij aankoop van het beleggingspand wilde ik eerst gaan verhuren aan studenten. Hier kan je namelijk het hoogste rendement mee behalen. Dit was ook wat mijn aankoop- en verhuurmakelaar voor ogen had.

Verhuren aan studenten bleek toch te veel narigheid te geven met de buren, dus toch maar gekeken naar een alternatief. Een andere verhuurmakelaar gaf aan dat het pand en de locatie perfect was voor expats. Een andere verhuurmakelaar gaf aan toch maar internationale studenten en ik ben uiteindelijk uitgekomen op woningdelers.

De keus voor de doelgroep is een beetje verlopen zoals hieronder te zien:

weet wie je doelgroep is

Dit heeft onnodige vertraging opgeleverd en uiteindelijk voor dubbele makelaarskosten gezorgd.

Hoe deze beginnersfouten voorkomen?

Simpel. Zorg dat je je doelgroep kent! Maak een plan vanaf aankoop, renovatie en verhuur met je doelgroep in je achterhoofd. Dit is vele malen efficiënter er voorkomt vertraging en onnodige kosten.

Geen goed renovatieplan hebben

In het Engels heb je deze quote: “If you fail to plan you plan to fail”. Dat is voor mij herkenbaar voor hoe ik de renovatie van mijn eerste beleggingspand had aangepakt.

Uiteraard was mijn verbouwen gebaseerd op het advies van mijn aankoopmakelaar (die ook de verhuur zou doen). Echter door de vele tegenslagen tijdens de verbouwen (zie punt 1 van mijn beginnersfouten), werd een “klein beetje opknappen” een complete renovatie.

Na zo’n 4 maanden verbouwen werd de elektra afgekeurd en toen moest alsnog het hele plafond eruit gesloopt worden. Hierna kon alle elektra opnieuw aangelegd worden, nieuwe gipsplaten tegen het plafond en opnieuw laten stucen.

Ook de keuken zou eerst behouden blijven maar die bleek zo gammel & rot dat ook die eruit moest. Kosten van een nieuwe keuken was zo’n €5.000.

Al deze tijd had ik uiteraard geen huurinkomsten en liepen de maandelijkse kosten gewoon door.

Hoe deze beginnersfouten voorkomen?

Zorg dat je je doelgroep weet! Dat is het startpunt en vanuit daar ga je een goede planning voor je renovatie maken. Zorg ervoor dat je een goede basis hebt en ga niet lopen pappen en nat houden. Je wilt één keer goed renoveren (en gelijk bijvoorbeeld je energielabel verbeteren naar een label A).

Heb je zelf niet de kennis of tijd hiervoor, huur dan een professionele aannemer in. Lees ook eens de blog post “Renoveren begint met een goede basis“.

Werken met goedkope aannemers

goedkoop is duurkoop

Goedkoop is duurkoop. Of zoals ze in het Engels zo mooi zeggen “you get what you pay for“…

Als je betaalt voor een vliegticket bij de Easyjet moet je niet verwachten dat je eerste klas vliegt.

Dat is toch wel een rode draad geweest tijdens de renovatie van mijn eerste beleggingspand. Om de kosten te drukken heb ik veel met Poolse klusbedrijven gewerkt. Mijn ervaring hier was dat deze Poolse klusbedrijven soms prima werk leveren, maar dat het vaak ook niet al te best is. Communicatie blijft altijd een probleem. Voor een volgend beleggingspand zou ik een Pools klusbedrijf alleen nog maar inschakelen voor bijvoorbeeld de sloopwerkzaamheden.

Ook de Nederlandse klusbedrijven die ik via Werkspot vond leverden niet altijd goede kwaliteit. Bijna altijd was er wel gezeur om iets.

Uiteindelijk een heleboel zelf gedaan om de kosten te drukken en ervoor te zorgen dat de werkzaamheden zo uitgevoerd werden als ik het wilde. Dit kosten uiteraard weer meer tijd en hierdoor duurde de renovatie weer langer… En had ik weer langer geen huurinkomsten…

Al met al heeft me dit zo’n 4 maanden vertraging opgeleverd.

Hoe deze beginnersfouten voorkomen?

Deze beginnersfout gaat eigenlijk terug naar punt 3. Ken de markt! Zorg dat je weet voor wie (je doelgroep) je het beleggingspand hebt gekocht.

Maak vervolgens een realistisch plan van de renovatie. Focus op wat echt waarde toevoegt en ga niet allemaal onnodige zaken verbeteren. Belangrijk is dat je een professionele en betrouwbare aannemer de renovatie laat doen!

Dit kost zeker wat maar elke maand dat je je beleggingspand later oplevert kost je ook zo’n €1.250 – €1.500 per maand. In mijn geval had ik zo’n 6 maanden vertraging ofwel liep ik bijna €9.000 aan huurinkomsten mis. Daar had ik een aannemer best heel wat werk voor kunnen laten doen…

Beginnen zonder voldoende basiskennis

onvoldoende kennis

Ook deze fout is makkelijk te voorkomen. Er is erg veel (gratis) informatie beschikbaar op internet over het investeren in vastgoed. Deze kennis heb ik tijdens het renoveren langzaam ook allemaal tot me genomen.

Verder zijn er veel goede boeken geschreven over het investeren in vastgoed / over financieel onafhankelijk worden. Als je wilt beginnen met investeren in vastgoed kan ik je het boek Rich Dad Poor Dad van Robert Kiyosaki aanbevelen.

Veel informatie is echter niet specifiek voor het investeren in Nederlands vastgoed. Daar heb ik tot op heden geen echt goede gedetailleerde informatie over gevonden.

Neemt niet weg dat je zelf echt super goed moet verdiepen in de lokale markt waar je in wilt investeren. Ga er zelf eens kijken. Doe er eens boodschappen (beste manier om te zien wat voor soort buurt het is!).

Hoe deze beginnersfouten voorkomen?

Ook hiervoor is het antwoord simpel. “Bezin eer ge begint”

Lees je goed in wat er allemaal komt kijken bij investeren in vastgoed. Zorg dat je zelf goed een rendementsberekening kan maken en zorg dat je goed de lokale markt kent.

Uitstellen van beginnen met investeren in vastgoed

Ja inderdaad ik heb veel (misschien domme) beginnersfouten gemaakt.

Toch vind ik mijn grootste fout dat ik pas op zo’n late leeftijd begonnen ben met investeren in vastgoed. Door ACTIE te nemen maak je pas echt voortgang!

Dus doe je huiswerk en ga er daarna voor als je serieus bent in het opbouwen van een eigen vastgoedportefeuille!

Ook jij zal fouten maken, maar als je zorgt dat je van je fouten (en mijn fouten leert) gaat het helemaal goed komen!

Conclusie

Ondanks dat ik professionals had ingeschakeld om te zorgen dat mijn eerste beleggingspand een succes werd, gingen er nog veel zaken mis. Een aantal van deze zaken hebben grote financiële consequenties gehad en mijn huurrendement een flinke knauw gegeven.

Hoe pijnlijk ook, maar de grootste missers heb ik eigenlijk allemaal zelf gemaakt. Als je namelijk gaat investeren in vastgoed ben je uiteindelijk op jezelf aangewezen. Jij bent de eigenaar van je beleggingspand en moet gewoon zorgen dat alles goed gecheckt is en je gezonde verstand goed gebruiken.

Ondanks mijn fouten, ben ik nog steeds blij dat ik de stap genomen heb en ben begonnen met investeren in vastgoed. Beter actie ondernemen, fouten maken en hiervan leren dan maar blijven wachten totdat het “juiste moment” zich aandient.

Mocht je ook je beginnersfouten willen delen dan hoor ik dat graag van! Het is altijd goed om dit soort info met andere (beginnende) vastgoedbeleggers te delen, zodat zij deze fouten kunnen voorkomen.

Laat je reactie hieronder achter en ik zal hier zo snel mogelijk op reageren.

Wil je meer weten over investeren in vastgoed? Lees dan de blog posts in “Beleggingspand kopen“, “Beleggingspand verhuren” en “Beleggingspand verkopen“.


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

2 gedachten over “Beginnersfouten bij investeren in vastgoed”

  1. Behulpzaam artikel! Hoe sta jij tegenover de huizenmarkt vandaag de dag? Is het voor mensen mogelijk om rendement te behalen die een huis willen aanschaffen in de prijsrange van 100000-200000. Het lijkt erop dat de huizen/appartementen qua prijs veel te hard is gegaan, waardoor je gaat denken dat je veel te veel betaald voor wat je zou kunnen krijgen. Met andere woorden: is de BAR van 9 procent wel haalbaar op de huidige vastgoedmarkt?

    Beantwoorden
    • Taha,

      Dank voor je reactie. Goede opmerking! Het klopt inderdaad dat de huizenprijzen vanaf 2016 tot nu erg hard zijn gestegen. De huurprijzen zijn in dezelfde periode wel gestegen maar hebben niet dezelfde grote procentuele stijging door gemaakt. De conclusie hiervan is dat het nu veel moeilijker is om een beleggingspand te vinden dat een bruto aanvangsrendement (BAR) heeft van 9%. Als ik kijk naar de huidige markt zie ik dat je creatief moet zijn met hoe je beleggingspand in de markt zet (gestoffeerd of gemeubileerd). Ook met aankopen zul je nu creatief moeten zijn. Wellicht aankopen via een executieveiling?

      Ik hou vast aan mijn start rendement van een BAR van 9%, omdat het mijn ervaring is dat je gaandeweg best wat tegenslagen tegenkomt. Als je met een te lage BAR begint haal je naar mijn mening je een boel werk op de hals die zich niet uit betaald in een goed rendement (en dat is waar je het uiteindelijk voor doet!).
      Dan kan je beter je opgebouwde spaargeld / vermogen in een indexfonds stoppen of in aandelen.

      Geduld is een schone zaak! Er komen vanzelf weer goede tijden aan voor de particuliere vastgoedbelegger. Zorg dat je als je zaken goed op orde hebt en spring erin als er zich een mooi kans voordoet!

      Mocht je nog vragen hebben dan kan je altijd stellen.

      Beantwoorden

Plaats een reactie