Beleggingspand in de vrije sector krijgen?

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Voor de meeste vastgoedbeleggers is de vrije sector waar je het meeste rendement haalt op je geïnvesteerde geld.

Zelf heb ik ook een beleggingspand in de vrije sector. In de sociale huursector ben je gebonden aan een maximale huur per maand. Dit maakt het heel moeilijk om als vastgoedbelegger geld te verdienen in de sociale huursector.

Het is dus belangrijk om te weten hoe je met je beleggingspand in de vrije sector kunt komen.

Dus hoe kan je er nu voor zorgen dat je aangekochte beleggingspand in de vrije sector terecht komt? In deze blog post zal ik die vraag beantwoorden.

In Nederland is de huurmarkt gereguleerd door de overheid. Verder is Nederland een land wat de huurder (zeer goede) huurbescherming biedt.

Het is dus belangrijk om zeker te weten dat je met je beleggingspand in de vrije sector zit. En mocht je beleggingspand nog niet in de vrije sector zitten hoe je er in kunt komen.

De volgende onderwerpen ga ik in deze blog post behandelen:

Wat is de vrije sector?

Laten we beginnen met het begin. Wat is eigenlijk de vrije sector? Hieronder de definitie volgende Encyclo.nl:

Een vrije sector huurwoning is een huurwoning waarop geen subsidie wordt verstrekt en waarvoor geen huur-regulerende bepalingen gelden. Huren in de vrije sector betekent een (nieuwbouw) woning huren boven de sociale huurgrens. Voor een vrije sector huurwoning komt de huurder niet in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Bron: Encyclo.nl

Deze definitie laat ook gelijk duidelijk zien waarom je als vastgoedinvesteerder in de vrije sector terecht wilt komen. Je wilt namelijk niet in de sociale woningbouw terecht komen met al de “huur-regulerende bepalingen”.

Als je met je beleggingspand in de vrije sector zit mag je namelijk zelf een (marktconforme) huurprijs bepalen.

Dus mijn uitgangspunt is altijd dat ik beleggingspanden zoek die in de vrije sector verhuurd kunnen worden.

Het puntensysteem; wat is dat precies?

Het puntensysteem, formeel het woningwaarderingsstelsel, is een systeem dat wordt gebruikt om een “redelijke huurprijs” te bepalen voor een woning in de sociale huur.

Het aantal punten dat een woning scoort aan de hand van het puntensysteem bepaalt wat de maximale huur mag zijn. Het puntensysteem geldt niet voor huurwoningen in de vrije sector.

Let op: Ook als je een woning verhuurt in de vrije sector kan de huurder in de eerste 6 maanden na ingang van het huurcontract de kale huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Als uit deze check door de Huurcommissie blijkt dat de huurprijs eigenlijk onder de huurliberalisatiegrens liggen, dan verlaagt de Huurcommissie de huurprijs.

Hier komt bij dat de teveel betaalde huur door de verhuurder aan de huurder moet worden terugbetaald!

Lees de blog post “Wat is de maximale huur die je mag vragen?” voor meer achtergrond informatie.

Wat zijn de belangrijkste parameters om in de vrije sector te komen?

belangrijke parameters voor de vrije sector

Ok, je wilt dus als vastgoedbelegger in de vrije sector terecht komen.

Stel dat je een interessant beleggingspand kunt kopen, maar aan de punten check blijkt dat je onder de liberalisatiegrens zit. Moet je dan nog wel dit beleggingspand kopen? Of kan je beter op zoek gaan naar een ander beleggingspand?

Laat dit je niet afschrikken! Ik zou zelf zeker kijken of je verbeteringen mogelijk zijn die het mogelijk maken om toch in de vrije sector terecht te komen. Er is namelijk veel mogelijk om dit te realiseren!

Aan de andere kant lukt het je niet om met je beleggingspand boven de liberalisatiegrens te komen dan wil je dat zo snel mogelijk weten.

Hieronder volgt een overzicht wat naar mijn mening de belangrijkste parameters zijn:

  • Woonoppervlakte; Het woonoppervlak is één van de belangrijkste parameters. Mij ervaring is dat het erg moeilijk is om een beleggingspand met woonoppervlaktes van <50m2 in de vrije sector te krijgen
  • WOZ-waarde; Je wilt vaak een zo goedkoop mogelijk beleggingspand kopen om een goed rendement te dunnen realiseren. Echter hoe lager de verkoopprijs hoe lager de WOZ-waarde. Dus hoe kan je hier nu het maximale uit halen?
  • Energielabel; Het energielabel is een verbetering die het verschil kan maken tussen boven of onder de liberalisatiegrens. Dit is voor mij dan ook een voor de grootste punten pakkers
  • Bonus punten; Naast de bovengenoemde “big ticket items” zijn er nog een paar kleine verbeteringen die veel punten kunnen scoren. De zogenaamde “bonus punten”. Zorg dat je hier gebruik van maakt!

Hieronder zal ik de bovengenoemde punten één voor één toelichten.

Woonoppervlakte

woonoppervlakte

Zoals aangegeven is het woonoppervlak een belangrijke parameter waar je veel punten voor kan krijgen. Je kan in ongeveer 30 min op de Huurcommissie site checken hoeveel punten je beleggingspand scoort.

Stel dat je toekomstige beleggingspand een appartement is. Dan ga je naar de huurcommissie site en klik je op de button “Huurprijscheck zelfstandige woonruimte“, zoals hieronder te zien is:

huurprijscheck zelfstandige woonruimte

Als we van dit voorbeeld beleggingspand nu eens vergelijken wat het verschil in punten is tussen een groot woonoppervlak (90m2), gemiddeld woonoppervlak (70m2) en een klein woonoppervlak (50m2). Hieronder zie je de verschillen:

  • Groot woonoppervlak (90m2) –> 90 punten
  • Gemiddeld woonoppervlak (70m2) –> 70 punten
  • Klein woonoppervlak (50m2) –> 50 punten

Zoals je hier kunt zien gaat het aantal punten erg hard naar beneden als je maar weinig m2 hebt. Verder ben ik bij deze check uitgegaan van netto woonoppervlaktes. Vaak zal je merken dat als van een appartement een woonoppervlakte van 50m2 word opgegeven dit netto slechts zo’n 40m2 is.

Je kan uiteraard kijken of je door middel van een verbouwing meer m2 kunt krijgen. Echter vaak kom je niet veel verder dan het plaatsen van een dakkapel. Dat levert je dan 2m2 extra woonruimte op tegen een aardige investering. Niet de moeite waard als je het mij vraagt.

Kortom de grootte van je beleggingspand is vaak een gegeven wat je niet makkelijk kunt veranderen. Hou daar dus rekening mee als je een beleggingspand koopt!

WOZ-waarde

Nadat je het woonoppervlakte hebt ingevuld op de Huurcommissie site kom je bij de WOZ-waarde terecht. Als vastgoedbelegger wil ik vaak een beleggingspand zo goedkoop mogelijk kopen. Hier hoort dan ook van een lage WOZ-waarde bij…

Verder loopt de WOZ-waarde van een pand één jaar achter bij de werkelijke marktwaarde.

Als we van dit voorbeeld beleggingspand nu eens vergelijken wat het verschil in punten is tussen een duur appartement (WOZ-waarde is €250.000), gemiddeld appartement (WOZ-warde is €200.000) en een goedkoop appartement (WOZ-waarde €150.000). Hieronder zie je de verschillen:

  • WOZ-waarde is €250.000 –> 66 punten
  • WOZ-waarde is €200.000 –> 52 punten
  • WOZ-waarde is €150.000 –> 39 punten

Ook hier zie je dat er een lineair verband is tussen de hoogte van de WOZ-waarde en het aantal punten dat je krijgt.

Er is één uitzondering… Voor een kleine woning in een de zogenaamde “COROP regio’s” rond Amsterdam en Utrecht.

Extra puntentoekenning regio’s Amsterdam en Utrecht

Voor een klein appartement in de zogeheten COROP-regio’s rond Amsterdam en Utrecht krijg je meer punten voor de WOZ-waarde dan in de rest van Nederland. Dit geldt alleen voor appartementen met een maximaal woonoppervlak van 40 m2. Verder moet je appartement dan gebouwd zijn in 2018 of na 2018.

Ter vergelijking stel dat je een beleggingspand van 40m2 hebt dat aan de hierboven genoemde eisen voldoet dan krijg je ongeveer 2x zoveel punten.

Leuk om te weten echter ik denk niet dat er veel vastgoedbeleggers aan deze eisen voldoen…

Energielabel

energielabel

Het energielabel is in mijn optiek het belangrijkste onderdeel waar je als vastgoedbelegger slim mee om kunt gaan! Het energielabel begint bij G (erg onzuinig) tot energielabel A (erg zuinig).

Het aantal punten dat je krijgt voor de verschillende energielabel verloopt niet lineair. Voor alle “onzuinige” energielabels krijg je simpelweg maar heel weinig punten. Daarentegen krijg je voor goed gerenoveerde (en dus ook geïsoleerde) woningen veel punten.

Zie hieronder het verschil in punten voor elk energielabel:

  • Energielabel G –> 0 punten
  • Energielabel F –> 1 punt
  • Energielabel E –> 5 punten
  • Energielabel D –> 11 punten
  • Energielabel C –> 15 punten
  • Energielabel B –> 28 punten
  • Energielabel A –> 32 punten
  • Energielabel A+ –> 40 punten

Vaak zie je dat oude portiekwoningen uit de jaren ’20 of ’30 nog een energielabel G hebben. Hier is dan dus nog erg veel winst te behalen! Als je dan de mogelijkheid hebt om een kluswoning te kopen, kan je twee vliegen in één klap slaan.

Je kan het appartement dan vaak voor een scherpe prijs aankopen en omdat je toch al moet gaan renoveren kan je gelijk het appartement goed isoleren.

Door goed isoleren en het plaatsen van dubbel HR++ glas kan je een jaren ’20 of ’30 appartement naar een energielabel B krijgen. Als je het goed aanpakt is zelfs een energielabel A mogelijk!

Dit betekent dan gelijk een sprong van ruim 30 punten! Daarnaast verhoog je hiermee de waarde van het appartement, wat je bij verkoop een mooie overwaarde kan opleveren.

Doen dus zeg ik!

Lees ook eens de blog post “Wanneer je beleggingspand verkopen?” voor meer informatie over hoe je beleggingspand meer waard te laten worden.

Bonus punten

extra punten voor de keuken

We hebben de belangrijkste parameters nu gehad.

Maar waar kan je nu allemaal nog meer “bonus punten” mee scoren? Hieronder een aantal verbeteringen die je net even wat extra “bonus punten” kunnen geven:

Volledige keuken

In de keuken vallen best wat extra punten te verdienen. De grootste klapper is wel voor de lengte van het aanrechtblad. Een aanrechtblad van minimaal 2 meter levert maar liefst 7 extra punten op. Verder krijg je extra punten voor de aanwezigheid van een oven / afzuigkap / magnetron / vaatwasser. Ook extra keukenkastjes leveren punten op.

Je hoeft helemaal niet een luxe keuken van >€10.000 te kopen om de bovenstaande punten te scoren. Een nette IKEA keuken voor max €4.000 levert net zoveel extra punten op.

Nette badkamer

Ook in de badkamer vallen extra “bonus punten” te scoren. Je krijgt bijvoorbeeld extra punten voor een designradiator en een wastafelkastje met ingebouwde wastafel. Verder kan je ook nog punten krijgen voor een extra luxe uitvoering.

Wastafels in de slaapkamers

Vaak hebben oude portiekwoningen uit de jaren ’20 en ’30 nog een wastafel hangen in de slaapkamers. Voordat je die weghaalt tijdens de renovatie bedenk dan dat een wastafel in de slaapkamer ook punten waarde is. Kan net het verschil zijn tussen boven de liberalisatiegrens uitkomen of niet.

Eindoordeel

Hopelijk geeft deze blog post je een helder antwoord op de vraag hoe je met je beleggingspand in de vrije sector kunt komen.

Ik ben er zeker van dat als je deze stappen doorloopt en handig gebruik maakt van de informatie in deze blog post dat je met je beleggingspand in de vrije sector terecht kan komen.

Heb ik informatie gemist die je graag toegevoegd ziet worden? Laat het dan weten door middel van een reactie onderaan deze blog post.

Wil je nu ook stappen gaan ondernemen en gaan investeren in vastgoed? Lees dan eerst de blog post “Beginnersfouten bij investeren in vastgoed” om te voorkomen dat je dezelfde fouten maakt die ik gemaakt heb…


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Plaats een reactie