Hoe beginnen met investeren in vastgoed?

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Investeren in vastgoed hoe moet je daar nu mee beginnen?

Investeren in vastgoed klinkt als iets dat alleen is weggelegd voor de rijken. Dus hoe kun je nu als starter beginnen met investeren in vastgoed?

Hoeveel geld heb je nodig om je eerste beleggingspand te kunnen kopen?

Hoe kan je geld lenen voor de aankoop van een beleggingspand?

Dit zijn enkele van de vele vragen die ik zelf had toen ik besloten had dat ik wilde gaan beginnen met investeren in vastgoed. In deze blog post ga ik deze vragen proberen te beantwoorden.

Mochten er naar aanleiding van de blog post toch nog vragen zijn dan kan je die altijd stellen via de link onder aan de blog post.

Stappenplan voor aanschaf beleggingspand

Zelf heb ik de volgende stappen doorlopen in aanloop naar de aanschaf van mijn eerste vastgoed belegging:

  1. Basis kennis opdoen over investeren in vastgoed
  2. Oriënteren op de lokale vastgoed markt
  3. Zoeken van een aankoopmakelaar
  4. Lijst bijhouden van de woningen die interessant zijn
  5. Bezichtigingen inplannen
  6. Financiering aanvragen
  7. Bouwkundige keuring laten uitvoeren
  8. Bod uitbrengen op de woning
  9. Overdracht van woning
  10. Starten met klussen
  11. Verhuren

Stap 1 – Basis kennis opdoen over investeren in vastgoed

Kennis is macht! Dat is een oud gezegde en dat is zeker waar als het gaat om investeren in vastgoed. Kortom als je erover nadenkt om te gaan investeren in vastgoed zorg er dan voor dat je goed ben voorbereid.

Op internet is veel, vaak Engeltalige informatie, te vinden over investeren in vastgoed. Verder kan je op Bol.com veel boeken vinden over investeren in vastgoed. Het boek Rich Dad Poor Dad van Robert Kiyosaki is een echte klassieker die elke vastgoed belegger gelezen moet hebben.

Stap 2 – Oriënteren op de lokale vastgoed markt

De volgende stap is een stap die lang kan duren. Hier kan een eventuele aankoopmakelaar je bij helpen. Indien je een aankoopmakelaar wilt gaan gebruiken, zou ik aanraden een aankoopmakelaar te kiezen die veel van de lokale huurmarkt af weet. Zelf heb ik deze stap doorlopen zonder de hulp van een aankoopmakelaar. Lees ook eens de volgende blog post om inspiratie op te doen.

Het is niet erg moeilijk en gewoon een kwestie van uitzoeken welke woningen een goed aanvangsrendement hebben. Hierbij hanteer ik zelf de stelregel dat bij aanschaf van een beleggingspand het bruto aanvangsrendement, de zogenaamde BAR, van het desbetreffende pand op minimaal 9% moet liggen.

Aan de hand van het volgende rekenvoorbeeld zal ik dit duidelijk maken. Stel dat je een interessant beleggingspand ziet met een vraagprijs van €150.000. Dan moet de minimale huurprijs voor deze woning moeten liggen op €150.000 * 0.09 = €13.500 per jaar (ofwel €1.125 per maand). Als je vasthoudt aan de vuistregel van een BAR van minimaal 9%, dan heb je nog wat marge om de kosten voor de verbouwing / verhuurmakelaar / stoffering te verrekenen en blijft er nog steeds een leuk netto rendement over.

Stap 3 – Zoeken van een aankoopmakelaar

beleggingspand zoeken mbv aankoopmakelaar om te beginnen met investeren in vastgoed

Deze stap is belangrijk. Zelf vond ik het fijn om voor mijn eerste beleggingspand een aankoopmakelaar te gebruiken. Ook hier is het weer handig een aankoopmakelaar in te schakelen die veel weet van verhuurbaarheid van de woning. Een aankoopmakelaar rekent hier courtage (een percentage van de aankoopprijs) voor. Er zijn ook aankoopmakelaars die je begeleiden tijdens het aankoop proces voor een vaste prijs.

TIP: Kijk bij het kiezen van een aankoopmakelaar of je de aankoopmakelaar ook gelijk de verhuur kan laten doen. Dat kan je geld schelen en maakt dat de aankoopmakelaar ook gelijk moet nadenken over de verhuur van je beleggingspand.

De kosten van een aankoopmakelaar zijn best hoog en als ik eerlijk ben was het voor de aanschaf van mijn beleggingspand niet het geld waard (deed namelijk geen verhuur…). Aan de andere kant had ik zonder aankoopmakelaar niet de stap durven zetten om mijn eerste beleggingspand aan te kopen. Dus neem hier je tijd voor en zorg dat als je met een aankoopmakelaar in zee gaat dat hij/zij zijn geld waard is.

Via Makelaarzoeker kan je de kosten van makelaars gemakkelijk met elkaar vergelijken!

Stap 4 – Detail onderzoek beleggingspand

Dit is mijn inziens de belangrijkste stap van het onderzoek om te bepalen of een beleggingspand interessant is of niet. Nadat je tijdens stap 1 bepaalt hebt in welke regio en buurt je een beleggingspand wilt kopen is het nu zaak om de details in te duiken. Het gaat namelijk om (erg) veel geld en je kan je simpelweg geen misstap als beginnende vastgoed belegger veroorloven.

Dus nu moet je echt een lijst gaan maken van interessant beleggingspanden die in de regio liggen die je bij stap 1 hebt bepaald. Zelf heb ik mijn lijst met interessante beleggingspanden gewoon met behulp van de gegevens van de Funda website gemaakt. Het is absoluut een must om van alle interessante beleggingspanden die op je lijst staan de volgende punten te bekijken:

  • Check de gemiddelde prijs per m2. Hiervoor kan je de “Weet Meer” website gebruiken
  • Check of er zelfbewoningsplicht geldt. Dit komt vaak voor bij huurwoningen die door de woningcorporatie verkocht worden
  • Check de WOZ waarde van de woning. Hiervoor kan je “WOZ Waarde Loket” website gebruiken
  • Check het aantal huurpunten dat je krijgt voor de woning. Zorg ervoor dat je in de vrije sector terecht komt als je niet wilt dat je huur gebonden is aan een maximum. Hiervoor kan je de “Huurcommissie” website raadplegen
  • Check de gemiddelde huurprijs voor vergelijkbare woningen in dezelfde buurt. Hiervoor kan je de “Funda” website of de “Pararius” website gebruiken

Als je bovenstaande checks hebt uitgevoerd weet je goed of een mogelijk beleggingspand ook inderdaad een interessante belegging is. Lees blog post “Hoe vind je een interessant beleggingspand?” voor meer achtergrond informatie.

Stap 5 – Bezichtigingen inplannen

Aan de hand van de bovenstaande checks kan je overgaan tot de volgende stap, de bezichtigingen. Ik zou zelf alleen maar bezichtigingen doen voor de beleggingspanden waarvan je voldoet aan de check van een BAR > 9%. Zo kan je het kaf van het koren scheiden en blijf je gefocust op alleen de beleggingspanden die je mooi rendement gaan opleveren.

Sinds 2018 is het weer moeilijker geworden om aan de eis van een BAR van minimaal 9% te voldoen. Echter als je een beleggingspand koop van een BAR van <9% kan je mijn inziens beter je geld in een beleggingsfonds stoppen. Er komt namelijk best nog het eea bij kijken tijdens de verhuur van je beleggingspand, dus pas op dat je investering niet uitloopt op werken voor een klein rendementje!

Als je een aankoopmakelaar hebt ingeschakeld zal hij / zij aan de hand van je zoekopdracht de bezichtigingen aan je voorstellen. Wees ook hier kritisch op welke woningen je aangeboden krijgt om te bezichtigen. Aankoopmakelaar heeft namelijk vaak baat bij een snelle aankoop en denkt niet altijd (volledig) aan jou belangen is mijn ervaring.

Let op: Zorg ervoor dat je altijd de splitsingsakte van de VVE check om er zeker van te zijn dat verhuur is toegestaan.

Stap 6 – Financiering aanvragen

financiering aanvragen om te beginnen met investeren in vastgoed

Bij het beginnen met investeren in vastgoed is het verkrijgen van een vastgoed financiering een belangrijke stap.

Indien de regio / woning die je wilt aanschaffen courant is zal je 70% – 80% van de woning gefinancierd kunnen krijgen. Let op dat de normale bank erg terughoudend zijn met het verschaffen van een “vastgoed hypotheek” (een hypotheek voor een woning die gekocht word voor de verhuur).

Zelf heb ik goede ervaringen met het bedrijf Beleggingspanden.nl. Zij zijn intermediair voor banken die vastgoed hypotheken aanbieden en weten goed wat de mogelijkheden zijn voor het verkrijgen va een hypotheek nog voor het indienen van de aanvraag. Verder is er veel informatie aanwezig op het website, zodat je al een goede indicatie krijgt van de maandelijkse lasten.

Zie de blog post “Hoe een beleggingspand financieren” voor meer informatie.

Stap 7 – Bouwkundige keuring laten uitvoeren

Bij aanschaf van een woning met bouwjaar van >1990 zou ik geen bouwkundige keuring laten uitvoeren. Dat is mijn inziens zonde van je geld. Echter bij woningen van <1990 kan het raadzaam zijn om wel een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Zeker als het een appartement betreft dat deel uitmaakt van een VVE en de VVE heeft een beperkte financiële reserve. Je wilt namelijk niet zodra je eigenaar bent geworden van je eerste beleggingspand een nieuw dak / de fundering of een andere grote uitgaaf moeten doen. Hier heb ik idg een dure les geleerd… Dus bespaar hier niet op. Het kost je zo’n €200 – €250, maar geeft je er veel rust voor terug.

Stap 8 – Bod uitbrengen op de woning

wanneer je beleggingspand verkopen

Nu heb je alles op een rijtje om een bod uit te brengen op de woning. Voor deze stap is een aankoopmakelaar zeker aan te bevelen. Zorg ervoor dat je je niet gek laat maken en hou vast aan de maximale prijs die je wilt betalen. Een goede of slecht aankoopprijs zorgt er namelijk voor dat je een goed of matig rendement gaat halen uit je beleggingspand!

Kortom weet welke BAR hoort bij je bod en zorg dat je BAR >9% blijft.

Stap 9 – Overdracht van woning

Gefeliciteerd! Je heb je eerste (of tweede) beleggingspand aangekocht. Nu hoeft je alleen nog maar de formaliteiten te regelen zoals ondertekenen van het koopcontract / goedkeur van je hypotheek en de overdracht van de woning. Vaak zit er nog enige tijd tussen de koop van de woning en de overdracht. Deze tijd kun je goed gebruiken om vast een plan te maken voor de klussen die je wilt / moet uitvoeren in de woning.

Een van de belangrijke punten is tegenwoordig de Energie-Index (EI) van de woning. De EI van de woning is belangrijk voor het aantal huurpunten dat je woning krijgt. Komt je woning met het huidige energielabel of EI niet in de vrije sector dan kan je het EI verbeteren. Kijk eens naar deze post van “Renoveren Doe Je Zo!” voor wat achtergrond informatie en hoe dat aan te pakken.

Stap 10 – Starten met klussen

Afhankelijk van de staat van de woning / het aantal huurpunten / de doelgroep zal er waarschijnlijk het een en ander aan kluswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Zorg dat je een goed stappenplan maakt en dat je een strakke planning hebt. Elke maand dat je namelijk bezig bent met klussen betaal je wel hypotheek en heb je geen huurinkomsten! Dit wil je dus absoluut tot een minimum beperken om financiële problemen te voorkomen.

Lees in de blog post “Wat is de beste keuken voor je beleggingspand?” meer informatie over het kiezen van de beste keuken.

Stap 11 – Verhuren

verhuren van je beleggingspand

Bij het beginnen met investeren in vastgoed hoort ook het verhuren van je eerste beleggingspand!

Voor het verhuren zal je toch een verhuurmakelaar in moeten schakelen. Als je je aankoopmakelaar ook als verhuurmakelaar neemt heb je daar nu verder geen omkijken naar. Het is zaak dat je weet wat je doelgroep is en dat je hier dan ook je woning gericht op gaat aanprijzen. Een goede verhuurmakelaar kan je hier goed mee helpen.

Let op dat een verhuurmakelaar je ongeveer een maand van de huur gaat kosten. Het is dus verstandig om een huurder proberen te kiezen die er zo’n 2 – 3 jaar wil blijven zitten. Dit geeft je namelijk de mogelijkheid om de huurprijs na die 2 – 3 jaar weer marktconform te maken, maar voorkomt dat je elk jaar een maand huur kwijt bent aan de verhuurmakelaar.

Lees de blog post “Kaal, gestoffeerd of gemeubileerd verhuren?” voor meer details over verhuren met een zo hoog mogelijk aanvangsrendement.

Conclusie

Zoals je in deze blog post kan zien komt er heel wat bij kijken om te beginnen met investeren in vastgoed. Het kopen van een eerste beleggingspand is een grote stap voor eigenlijk alle vastgoedbeleggers. Zeker de eerste maanden na aanschaf blijven de kosten doorlopen.

Zorg dat je goed weet waar je aan begint dan voorkom je problemen aan het eind van de rit. Aan de andere kant is het na verloop van tijd ook gewoon zaak om te gaan beginnen! Ik heb een boel geleerd van mijn eerste beleggingspand en heb zeker geen spijt dat ik in het diepe ben gesprongen. Dus wacht niet langer en neem onderneem actie!

Zorg alleen wel dat je deze beginnersfouten die ik gemaakt hebt voorkomt…

Graag hoor ik van je wat je van deze post vindt. Als je nog vragen hebt graag even een reactie achterlaten via de link hieronder.


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

7 gedachten over “Hoe beginnen met investeren in vastgoed?”

  1. Nuttig artikel! Wel mis ik hier de voorwaarden voor het verhuurbaar mogen maken. Toestemming VVE, gemeente en geen zelfwoningsplicht.

    Heb je hier ook ervaring mee en dan met name de vergunning van de gemeente?

    Mvg, Joey

    Beantwoorden
    • Joey,

      Dank voor je reactie! Goed om te horen dat je het artikel nuttig vond.
      Hierbij mijn reactie op je input:

      – Toestemming VVE –> Dat is inderdaad een terecht punt wat je aandraagt. De VVE mag de verhuur in principe niet verbieden, mits dat vermeld staat in de splitsingsakte.
      Dat komt echter niet vaak voor. Je moet dus de splitsingsakte goed (laten) checken voor aankoop van je (toekomstige) beleggingspand, zodat je zeker weet dat verhuur is toegestaan. Dit punt zal ik toevoegen aan het artikel!

      – Toestemming gemeente –> Er is, bij mijn weten, geen toestemming nodig van de gemeente om je woning te verhuren. Wel zijn er grenzen voor het maximum aantal huurders. Dit kan per gemeente / wijk verschillen. Uiteraard moet je wel aan de huurprijscheck volgens de puntentelling voldoen. Hier heb ik een apart artikel aan gewijd.

      Er kan wel een omzettingsvergunning nodig zijn als je van plan bent om je appartement als kamers te gaan verhuren. Hier zou ik contact voor opnemen met een goede verhuurmakelaar. Er komt hier namelijk best het eea bij kijken. Ook kan je dit omzeilen door bv meerdere personen op een huurcontract te laten tekenen. Wederom kan een verhuurmakelaar je hier verder mee helpen. Zelf heb ik geen ervaring met het aanvragen omzettingsvergunning.
      Ik zal in de toekomst een apart artikel wijden aan het verhuren aan studenten.

      – Zelfbewoningsplicht –> Goed punt. Mijn ervaring is dat zelfbewoningsplicht vaak duidelijk vermeld staat op Funda. Als je een huis / appartement te koop ziet staan voor minder dan de marktprijs (door een woning corporatie) geldt er bijna altijd zelfbewoningsplicht. Dit punt zal ik ook toevoegen aan het artikel.

      Dank voor het aandragen van deze toevoegingen. Zo word de blog steeds beter!

      Beantwoorden
  2. Mooi! Ik ben pas gaan inwonen met mijn vriendje. Ik wil ook heel graag mijn huis verhuren, maar wil het dan ook verkopen soms. Wat is het beste?

    Beantwoorden
    • Goedemiddag Marie, dat hangt helemaal van de situatie af. Is je huis goed verhuurbaar, wat is de huidige verkoopprijs, mag je van je hypotheekverstrekker je huis verhuren, etc., etc. Kortom ik kan geen goed antwoord geven op je vraag omdat er simpelweg te veel factoren meespelen.
      Als je me meer info naar het contact e-mail adres stuurt kan ik er voor je naar kijken en een beter antwoord geven.
      Veel succes in ieder geval!

      Beantwoorden

Plaats een reactie