Hoe het beste je appartement verhuren?

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Hoe kan je nu het beste je appartement verhuren om het hoogste bruto aanvangsrendement (BAR) te behalen?

Zoals je waarschijnlijk weet kan je je beleggingspand op drie manieren te huur aanbieden. Je kan het kaal, gestoffeerd of gemeubileerd aanbieden aan je toekomstige huurders.

In welke staat je beleggingspand aangeboden wordt heeft grote invloed op de gemiddelde huurprijs per m2. Verder heeft de staat van je beleggingspand ook invloed op hoe snel je een nieuwe huurder vindt.

Ofwel loont het om te investeren en je beleggingspand gemeubileerd te verhuren? Of kan je beter je beleggingspand kaal of gestoffeerd verhuren?

Kijk dit vind ik nou het leuke van investeren in vastgoed! Je hebt namelijk zelf volledige controle over hoe je het maximale uit je investering kunt halen!

Kortom dit is een interessant onderwerp om een blog post aan te wijden.

Dus hoe kan je nu je beleggingspand het beste verhuren zodat je het hoogste rendement op je huurinkomsten haalt? Dat ga ik in deze blog post beantwoorden.

De inhoud van deze blog post is deels gebaseerd op informatie gevonden op internet als mijn eigen onderzoek. Ik zal in deze blog post de volgende onderwerpen behandelen:

Wat is het verschil tussen kaal, gestoffeerd en gemeubileerd verhuren?

Ondanks dat het redelijk simpel is merk ik dat er toch nog best wel wat onduidelijkheid bestaat tussen de verschillende huurvormen.

Dus laten we eerst duidelijk maken hoe je je beleggingspand kunt verhuren.

Er zijn drie verschillende vormen van verhuren; kaal, gestoffeerd en gemeubileerd verhuren.

Appartement kaal verhuren

De meest basic vorm is je beleggingspand kaal voor de huur aanbieden. Als je je beleggingspand kaal aanbiedt, betekent dit dat er alleen een betonnen vloer (of houten vloer), kale muren en plafonds aanwezig zijn. Je beleggingspand zal dus nog volledig ingericht moeten worden door de huurders. De muren en vloeren zijn kaal en kunnen dus naar eigen smaak door de huurders worden aangekleed.

Appartement gestoffeerd verhuren

Nu gestoffeerd verhuren. Bij gestoffeerd verhuren lever je de woning / je beleggingspand op met vloerbedekking (laminaat of iets dergelijks), met gordijnen en met behangen of geschilderde muren. Er zijn bij gestoffeerd verhuren dus geen huishoudelijke apparaten en meubels in de woning aanwezig. Hier zullen je huurders zelf voor moeten zorgen.

Appartement gemeubileerd verhuren

Wat is gemeubileerd verhuren? Gemeubileerd verhuren betekent dat alle basiszaken aanwezig zijn om comfortabel te kunnen wonen. Dus naast het stofferen van je beleggingspand, zorg je ook voor alle huishoudelijke apparatuur en de meubels. Je huurders hoeven in principe alleen kleding en een tandenborstel mee te nemen.

Wat zijn nu de voordelen en de nadelen van kaal, gestoffeerd en gemeubileerd verhuren? Hieronder zal ik ze één voor één bespreken.

Appartement kaal verhuren; Voor- en nadelen?

Kaal opgeleverd. Zo heb ik zelf ook mijn eerste huurwoning gehuurd. Had ik een lage maandelijkse huur, maar moest ik wel eerst investeren in een vloer, muren behangen / schilderen en lampen kopen en ophangen. Koste al met al best wat geld en na 4 jaar had ik de huurwoning weer verlaten.

Voordelen

  • Lage investering kosten (voor de verhuurder); Zodra je woning bewoonbaar is kan je het gaan aanbieden voor de verhuur
  • Sneller beschikbaar; Kaal opleveren kan ervoor zorgen dat je je beleggingspand eerder op de huurmarkt kan aanbieden. Dit kan je zo een extra maand huur opleveren
  • Weinig risico op schade; Aangezien je de woning kaal oplevert is er weinig risico dat er schade aan je beleggingspand optreedt. Mijn ervaring is dat de meeste schade gemaakt word aan de vloer / muren en gordijnen. Die zijn nu allemaal van de huurders zelf, dus niet jou probleem
  • Vaak langdurige huur; Aangezien de huurders best flink moeten investeren in “hun” huurwoning, zie je over het algemeen dat deze huurders lang in de woning blijven wonen

Nadelen

  • Beperktere vraag; Althans als je beleggingspand in de randstad wilt verhuren aan expats of iets dergelijks. Je zal je hier moeten richten op starters op de woningmarkt
  • Lagere huurprijs; Voor een kaal opgeleverde huurwoning zal je de laagste huurprijs krijgen
  • Vaak langdurige huur; Behalve een voordeel kan dit ook een nadeel zijn… Je wilt wellicht je beleggingspand na een jaar of 10 verkopen. Of de huur na een aantal jaren weer eens corrigeren en marktconform maken. Dan kan het handig zijn als je huurders er niet al te lang in zitten

Appartement gestoffeerd verhuren; Voor- en nadelen?

Gestoffeerd verhuren is de variant die het meeste voorkomt in de Randstad. Gestoffeerd verhuren geeft de meest brede groep van potentiële huurders. Althans dat is mijn ervaring.

Wat zijn de voor- en nadelen van gestoffeerd verhuren?

Voordelen

  • Grootste marktpotentieel; Mijn ervaring is dat een gestoffeerde woning of appartement de breedste doelgroep aanspreekt. Je kunt het verhuren aan expats, singles of (internationale) studenten
  • Hogere huur; Je woning / appartement gestoffeerd verhuren levert aanzienlijk meer op dan je beleggingspand kaal verhuren

Nadelen

  • Hogere investeringskosten dan kaal opleveren; Een woning gestoffeerd opleveren kost meer dan kaal opleveren. Een nette laminaat vloer (inclusief ondervloer) kost gauw zo’n €1.000, gordijnen kosten ook zo’n €1.500 en dan moet je nog de muren behangen / schilderen. Dus je bent al met wel zo’n €2.500 tot €3.000 kwijt als je het appartement netjes wilt stofferen
  • Langere tijd totdat je woning te verhuren is; Behangen, vloer leggen en gordijnen ophangen kost allemaal tijd. Dat zal geen maanden duren, maar al met al ben je toch wel een paar weken bezig

Appartement gemeubileerd verhuren; Voor- en nadelen?

gemeubileerd verhuren

En nu dan gemeubileerd verhuren? Je ziet dat gemeubileerd verhuren steeds meer in opkomst is in de Randstad. Volgens de verhuurmakelaars die ik gesproken hebt komt dat doordat er steeds meer expats naar Nederland komen. Met name voor de doelgroep expats is gemeubileerd verhuren zeer interessant.

Voordelen

  • Hoogste huurprijs; Gemeubileerd verhuren levert je de hoogste huurprijs op!
  • Korte – midden lange huurperiode; Huurders die een gemeubileerde woning huren blijven daar vaak niet langer dan max 3 jaar zitten. Dat is voor verhuurders een perfecte periode
  • Ideaal voor verhuur aan expats; Ik verhuur graag aan expats! Vaak word de huur door hun werkgever betaald (dus weinig kans op wanbetalers)

Nadelen

  • Hoogste investering; Een woning gemeubileerd opleveren met als doel te verhuren aan expats is best prijzig. De verhuurmakelaars die ik gesproken heb gaven aan dat de kosten hiervoor zo rond de €10.000 tot €15.000 kunnen zijn. Kortom best een boel geld…
  • Kleine doelgroep; Met name expats zijn geïnteresseerd in gemeubileerd huren
  • Korte huurperiode; Met gemeubileerd verhuren heb je het risico dat je woning / appartement slecht voor korte tijd verhuurd is. De expats kunnen opeens weer snel moeten vertrekken naar hun eigen land of een ander land. Hoe hier rekening mee!
  • Grote afschrijving op meubels en huishoudelijke apparatuur; Je zult merken dat je hele inrichting redelijk snel afgeschreven is als je hier regelmatig nieuwe huurders in hebt zitten

Wat zijn de verschillen in huurprijs?

Om een goede afweging te kunnen maken tussen kaal, gestoffeerd of gemeubileerd verhuren moet je uiteraard weten wat het verschil in huurprijs is.

Hieronder zie je een grafiek die de huurprijs weergeeft voor de verschillende oplevervormen:

huurprijzen_in_nederland_per_oplevervorm
Bron: Pararius

Volgens de Pararius site lag de landelijke vierkantemeterprijs van gemeubileerde huurwoningen lag in het laatste kwartaal van 2017 op Pararius ruim €4 per m2 boven de gemiddelde gestoffeerde huurprijs. De gemiddelde huurprijs voor een kale woning lag weer ruim €4 onder de prijs van een gestoffeerde woning. Zie hieronder de huurprijzen per oplevervorm:

Gemeubileerde woonruimte:€18,43 per m2
Gestoffeerde woonruimte:€14,41 per m2
Kale woonruimte:€10,32 per m2
Gemiddelde huurprijs Nederland:€15,25 per m2

De bovengenoemde huurprijzen zijn nog gemiddelde huurprijzen. Het maakt ook uit wat voor soort beleggingspand je hebt. Ook hier heeft de Pararius site interessante cijfers over. Hieronder een tabel die de huurprijs laat zijn per oplevervorm voor een appartement, eengezinswoning en villa:

gemiddelde_huurprijzen_per_oplevervorm_en_woningtype_per_vierkante_meter_p
Bron: Pararius

Lees hier het hele artikel van de Pararius site.

De cijfers van de Pararius site komen goed overeen met de huurprijzen die ik zelf zie in Den Haag, Leiden en Rotterdam. Amsterdam en Utrecht hebben nog weer hogere huurprijzen per m2.

Rekenvoorbeeld

Laten we met de bovenstaande cijfers een rekenvoorbeeld doen om te bepalen welke oplevervorm het hoogste rendement geeft. Hiervoor ga ik uit van een fictief beleggingspand in Rotterdam met de volgende eigenschappen:

  • Appartement
  • Aanschafprijs: €200.000 (inclusief bijkomende kosten)
  • Woonoppervlakte: 70m2

Kaal opleveren

Wat gaat kaal opleveren doen voor de huurprijs? En belangrijker wat gaat je BAR worden als je dit appartement kaal gaat verhuren? Zie hieronder de uitkomst:

  • Extra kosten kaal verhuren: €0
  • Huurprijs kaal opleveren: €11,83 per m2
  • Totale huurprijs per maand: €828,10
  • Totale huurprijs per jaar: €9.937,20
  • BAR: (€9.937,20/€200.000) x 100 = 4,97%

Gestoffeerd opleveren

Wat gaat gestoffeerd opleveren doen voor de huurprijs? En belangrijker wat gaat je BAR worden als je dit appartement gestoffeerd gaat verhuren? Zie hieronder de uitkomst:

  • Extra kosten gestoffeerd verhuren: €3.000
  • Huurprijs kaal opleveren: €15,35 per m2
  • Totale huurprijs per maand: €1.074,50
  • Totale huurprijs per jaar: €12.894,-
  • BAR: (€12.894/€203.000) x 100 = 6,35%

Gemeubileerd opleveren

Wat gaat gemeubileerd opleveren doen voor de huurprijs? En belangrijker wat gaat je BAR worden als je dit appartement gemeubileerd gaat verhuren? Zie hieronder de uitkomst:

  • Extra kosten gemeubileerd verhuren: €15.000
  • Huurprijs kaal opleveren: €19,38 per m2
  • Totale huurprijs per maand: €1.356,60
  • Totale huurprijs per jaar: €16.279,20
  • BAR: (€12.894/€215.000) x 100 = 7,57%

Zoals je kunt zien in dit rekenvoorbeeld loont het zeker om je beleggingspand minimaal gestoffeerd, maar beter nog gemeubileerd te verhuren. Uiteraard moet je nog wel meenemen dat je wellicht een maand minder huur krijgt als je je beleggingspand gemeubileerd verhuurt (duurt namelijk langer). Echter de hogere huurprijs per m2 zorgt toch voor een hogere BAR.

De bovenstaande BAR kan je uiteraard nog verhogen door gebruik te maken van het hefboomeffect! Lees de blog post “Hoe hoger rendement door hefboomeffect?” hoe dit aan te pakken.

Eindoordeel

Gemeubileerd verhuren levert duidelijk het hoogste aanvangsrendement op. Let wel op dat je met een gemeubileerde woning of appartement je beperkt wat de doelgroep betreft. Je zal hier voornamelijk expats mee aan trekken (wat uiteraard prima huurders zijn!).

Je moet ook letten op de locatie. Niet elke locatie leent zich voor verhuur aan expats en dus gemeubileerd verhuren. Daar ben je dan wellicht beter af door je beleggingspand gestoffeerd te verhuren.

Zelf zou ik in ieder geval niet mijn beleggingspanden kaal gaan verhuren. Hiermee beperk je namelijk je rendement aanzienlijk! Zonde en niet nodig als je het mij vraagt.

Verder is het leuke van spelen met de oplevervorm van je beleggingspand, dat een pand wat eerst niet interessant leek bijvoorbeeld gemeubileerd wel een goed rendement kan opleveren. Een goede aankoopmakelaar is aan te bevelen, zeker voor je eerste beleggingspand!

Graag hoor ik van je hoe jij je beleggingspand hebt verhuurt? Laat je reactie hieronder achter om het te delen!

Wil je meer weten over wat je als maximale huur kunt vragen? Lees dan de blog post “Wat is de maximale huur die ik mag vragen?


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

10 gedachten over “Hoe het beste je appartement verhuren?”

  1. Leuk om je website te lezen! Ik had zelf al jarenlang een woning die ik verhuurde, en waar ik wel wat aan overhield maar af en toe ook wel wat sores en geregel (n erg oud huis, dus ook best wat -achterstallig- onderhoud). Ook veel beginnersfouten gemaakt, o.a. wat betreft de keuze van de huurders.. Maar ca 2 jaar geleden heb de zaken flink aangepakt, en o.a. middels de overwaarde van die oude woning (en vrijgekomen geld vanuit verhuizing van mijn eigen woonhuis) ben ik in korte tijd naar 4 huizen gegaan! Dit mede door het toepassen van het hefboomeffect met vastgoedfinanciering op de woningen.

    De laatste woning die ik heb aangekocht ga ik gemeubileerd verhuren, met name omdat 3 verhuurmakelaars dat onafhankelijk van elkaar adviseerden, gezien de ligging en de mogelijkheden van de woning. Ik moet wel eerlijk zeggen dat ik het basic maar netjes ga inrichten (wel alles nieuw) en mijn budget is nu ongeveer €6000 dus een heel stuk lager dan het bedrag wat jij noemde. Voor mij wordt dit een nieuwe manier, de andere woningen zijn alleen gestoffeerd verhuurd, dus ik ben heel benieuwd hoe dit gaat bevallen.

    Ook erg interessant om te lezen wat je schrijft over financieel onafhankelijk zijn in Nederland, ik ben flink zuiniger gaan leven, en straks met huis nr. 4 erbij zou ik eigenlijk wel FO moeten kunnen zijn… Maar goed, ik vind het toch wat ‘eng’ om zomaar te stoppen met mijn baan, bovendien heb ik door al het investeren momenteel bijna geen reserves meer, dus eerst maar weer eens een flinke buffer opbouwen.

    Beantwoorden
    • Pieter, dank voor je leuke reactie. Ik vind het altijd leuk om te horen hoe anderen het aanpakken. Ook leuk om te horen dat je het zelf zo goed en serieus hebt aangepakt! Denk trouwens dat je met €6000 voor je inrichting een heel eind moet komen. Zelf heb ik alleen gestoffeerd verhuurd, dus weet niet uit eigen ervaring wat je precies moet rekenen voor gemeubileerde verhuur. Veel succes in ieder geval!

      Beantwoorden
  2. trouwens ook interessant wat je schrijft over je criterium of een woning interessant is, je geeft aan een BAR van meer dan 9% te willen. Ik vind dat in de huidige markt wel behoorlijk hoog, en ik zou ook genoegen nemen met een iets lagere BAR. Maar ik vind de BAR eigenlijk minder maatgevend dan de NAR, want de VVE kosten kunnen bijvoorbeeld enorm op je netto cashflow drukken. Ik streef naar een NAR van minstens 7%. Rekenvoorbeeld: pand van €190.000 met €10.000 aan extra kosten, o.a. kosten koper, notaris etc. Dan met bv €1250 maandelijkse huur en €83 aan kosten qua VVE en gemeentelijke lasten. Dan netto rendement op totale investering: 12x€1166 / €200.000 = 7%. Een appartement met ca €200 VVE kosten is om die reden wmb niet interessant (vaak een flat met een lift). Maar goed, alles hangt natuurlijk wel samen met de huurprognose.
    De BAR in dit rekenvoorbeeld is ‘slechts’ 7,9% maar ik neem aan dat het plaatje hierboven lang niet slecht is.

    Beantwoorden
    • Pieter, je hebt gelijk dat je eigenlijk beter naar het netto aanvangsrendement (NAR) moet kijken. Bij oude appartementen met een lift kan je inderdaad te maken krijgen met een hoge VVE bijdrage (ik heb wel VVE bijdrages van €300 p/maand gezien). Dat neemt dan gelijk een flinke hap uit je rendement als je alleen maar naar je BAR kijkt.
      Wat betreft een BAR van 9%, dat is in 2019 inderdaad steeds moeilijker om te vinden. Volgens mij heb ik in 2019 maar een handje vol appartementen gevonden die daar aan voldoen. Deze appartementen zijn dan ook gelijk binnen een dag verkocht. Wellicht gaat de afkoelende woningmarkt daar in de loop van 2019 verandering in brengen. Nou ja geduld is een schone zaak zeggen ze altijd!

      Beantwoorden
  3. Ik wil ook heel graag mijn huis verhuren. Een prijs heb ik al bepaald, nu moet ik huurders vinden. Hoe kan ik dit het beste oppakken?

    Beantwoorden
    • Marie, Dank voor je reactie! Mijn ervaring met het vinden van (goede) huurders is dat je hier het beste een verhuurmakelaar voor kunt gebruiken. De verhuurmakelaar zal snel de verhuurbaarheid van je woning kunnen inschatten en weten wat de beste doelgroep is. Je kan her uiteraard ook zelf gaan proberen te doen, maar ik denk dat je een betere huurprijs en huurders krijgt als je hiervoor een verhuurmakelaar inschakelt.
      Veel succes met het verhuren van je woning!

      Beantwoorden

Plaats een reactie