Hoe hoger rendement door hefboomeffect?

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Hefboomeffect of hefboomwerking? Huh?

Hefboomeffect of hefboomwerking zijn termen die je vaak hoort als je gaat investeren in vastgoed.

Wat betekent dit en waarom kan je nu een hoger rendement halen uit je investering als je gebruik maakt van het hefboomeffect?

Ik was op zoek naar het antwoord op deze vraag, maar kon geen duidelijk antwoord vinden. De resultaten van mijn zoektocht op internet en contact met banken heb ik samengevat in deze blog post. Hopelijk geeft dit je alle antwoorden waar je naar op zoek bent.

In deze blog post ga ik het volgende toelichten:

Hefboomeffect of hefboomwerking

Zoals aangegeven word er in de financiële wereld wordt vaak gesproken over het hefboomeffect. Dit hefboomeffect wordt vaak in verband gebracht het rendement op je
geïnvesteerde vermogen. Het klonk als iets dat niet van toepassen in voor een gewone particuliere investeerder. Na mijn onderzoek op internet is het me duidelijk dat dit echter verre van de waarheid is.

Wat is het hefboomeffect?

Laten we beginnen met het begin. Dus wat is het zogenaamde hefboomeffect of de hefboomwerking nu eigenlijk? Vaak maakt de definitie van een woord dit al goed duidelijk. Volgens Kennisconsult is dit de definitie van het hefboomeffect:

“Indien de kosten voor het hebben van vreemd vermogen (rente) lager zijn dan het rendement op het totale vermogen van de onderneming, heeft dat tot gevolg dat de rendement op het eigen vermogen wordt verhoogd.”

Bron: Kennisconsult

Ofwel je koopt een beleggingspand deels met eigen geld en deels met geleend geld. Als je het geld kan lenen tegen een lagere rente dan de rente (ofwel rendement) dat je beleggingspand oplevert, dan neemt je totale rendement op eigen vermogen toe.

Soorten hefboom

Bij mijn zoektocht op internet kwam ik er achter dat er ook nog verschillende soorten van “hefbomen”…

Dit komt er simpelweg op neer dat je zowel op je verhuurrendement als op de uiteindelijke overwaarde een hoger rendement kan halen op je geïnvesteerde vermogen. Hieronder worden de effecten van de hefboom op het verhuurrendement en de overwaarde uitgelegd. Van beide heb ik een voorbeeld berekening gemaakt om het uit te leggen.

Hefboomeffect op het rendement uit de verhuur

Het eerste directe effect van de hefboomwerking merk je op je verhuurrendement. Stel dat je genoeg spaargeld hebt om een beleggingspand van €200.000 EURO (inclusief bijkomende kosten) te kunnen kopen. Dan moet je de keuze maken of je het beleggingspand met of zonder een lening gaat aanschaffen,

Hieronder een simpele berekening van het rendement dat je uit de verhuur haalt met en zonder hypotheek:

hefboomeffect op verhuurrendement

Zoals je in het bovenstaande voorbeeld kunt zien haal je een hoger verhuurrendement als je het beleggingspand deels met geleend koopt. Het grootste voordeel is echter dat je nu nog geld achter de hand hebt om nog een beleggingspand te kopen…

Hefboom op het rendement uit de overwaarde

Voor mij is het doel van het investeren in vastgoed het verkrijgen van de maandelijkse huurinkomsten. Echter beleggen in vastgoed doe je voor de lange termijn (zeg >10 jaar). Gemiddeld genomen stijgen de prijzen van vastgoed mee met de inflatie. Dus iedere vastgoedbelegger weet dat als je na een langere tijd besluit je beleggingspand te verkopen dat er ook nog een kans is op overwaarde.

Stel dat je na 10 jaar besluit je beleggingspand te verkopen. Wat is dan het rendement dat je haalt op de overwaarde als je uit gaat van een gemiddelde waarde stijging van 2% per jaar. Hieronder de uitkomst van dit scenario:

hefboomeffect op rendement op meerwaarde

Na 10 jaar heb je ongeveer €30.000 aan overwaarde. Dat is natuurlijk een mooi bedrag, vooral als je “maar” €60.000 aan eigen geld hebt geïnvesteerd. Dan is je rendement na 10 jaar op de overwaarde ruim 50%!

Zoals je ziet maakt het dus nogal wat uit of je investeert met of zonder geleend geld.

Mogelijkheden van het hefboomeffect?

Ok, het is nu duidelijk dat je met behulp van het hefboomeffect een hoger rendement op je geïnvesteerde vermogen kan behalen. Maar wat zijn nu de mogelijkheden van het hefboomeffect?

Mocht je voldoende spaargeld hebben om een beleggingspand van €200.000 in zijn geheel te betalen, dan kan dus ook 3 beleggingspanden kopen met ieder 30% eigen middelen. Zelf zou ik er dan liever voor kiezen om een beleggingspand met 30% eigen middelen te kopen en het overgebleven bedrag in aandelen te investeren. Anders investeer je al je geld wel heel eenzijdig met erg veel risico.

Indien je niet voldoende spaargeld hebt om een beleggingspand zonder hypotheek te kopen, dan kan je dat dus doen met behulp van geleend geld. Zodra je genoeg huurinkomsten hebt ontvangen voor ~30% van de aankoopsom van je nieuwe beleggingspand kan je je volgende beleggingspand aankopen. Enz. enz. enz.

Kortom door gebruik te maken van het hefboomeffect kan je het sneller een vastgoed portefeuille opbouwen dan met alleen maar eigen geld.

Om het hefboomeffect te versterken kan je ook nog gebruik maken van het rente op rente effect. Lees de blog post “Wat is de kracht van het rente op rente effect?” voor meer informatie.

Wat zijn de risico’s van het hefboomeffect?

Rendement en risico gaan hand in hand. Altijd!

Dus ook hier geldt dat er uiteraard risico’s verbonden zijn aan het investeren met geleend geld.
Een hefboom kan namelijk beide kanten op werken. Dat wat zijn dan de risico’s?

Voornaamste risico is dat je beleggingspand voor een langere tijd geen huurinkomsten oplevert. Dit kan veroorzaakt worden door bijvoorbeeld:

  • Leegstand; Je beleggingspand kan langere tijd geen huurder krijgen door een veranderende markt of doordat het economisch minder goed gaat
  • Wanbetalende huurder; Dit is de nachtmerrie van iedere vastgoedbelegger! Een huurder die wel in je beleggingspand zit, maar die niet (of slecht) de huur betaald. In Nederland zet je daarnaast ook nog eens een huurder moeilijk op straat
  • Achterstallig / onverwachts groot onderhoud; Ik ken situaties waar er funderingsherstel moest plaats vinden aan de woning. Hierdoor konden er voor langere tijd geen huurders in

Stel dat je in een jaar een leegstand hebt van bijvoorbeeld 6 maanden. Wat is dan de impact op je huurrendement in dat jaar? Hieronder het antwoord:

hefboomeffect op verhuurrendement bij 50% leegstand

Zoals je ziet betaal je in dit scenario elke maand meer geld aan de bank dan je ontvangt aan huur inkomsten. Dat doet pijn en de bank zal gewoon elke maand zijn betaling eisen.

Uiteraard is 6 maanden geen huur ontvangen wel een erg conservatief scenario. Echter zeker in het eerste jaar kan zal het zeker een paar maanden duren voordat je huurinkomsten ontvangt.

Zorg er dus voor je dat een voldoende groot financieel buffer hebt om dit op te kunnen vangen! Pas op dat de hefboom geen molensteen om je nek wordt…

Samenvatting

Het hefboomeffect is dus een krachtig hulpmiddel om je vermogen sneller te laten groeien. Je kan hiermee in relatief korte tijd een mooie vastgoedportefeuille opbouwen.

Let wel op het risico dat hiermee verbonden is. Nu gaat het weer goed met de woningmarkt. Echter er komen ook weer mindere tijden aan, dus het is niet zo dat vastgoed altijd maar blijft stijgen.

Hopelijk geeft deze blog post een duidelijk antwoord op de vraag “Hoe kun je een hoger rendement kan behalen door het hefboomeffect?”

Heb je zelf ervaring met het opbouwen van een vastgoedportefeuille met behulp van geleend geld? Laat je reactie hieronder achter.

Mocht je naar aanleiding van deze blog post ook willen gaan investeren in vastgoed? Lees dan ook eens de blog post “Hoe beginnen met investeren in vastgoed?“.


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

4 gedachten over “Hoe hoger rendement door hefboomeffect?”

    • John,

      Dank voor je reactie! Als er nog specifieke onderwerpen zijn die je mist dan hoor ik dat graag van je.
      Succes met het investeren in vastgoed.

      Met vriendelijke groet,

      HKOTV

  1. Dus als ik het goed mag begrijpen, als je met geleend geld investeert in een beleggingspand. En je kan aantonen en de bank ziet dat ook dat jij uit huurinkomsten het pand afbetaald. Dat je na ongeveer de 1e 30% hebt afgelost, dat je dan kan doorstarten met een nieuwe hypotheek voor een 2e beleggingspand.

    • Yannick, dank voor je reactie! Let op dat als je een vastgoedhypotheek afsluit je minimaal 20% – 30% aan eigen geld moet meebrengen. Dus bij aanvang heb je al minimaal zo’n 20% tot 30% “afgelost”. Vaak moet je verplicht aflossen met een vastgoedhypotheek tot zo’n 50% van de waarde in verhuurde staat. Dus als jouw huurders een paar jaar netjes de huur betalen, waarvan jij de hypotheekaflossing en rente van betaald zal je na een jaar of 2 waarschijnlijk genoeg overwaarde in je 1ste beleggingspand hebben opgebouwd om te gebruiken voor de aanschaf van je 2de beleggingspand. Hopelijk geeft dit antwoord op je vraag.

Plaats een reactie