Hoe kamers verhuren aan studenten?

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Kamers verhuren aan studenten. Klinkt als makkelijk veel geld verdienen, maar is dit ook zo?

Vaak denkt men ik heb 3 kamers, dus dat is 3x €500 per kamer ofwel €1.500 per maand aan huurinkomsten. En als ik er 4 kamers van kan maken dan is dat 4x €500 per kamer is €2.000 per maand! En laten we eens gek doen… We gaan voor 5 kamers, dan pak ik €2.500 per maand!

Dat is makkelijk verdiend zul je denken! Studenten klagen verder niet. Die zijn al lang blij als ze een (veel te dure) kamers kunnen vinden.

Ik moet toegeven dat ik er zelf ook lang zo over dacht. Er komt echter veel bij kijken als je besluit kamers te gaan verhuren aan studenten! En de voorbeelden zoals hierboven beschreven gaan niet op.

Dat weet ik inmiddels uit eigen ervaring…

In deze blog post ga ik antwoord geven op de vraag hoe je het beste kamers kunt gaan verhuren aan studenten.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Wat zijn studenten?

Misschien een gek begin van deze blog post, maar toch is het belangrijk om duidelijk te maken wat ik onder studenten versta. Studenten zijn er namelijk in alle soorten en maten.

Hieronder de definitie van “studenten” volgens Wikipedia.

Een student of studente is iemand die een studie volgt in het hoger onderwijs, dat wil zeggen aan een universiteit of hogeschool (HBO). Een student verkrijgt bij het succesvol einde van de studie een bachelor- of een mastertitel.

Wikipedia.nl

Kortom mbo’ers vallen niet onder de definitie van studenten. Dat is belangrijk om te weten aangezien je ook graag wilt weten hoeveel studenten er zijn in Nederland en de verschillende studentensteden. Ook in de getallen van de aantallen studenten zitten namelijk geen mbo’ers. Tenzij dit specifiek vermeld is uiteraard…

Regels voor kamer verhuur

wat zijn de regels voor verhuur aan studenten

Bij het verhuren van kamers aan studenten komt best nog wel het een en ander kijken.

Wat is kamerverhuur?

Laten we beginnen met het begin. Wat is eigenlijk kamerverhuur? Volgens de site van Justitia is kamerverhuur als volgt gedefinieerd:

Kamerverhuur is een vorm van woonruimteverhuur. Dit betekent dat het merendeel van de wettelijke regels die van toepassing zijn op de verhuur van woonruimte onverkort van toepassing is op de verhuur van kamers. Wel maken de wettelijke regels een onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Bij kamerverhuur is meestal sprake van onzelfstandige woonruimte.

Bron: Justitia.nl

Laten we verder kijken naar welke regels er gelden voor kamerverhuur.

Verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte?

Wat is nu een zelfstandige en een onzelfstandige woonruimte.

  • Zelfstandige woonruimte; Bij een zelfstandige woonruimte heb je een eigen toegang, keuken en toilet
  • Onzelfstandige woonruimte; Bij een onzelfstandige woonruimte heb je geen eigen toegang en deel je de keuken en de toilet met andere huisgenoten. Daarom is een studentenkamer meestal een onzelfstandige woonruimte

Er zijn een paar belangrijke verschillen tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes. Zo kan je huurder bij het een zelfstandige woning wellicht huurtoeslag krijgen. Dit geldt bijvoorbeeld niet bij een onzelfstandige woonruimte. Daarnaast kan de huur bij zelfstandige woonruimte geliberaliseerd zijn (in de vrije sector vallen). Dit is niet het geval bij onzelfstandige woonruimte.

Regels kamerverhuur

Hieronder zal ik een korte opsomming maken van de regels voor kamerverhuur. Let op dat deze regels kunnen verschillen van gemeente tot gemeente!

  • Maximaal aantal personen zonder vergunning; Je mag in de meeste gemeentes op 1 adres aan maximaal 3 personen (studenten in dit geval) een kamer verhuren zonder dat je hiervoor een vergunning hoeft te hebben
  • Bij 4 of meer personen heb je een omzettingsvergunning nodig; Zodra je aan 4 of meer personen een kamer verhuurt, moet je een omzettingsvergunning aanvragen bij de gemeente. Deze vergunning is voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar kamerbewoning
  • Minimaal gebruiksoppervlak; De huurder van een kamer heeft recht op minimaal 12 m2 gebruiksoppervlakte. Dat is de te verhuren kamer plus de gezamenlijk gebruikte ruimtes zoals keuken, toilet en douche
  • Extra brandveiligheidseisen bij 5 of meer kamers; Wanneer je 5 of meer kamers gaat verhuren in 1 woning moet je rekening houden met extra brandveiligheidseisen. Je moet dan een gebruiksmelding doen

Zoals je kunt lezen zijn er veel regels voor het verhuren van kamers aan studenten. Verkijk je hier niet op en voorkom dat je (wellicht onbewust) dingen doet die niet zijn toegestaan!

Wil je meer weten over de regels van kamerverhuur? Kijk dan op de site van Justitia.nl of IJzer advocaten.

Hoeveel studenten zijn er in Nederland?

kamers verhuren aan studenten
Bron: Merk Den Haag

De basisgetallen… Daar zijn ze weer.

Bij het verhuren van vastgoed is het heel belangrijk dat je weet hoe groot je doelgroep is. Je wilt namelijk niet met een beleggingspand komen te zitten dat je niet kan verhuren.

Dus als je studenten als doelgroep hebt moet je weten hoeveel studenten er in Nederland zijn.

Hoeveel studenten zijn er nu eigenlijk in Nederland?

In het studiejaar 2019 – 2020 waren er de volgende aantallen studenten geregistreerd:

  • Hoger beroepsonderwijs (HBO): ~465.000 studenten
  • Weterschappelijk onderwijs (WO): ~300.000 studenten

Dus in totaal zijn er in Nederland ruim 750.000 studenten.

Uiteraard wil of kan niet elke student op kamers gaan wonen. Aan de andere kant laten deze cijfers zien dat studenten een heel mooie doelgroep zijn om je beleggingspand aan te verhuren!

Je zal in Nederland namelijk geen andere doelgroep vinden die zo groot is. Als je het aantal studenten bijvoorbeeld vergelijkt met het aantal expats in Nederland staat dat in geen verhouding. Het aantal expats in Nederland ligt naar schatting tussen de 60.000 en 200.000. Dat is dus een aanzienlijk kleinere doelgroep dan verhuren aan studenten.

Verhuren aan expats is ook interessant, maar een veel kleinere doelgroep. Lees meer over het verhuren van je woning aan expats in de blog post “Hoe huis verhuren aan expats?“.

Deze blog post gaat over kamers verhuren aan studenten, dus laten we verder gaan met in welke steden je het beste kamers kan verhuren.

Buitenlandse studenten in Nederland

steeds meer buitenlandse studenten studeren in Nederland

Zoals je ziet aan de aantallen studenten in Nederland is het duidelijk dat de markt voor kamers verhuren aan studenten heel erg groot is.

Je kan binnen de studenten doelgroep ook op zoek gaan naar een leuke niche binnen deze markt. Wellicht dat je in een aparte niche net een beter huurrendement kan behalen. Een interessante niche binnen de studenten doelgroep zijn mijn inziens buitenlandse studenten.

In Nederland studeren in het studiejaar 2019-2020 ongeveer 90.000 buitenlandse studenten. Dat is ongeveer 12% van het totaal aantal ingeschreven studenten.

Wat verder opvalt is dat het aandeel van buitenlandse studenten elk jaar toeneemt. Vorig studiejaar was het aandeel van buitenlandse studenten bijvoorbeeld 10,5%.

Als particuliere vastgoedbelegger kan je dus mooi inspelen door de kamers van je beleggingspand aan te bieden aan buitenlandse studenten. Voor buitenlandse studenten is het namelijk extra moeilijk om kamers te vinden. Veel studentenhuizen hanteren namelijk de regel van ‘no internationals’ voor vrij gekomen kamers. Reden hiervoor is dat de zittende studenten bang zijn om binnen enkele maanden een nieuwe huisgenoot te moeten zoeken.

Kortom je beleggingspand verhuren aan buitenlandse studenten is een mooie niche die je een goed rendement kan opleveren.

In welke stad kamers verhuren?

in welke stad wonen de meeste studenten

Kamers verhuren aan studenten doe je uiteraard het beste in een echte studentenstad. In Nederland heb je keuze genoeg want bijna elke grote stad heeft wel een hogeschool of een universiteit.

Hieronder een overzicht van de populairste studentensteden met het aantal studenten en (nog belangrijker) het aantal studenten dat woont in deze stad. Dat geeft je een goed beeld van het aantal studenten dat op zoek is / gaat naar een geschikte kamer.

Mijn zoektocht op internet leverde de volgende getallen op:

StadAantal
hogescholen
Aantal
universiteiten
Totaal aantal
studenten
Aantal studenten
die er wonen
Amsterdam142~105.000~28.000
Delft21~25.000~15.500
Den Haag41~29.000~16.000
Eindhoven21~24.000~12.000
Enschede21~26.500~10.000
Groningen11~60.000~25.000
Leiden11~28.000~12.500
Maastricht21~20.000~9.000
Nijmegen11~42.000~18.000
Rotterdam51~59.500~27.000
Utrecht51~66.000~27.000
Wageningen21~10.000~5.500
Zwolle4~20.500~5.000

Dit was al een aardige lijst met echte studentensteden, maar behalve deze steden heb je ook nog steden als Almere, Amersfoort, Breda, Den Bosch, Haarlem, Terschelling, Tilburg, etc, etc.

Kortom kamers verhuren aan studenten is in heel veel steden in Nederland een goede optie!

Bekijk de site van Studentensteden voor meer achtergrond informatie over de populairste studentensteden in Nederland.

Hieronder zal ik een aantal studentensteden uitlichten omdat die steden interessant zijn voor particuliere vastgoedbeleggers.

Den Haag

kamers verhuren aan studenten in Den Haag
Bron: Merk Den Haag

Den Haag staat niet echt bekend als een studentenstad en is dit ook eigenlijk niet.

Waarom staat Den Haag dan wel in mijn overzicht van steden die ik uitlicht?

Simpel. De huizenprijzen in Den Haag zijn nog steeds redelijk betaalbaar en er studeren toch in Den Haag op dit moment ongeveer 29.000 studenten! Dat zijn nog steeds heel veel studenten waarvan een groot gedeelte op zoek gaat naar een kamer.

Verder zie ik een trend dat de laatste jaren steeds meer studenten naar Den Haag komen. Dit heeft onder meer te maken dat Den Haag dicht bij Delft en Leiden ligt. In Delft en Leiden is het voor studenten nog moeilijker om kamers te vinden en dit doet studenten zoeken naar een kamer buiten de stad waar zij studeren.

Wat ik verder fijn vind aan Den Haag in dat je met een beleggingspand meerdere doelgroepen kan aanspreken. Je kan bijvoorbeeld je beleggingspand proberen te verhuren aan expats. Mocht dat niet lukken of krijg je hier geen goede huurprijs voor?

Dan kan je het altijd nog verhuren aan studenten of woningdelers. Ofwel keus genoeg wat betreft de verschillende doelgroepen.

Het is aan jou om daar het beste rendement uit te halen!

Groningen

kamers verhuren aan studenten in Groningen

Groningen is een echte studenten stad! Het aantal studenten in Groningen is de laatste jaren stabiel. Afhankelijk van het jaar, studeren er tussen de 55.000 en 60.000 studenten in de stad Groningen. Hiervan wonen er ongeveer 25.000 studenten op kamers in Groningen. Kortom een grote doelgroep in een mooie stad.

Groningen staat in mijn overzicht van uitgelichte woningen vanwege het feit dat je hier nog steeds betaalbare / leuke appartementen kunt kopen. Als je op Funda zoekt kan je een leuk appartement met een woonoppervlak van rond de 80 m2 voor tussen de €200.000 en €250.000 kopen. Dit is een prima woonoppervlak voor 3 studenten. Als je dan uitgaat van een gemiddelde huurprijs per kamer van €500 per kamer (is een huur inkomst van €1.500 per maand of €18.000 per jaar) betekent dit dat je hier dan gelijk een BAR van tussen de 8% en 9% kan behalen.

Kortom Groningen is een prima stad als je als particuliere vastgoedbelegger in studentenkamers wilt gaan beleggen.

Rotterdam

kamers verhuren aan studenten in Rotterdam

Rotterdam heeft één van de grootste en belangrijkste havens ter wereld en is de op één na grootste stad van Nederland. Voor studenten is Rotterdam echt een leuke stad om te studeren.

Dit merk je ook aan de populariteit onder studenten. Momenteel studeren en rond de 60.000 studenten in Rotterdam. Daarmee staat Rotterdam in de top drie van steden met de meeste studenten!

Rotterdam staat in mijn overzicht wederom vanwege de prijs van de woningen. Ondanks dat Rotterdam nu booming is kan je er nog steeds een leuk appartement kopen met een woonoppervlak van rond de 80 m2 voor maximaal €250.000.

Verder kan je ook in wat minder populaire wijken gaan zoeken naar een goedkoop beleggingspand. Echter mijn ervaring is dat studenten zelf ook steeds kritischer zijn geworden. Als jij in Charlois een goedkoop pandje koopt zal je dit niet meer voor de hoofdprijs aan studenten kunnen verhuren. Studenten willen ook het liefst boven de Maas wonen / dicht bij het centrum!

Echter alles bij elkaar is Rotterdam nog steeds een goede stad om als particuliere vastgoedbelegger in studenten kamers te investeren.

Hoe groot is het tekort aan studentenkamers?

In Nederland hoor je al (tientallen) jaren over het tekort aan studentenkamers.

Maar hoe groot is het tekort aan studentenkamers eigenlijk?

Welke cijfers je er ook op naslaat het antwoord is eigenlijk altijd “groot”! Als je bijvoorbeeld de cijfers van DUWO bekijkt dan zie je dat het tekort alleen al voor het werkgebied van DUWO oploopt tot een tekort van ruim 20.000 kamers in het jaar 2024.

De grafiek hieronder laat het tekort zien in 2016 en hoe dit tekort gaat toenemen tot in 2024.

tekort aan studenten kamers van 2016 tot 2024
Bron: DUWO

Verder lees je in bijna alle andere media ook dat het tekort aan studentenkamers een groot probleem was, is en ook zal blijven. Kortom vanuit de vraag zijde zit je als particuliere vastgoedbelegger goed als je kamers aan studenten wilt gaan verhuren. Je zal in ieder geval geen leegstand hebben!

Hoe moet je studentenkamers aanbieden?

hoe een studentenkamer inrichten

Als je specifiek de “studenten” als doelgroep voor ogen hebt zal je daar ook je beleggingspand voor klaar moeten maken. Alle makelaars die ik gesproken hebben zijn niet heel specifiek over hoe je je woning of appartement moet aanbieden voor studenten.

Eigenlijk maakt het niet zo veel uit of je de kamers gemeubileerd of gestoffeerd gaat aanbieden. Kamers zijn erg gewild en beide opties zijn prima.

Gemeubileerd verhuren

Gemeubileerd verhuren is een goede optie als je wilt beginnen met het verhuren van je huis aan studenten! Althans dat is mijn ervaring en dat is ook wat je ziet om de verschillende sites die kamers aanbieden aan studenten. Dit voorkomt in ieder geval dat je elke keer een hele inboedel je beleggingspand in en uit gaat als er nieuwe studenten inkomen.

Zorg ervoor er verder voor dat alles er netjes uitziet en dat de kamers er huiselijk uitzien. De kamers moeten gelijk uitnodigen om er te willen wonen.

Zorg ervoor dat je goede degelijke spullen koopt (IKEA spullen zijn prima). Richt verder je kamers in met neutrale en lichte kleuren.

Houdt er wel rekening mee dat je redelijk wat schade krijgt op je meubels. Dus koop iets degelijks, maar zeker geen dure design meubels!

Gestoffeerd verhuren

Een andere optie is je kamers gestoffeerd verhuren. Voordeel is dat je minder kosten hebt aan de inrichting en het vervangen van kapotte spullen. Voor de meeste studenten is het huren van een gestoffeerde kamer ook een prima optie.

Zorg er bij het stofferen minimaal voor het volgende:

  • Nette harde vloer; Zorg voor een harde vloer, zoals hout, laminaat of een pvc vloer. Vloerbedekking wordt snel lelijk. Verder is een harde vloer is beter schoon te houden
  • Vouwgordijnen en verduistergordijnen; Koop goede gordijnen tegen inkijk en verduister gordijnen voor een goede nachtrust
  • Strak afgewerkte muren; Zorg ervoor dat de muren strak afgewerkt zijn (liefst in lichte kleur behang of muurverf)

Je huis gestoffeerd verhuren aan studenten is zeker mogelijk is mijn ervaring. Houdt er wel rekening dat je regelmatige de muren van alle kamers opnieuw zal moeten witten. Studenten gaan helaas toch niet zo netjes om met je spullen…

Verhuur inclusief internet

inrichting huis tbv verhuren aan expats

Dit is echt een must. Snel internet is tegenwoordig echt een eerste levensbehoefte geworden. Niet alleen voor expats maar ook voor studenten. Dus zorg ervoor dat je kamers verhuurt inclusief een snelle internetverbinding!

Verhuur inclusief gas/water/licht

Aangezien kamers vaak onzelfstandige woonruimtes zijn, zal je meestal de kamers inclusief gas/water/licht moeten verhuren. Als er namelijk een student een kamer verlaat kan je niet elke keer opnieuw een energiecontract afsluiten.

Wat ik zou aanraden is om de studenten een ruim voorschot te laten betalen voor de energie rekening. De stookkosten kunnen namelijk best nog wel eens aardig oplopen.

Hoe huurders krijgen voor je kamers?

Kamers verhuren aan studenten kan je op verschillende manieren aanpakken. De twee meest gangbare manieren zijn de volgende:

Zelf kamers te huur aanbieden

Om voor je beschikbare kamers geschikte studenten te vinden kan je zelf je kamers te huur aanbieden.

Er zijn verschillende platformen waar je dit als verhuurder kunt doen. Zelf heb ik altijd mijn kamers verhuurd met behulp van een verhuurmakelaar, maar je kan dit ook zelf doen via bijvoorbeeld Kamernet.nl. Via Kamernet.nl kun je als verhuurder gratis een profiel aanmaken en je kamers te huur aanbieden.

Ook zie je tegenwoordig steeds meer kamers te huur aangeboden worden op Marktplaats.nl.

Let wel op dat het zelf zoeken van huurders voor kamers een arbeidsintensief is! Als je een paar kamers verhuurt is het misschien nog zelf te doen. Als je echter een paar beleggingspanden hebt voor de kamer verhuur zal je hier opeens echt best veel werk aan hebben.

Kortom als je wilt gaan opschalen zal je vroeg of laat het vinden van huurders moetsn gaan uitbesteden.

Kamers verhuren mbv een verhuurmakelaar

Een andere goede, maar duurdere optie, is om je kamers via een verhuurmakelaar te huur aanbieden op bijvoorbeeld Funda.nl of Pararius.nl. Dit is de optie die ik zelf gebruik. Als je een verhuurmakelaar gebruikt kan je ook bijvoorbeeld je kamers specifiek aan buitenlandse studenten aanbieden.

Mijn ervaring is dat er best wat verloop kan zitten bij het verhuren van kamers aan studenten. Zorg er dus voor dat een een huurcontract afsluit voor minimaal één jaar. Daarmee voorkom je dat je elk half jaar op zoek moet naar nieuwe huurders voor je kamers.

Zorg er verder in ieder geval voor de je een goede verhuurmakelaar hebt! Dat zal je terugbetalen in de vorm van een hoger huurrendement!

Verhuurde studentenkamers kopen

De makkelijkste manier om te beginnen met investeren in studentenkamers is om reeds verhuurde studentenkamers te kopen. Op de site beleggingspanden.nl kan je ook kamerverhuurpanden kopen. Zie hieronder de zoekopdracht op beleggingspanden.nl:

kamerverhuurpand kopen op beleggingspanden

De panden die je vindt met behulp van deze zoekopdracht zijn al verhuurd als kamers. Voordeel is dat je gelijk weet voor BAR je krijgt voor je beleggingspand. Nadeel is dat je niet goed weet wat je koopt. Ik zou denken dat als je een goed renderend beleggingspand heb je dat niet graag zou verkopen…

Aan de andere kant is het een goede optie om in het achterhoofd te houden. Bij het kopen van een kamerverhuurpand kan je een heleboel werk overslaan en gelijk een mooi rendement behalen!

Kortom inschrijven voor de nieuwsbrief is zeker nuttig. Dan weet je in ieder geval wat er allemaal voor panden beschikbaar komen.

Eindoordeel

Je beleggingspand verhuren aan studenten kan een lucratieve manier zijn om ook in deze booming huizenmarkt een mooie rendement op je huurinkomsten te behalen.

Voordeel van het verhuren aan studenten is ook dat je niet persé een appartement op een A-locatie hoeft te kopen. Verder zal je nauwelijk tot geen leegstand hebben van je kamers door het aanhoudende tekort van studentenkamers.

Let echter wel op dat je de regels kent en je ook houdt aan de regels!

Lijkt kamers verhuren aan studenten je nu te veel werk? Wellicht is een huis verhuren aan expats iets voor je. Lees hier alles over in de blog post “Hoe huis verhuren aan expats?“.


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

40 gedachten over “Hoe kamers verhuren aan studenten?”

  1. Hallo ik wil graag weten of een rendement van 6 procent aantrekkelijk is voor studentenpanden? Er is in Groningen geen rendement te behalen van 8 procent of hoger?

    Beantwoorden
    • Goedemorgen Patricia, leuk dat je de tijd hebt genomen om te reageren.

      Het hangt ervan af of het rendement van 6% het netto rendement is (ofwel de NAR) of het bruto aanvangsrendement (ofwel de BAR).
      Een bruto aanvangsrendement van 6% vind ik zelf voor een studentenpand aan de lage kant. Er komt namelijk best veel bij kijken in zowel tijd als kosten en dan zou ik er voor een BAR van 6% niet aan beginnen.

      Zet alle kosten die je verwacht te gaan maken en tijd die je erin gaat steken eens op een rijtje en kijk er dan nog eens naar. Op deze wijze kan je even afstand nemen en zwart op wit zien of dit een goede investering is of dat je beter je geld ergens anders in kunt investeren.

      Hopelijk kan je hier verder mee!

      Beantwoorden
        • Goedemorgen Patricia, met “tijd” bedoel ik de tijd die het vastgoedbeheer van een studentenpand je gaat kosten.

          Denk hierbij bvijvoorbeeld aan reparaties uitvoeren (lekkage verhelpen / stroom uitval / etc.) / naar de bouwmarkt rijden. Verder moet je denken aan VVE vergadering(en) bijwonen voor groot onderhoud. Zoeken naar nieuwe huurders.
          Zo maar een aantal zaken die jouw “tijd” (kunnen) gaan kosten. Over het algemeen kost het vastgoedbeheer van een studentenpand meer tijd, simpelweg doordat er meer mensen wonen en meer verloop is.
          Tenzij je uiteraard het vastgoedbeheer laat uitbesteden, maar dan zal je de kosten voor het vastgoedbeheer van je rendement moeten afhalen.

          Vandaar mijn suggestie om je inkomsten en alle uitgaven eens op een rijtje te zetten om een helder beeld te krijgen van wat je kan verwachten.

          Beantwoorden
          • Beste Patricia, geen dank. Het doel van mijn blog is om mensen op weg te helpen met investeren in vastgoed, dus het is altijd fijn om te weten dat er mensen zijn die de blog posts lezen.

            Mijn persoonlijke steven is een minimaal bruto aanvangsrendement voor een beleggingspand van ~9%. Als netto rendement houd je hier dan zo’n 7% aan over. Beide getallen gaan uit van volledig financieren met eigen middelen. Als je gebruik maakt van geleend geld mbv een vastgoedhypotheek zal het bruto en netto rendement omhoog gaan. Lees hier meer over in de blog post “Hoe hoger rendement door hefboomeffect?”

            Uiteraard is het minimale rendement een persoonlijke keuze. Er zijn ook mensen die accepteren dat ze in het begin nagenoeg geen rendement maken op de huurinkomsten en dan gokken op een (grote) waarde stijging van het beleggingspand. Dus wat je zelf als minimaal bruto aanvangsrendement (BAR) en minimaal netto rendement (NAR) wilt moet je voor je zelf bepalen.

            Veel succes ermee!

  2. Goedenavond HKOTV,

    Met grote interesse heb ik kennis genomen van je site en je uitgebreide uitleg.
    Ik heb zelf lang gestudeerd en gewoond in Utrecht en sinds begin dit jaar hebben wij een huis gekocht in de omgeving van Utrecht. Wij hebben rond de 2 ton spaargeld opgebouwd de afgelopen jaren en ik wil hier iets mee gaan doen.

    Wij hebben besloten om dit te gaan investeren in 2 pandjes om te verhuren aan studenten. Nu heb ik nog geen netwerk hierin en ben dus nu bezig dit actief op te gaan starten.

    Zijn er netwerkclubs hierin of bijeenkomsten. Ik zou namelijk dit jaar nog willen kopen en verhuren alleen is het nu nog zoeken hoe je dit aanpakt en waar je allemaal rekening mee moet houden.

    Hopelijk komen we met elkaar verder. Alvast dank voor je reactie

    Gert Braam

    Beantwoorden
    • Beste Gert, ten eerste mijn dank voor je reactie. Leuk om te horen dat jullie ook interesse hebben in investeren in vastgoed!

      Zelf zit ik niet in de regio Utrecht, maar in bijna elke grote stad zijn er wel netwerkclub in de vastgoed. In de regio Utrecht kon ik de volgende netwerkclub vinden: https://sites.google.com/view/vuvs/homepage
      Zoals aangegeven beleg ik zelf niet in de regio Utrecht dus ik ken deze netwerkclub niet uit eigen ervaring. Verder hebben uiteraard makelaars goede ingangen in de vastgoed wereld. Dus jullie kunnen ook overwegen om gebruik te gaan maken van een aankoopmakelaar om zo (tegen betaling) over deze kennis te beschikken. Er zijn ongetwijfeld in Utrecht meerdere makelaars die zich gespecialiseerd hebben in het aankopen / verhuren en beheren van beleggingspanden. Mocht je via internet niks vinden dan kan je ook eens kijken via Makelaarzoeker.nl.

      Hopelijk geeft dit antwoord op jullie vragen en kunnen jullie hier verder mee. Veel succes met jullie eerste stappen in de wereld van het vastgoed!

      Beantwoorden
  3. Beste HKOTV,

    Ook ik wil graag gaan investeren in vastgoed en kamers gaan verhuren aan studenten. Mede op basis van jou artikel zit ik eraan te denken om dit in Rotterdam te gaan doen. Hierbij heb ik echter een paar vragen;
    – Is de markt op dit moment nog goed? Op kamernet.nl zie ik bijvoorbeeld op dit moment 347 beschikbare kamers in Rotterdam van onder de €700 per maand.
    – Is het een probleem wanneer je woning in november of december aanbied en niet aan het begin van het schooljaar?
    – Wat is een goede buurt om te kopen?

    Bedankt overigens voor het schrijven van je artikelen, hier heb ik al veel aan gehad!

    Beantwoorden
    • Albert, ten eerste dank voor je reactie!
      Leuk om te horen dat jij ook interesse in investeren in vastgoed hebt. Hierbij mijn reactie op je vragen:

      – De coronacrisis heeft zeker impact gehad op de vraag naar studentenkamers. Zie ook de volgende blog post van een paar weken geleden: https://huiskopenomteverhuren.nl/coronacrisis-in-nederland/
      Hoe de situatie aan het begin van studiejaar 2020 – 2021 precies is in Rotterdam weet ik niet uit eigen hand. Ik denk dat je eigen check een goede indicatie is. Staar je echter niet blind op het aanbod van kamers. Kijk ook goed naar de ligging / courantheid van de aangeboden kamers.
      – Uiteraard is de beste timing om je studentenkamer aan te bieden tegen het einde van het studiejaar. Dan zijn de meeste studenten op zoek naar kamers. Als jij nette / courante kamers gaat aanbieden in Rotterdam zal je die ook in November of December wel kwijt raken.
      – Studenten wonen graag in het centrum (net als veel mensen die in de stad wonen…). Verder is een plekje in de buurt van een Hogeschool of Universiteit altijd een goede locatie.
      Dus in Rotterdam zijn dit goede buurten: Centrum / Noorden / Blijdorp / Kralingen / Crooswijk / Delfshaven / etc
      Je kunt natuurlijk ook gaan kijken in de Afrikaanderbuurt / Charlois. Dat is goedkoper, maar zijn minder goede & populaire wijken.

      Ik zou zeggen zet alles eens goed op een rijtje (waar zitten alle Hogescholen en Universiteiten / waar zijn er appartementen beschikbaar in jou prijsklasse / wat doen de huurprijzen daar / …) en maak voor jezelf een duidelijk plan van waar je wilt investeren en voor welk bedrag.

      Hopelijk kan je hier verder mee. Veel succes in ieder geval!

      Beantwoorden
  4. Dank voor dit uitgebreide artikel, goed om de feiten even onder ogen te zien.
    Ter aanvulling voor de gemeente Den Haag. Die geeft sinds 23 Juni geen vergunning mee af om je huis om te zetten tot kamerverhuur. Dit doen ze om overlast in wijken te voorkomen. Maar tegelijkertijd is er in Den Haag een groot te kort aan (betaalbare) kamers. Dus wat ze nu gaan doen is niet duidelijk omdat ze een nieuw beleid willen opstellen. Wellicht kan de nieuwe burgemeester met zijn ervaring uit Utrecht hierin een rol spelen.

    Beantwoorden
  5. Beste HKOTV,

    Ik wil graag kamers gaan verhuren aan studenten en heb veel aan je artikel gehad. Bedankt hiervoor. Hoe komt exact een huurprijs van een kamer tot stand; neem je dan bijv. de gem. m2 prijs (uit één van jou lijstjes)?
    Kan je de woonkamer ook rekenen als kamer om te verhuren?
    Is het slim om deze ook te verhuren of doe je dan weer afbreuk aan de huur die je voor de andere kamers in het huis zou kunnen hebben vragen; omdat er dan geen gedeelde woonkamer meer is?

    Beantwoorden
    • Beste M, dank voor je reactie! Zie hieronder mijn antwoord op jou vragen:

      “Hoe komt exact een huurprijs van een kamer tot stand; neem je dan bijv. de gem. m2 prijs (uit één van jou lijstjes)?”
      Voor een marktconforme huurprijs voor kamers kan je kijken op bijvoorbeeld kamernet.nl / pararius.nl of soms zelf op funda.nl. Als je zoekt naar een vergelijkbare kamer in de buurt waar jij ook kamers aan wilt gaan bieden zal je snel genoeg zien wat je voor je kamer(s) kunt gaan vragen. Kom je er zelf niet uit dan kan je uiteraard ook gebruik maken van een verhuurmakelaar.

      “Kan je de woonkamer ook rekenen als kamer om te verhuren?”
      Dat kan inderdaad. Echter zoals je zelf al aangeeft bij je volgende vraag is het wel fijn om één gezamenlijke ruimte te hebben. Verder moet je ook rekening houden met het maximum aantal studenten dat je mag huisvesten in je studentenhuis / appartement. Dit verschilt per gemeente dus zorg ervoor dat je weet wat de regels in de gemeente zijn waar jij wilt gaan investeren in studentenkamers. Ook hier kan een verhuurmakelaar je helpen mocht je er zelf niet uitkomen.

      “Is het slim om deze ook te verhuren of doe je dan weer afbreuk aan de huur die je voor de andere kamers in het huis zou kunnen hebben vragen; omdat er dan geen gedeelde woonkamer meer is?”
      Persoonlijk zou ik dit niet doen. Echter je moet gewoon proberen een goede indeling te maken van je studentenkamers. Wellicht kan je de woonkamer juist wel verhuren en is er een andere kamer ook geschikt als gedeelde kamer. Dit moet je per appartement / studentenhuis bekijken.

      Hopelijk kan je hier verder mee. Veel succes!

      Beantwoorden
  6. Beste,

    Als je wilt beleggen in vastgoed en je hebt nog geen eigen vermogen is het mogelijk om hier voor een lening te krijgen?
    En waar ken je betaalbare appartementen vinden om aan studenten te verhuren, en hoe weet je precies wat je er voor kan vragen? Ook als je een eengezinswoning aanschaft. Hoe bereken je je maand prijs er voor?

    Kun je hier wat uitleg over geven hoe je het precies uit kan rekenen zodat je weet wat je rendement is.

    Groeten Mitchell

    Beantwoorden
    • Mitchell, dank voor je reactie. Zie hieronder mijn antwoord op jou vragen:

      “Als je wilt beleggen in vastgoed en je hebt nog geen eigen vermogen is het mogelijk om hier voor een lening te krijgen?

      Voor bijna alle vastgoedhypotheken is minimaal een eigen inleg nodig van 20%. Uiteraard zijn er altijd uitzonderingen en is het heel belangrijk hoe courant het beleggingspand is dat je wilt gaan aanschaffen. ik raad je aan om eens met de volgende bedrijven contact op te nemen. Zij kunnen je zeker verder helpen en van goed gedegen advies voorzien.

      Beleggingspanden
      Financiering Regelen

      “En waar ken je betaalbare appartementen vinden om aan studenten te verhuren en hoe weet je precies wat je er voor kan vragen?”
      In Rotterdam kan je bijvoorbeeld nog betaalbare appartementen vinden om te verhuren aan studenten. Maar je kan ook kijken in bijvoorbeeld Groningen, daar zijn de huizenprijzen nog iets minder hoog en kan je nog leuke woningen vinden die je kunt verhuren aan studenten.
      Wat een redelijke huurprijs voor een studentenkamer is kun je vinden op kamernet.nl, maar ook op Funda.nl of Pararius.nl worden kamers aangeboden. Kijk daar eens op en maak je eigen tabel met een overzicht van wat de gemiddelde huurprijs van studentenkamers is. Let op dat de huurprijs nogal kan verschillen per wijk in een bepaalde stad. Ook studenten willen nu eenmaal graag in het centrum wonen of in een populaire buurt.
      Op dezelfde manier kun je dat ook voor eengezinswoningen doen. Lees eens de blog post “Hoe vind je een interessant beleggingspand?” voor meer achtergrond informatie.

      “Kun je hier wat uitleg over geven hoe je het precies uit kan rekenen zodat je weet wat je rendement is.”

      Ik werk zelf met het bruto aanvangsrendement (BAR). BAR = bruto jaarhuur / geïnvesteerd vermogen.
      Zie hieronder een rekenvoorbeeld om het te verduidelijken:

      – €18.000 (bruto jaarhuur) / €200.000 (totale aankoopsom) = 9% (BAR)

      Hopelijk kan je hier weer verder mee! Veel succes in ieder geval!

      Beantwoorden
      • Ja daar kan ik wel wat mee inderdaad

        En wat voor huur kan je vragen als je een rijtjeshuis neemt?
        Vraagprijs is: €239.000,-

        Is dit verstandig of beter niet doen.
        En je BAR doe je dus delen?

        Beantwoorden
        • Mitchell, goed om te horen dat je er wat aan hebt.
          Wat voor huur je kan vragen voor een eengezinswoning hangt af van veel factoren. Denk hierbij aan de volgende factoren:

          – Locatie (in de randstad in een goede buurt of ergens in een slechte buurt maakt bv een heel groot verschil) –> dit is de allerbelangrijkste factor!
          – Woonoppervlakte
          – Doelgroep
          – Aantal kamers
          – Buitenruimte (Tuin / balkon)
          – Garage / Carport / Eigen parkeerplek
          – Afwerking niveau binnen
          – Gestoffeerd of gemeubileerd verhuren

          Als je een eengezinswoning hebt van €239.000 zal die niet in Amsterdam of een van de andere grote steden liggen denk ik. Ik zou zelf gewoon op funda.nl of pararius.nl kijken wat zo’n woning voor huurprijs heeft. Stel dat de huurprijs €1.250 p/m is voor een gestoffeerde woning dan is je bruto aanvangsrendement (BAR) dus: €15.000 (€1.250 x 12) / €239.000 = ~6%.
          Niet echt een hoge BAR dus. Je kunt het rendement op eigen vermogen natuurlijk verhogen door met een hefboom te gaan werken en slechts 20% – 30% zelf te financieren.

          Beantwoorden
      • Beste,

        Als je kijkt op beleggingspanden.nl zie je factor is dit dus je BAR?
        Aangezien prijzen best hoog zijn en wat het op jaarbasis is is dus je rendement.

        Met vriendelijke groet.

        Mitchell

        Beantwoorden
        • Beste Mitchell, dank voor je reactie. Ik werk zelf met het bruto aanvangsrendement (BAR). Op de site van beleggingspanden.nl werken ze met de “factor“. Zie hieronder het verschil:

          – BAR = bruto jaarhuur / geïnvesteerd vermogen
          – Factor = koopsom / bruto jaarhuur

          Zie hieronder een rekenvoorbeeld om het te verduidelijken:

          – €18.000 (bruto jaarhuur) / €200.000 (totale aankoopsom) = 9% (BAR)
          – €200.000 (koopsom) / €18.000 (bruto jaarhuur) = 11,1 (factor)

          BAR en “factor” zijn dus zeker niet hetzelfde. Hoe hoger de BAR hoe beter en hoe lager de “factor” hoe beter.
          Kortom als ik zoek naar een beleggingspand met een minimaal BAR van 9% is dit dus hetzelfde als een maximale “factor” van 11,1.
          Hopelijk maakt dit duidelijk hoe “factor” en “BAR” van elkaar verschillen.

          Beantwoorden
          • Beste,

            Dit heeft me zeker een duidelijk beeld.
            Ik kan beter 0,9 BAR aanhouden komt overeen met 0,11 factor.
            Aangezien beste hoge factoren staan.
            Waar koop jij je panden? Via funda of gewoon beleggingspanden.

          • Mitchell, een BAR van 9% is inderdaad gelijk aan een factor van 11,1. Het is niet zo dat je even een paar beleggingspanden koopt. Voordat je een geschikt beleggingspand koopt gaat daar een lang en gedegen onderzoek aan vooraf. Ik zoek voornamelijk op funda.nl naar interessante beleggingspanden. Zie de blog post “Hoe vind je een interessant beleggingspand?“. Uiteraard kijk ik ook regelmatig op beleggingspanden.nl. Mocht daar iets interessants langs komen dan kan dat ook interessant zijn. Daarnaast heb ik bij mijn eerste beleggingspand gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar die ook verhuur van beleggingspanden deed. Zeker als je begint met investeren in vastgoed is het verstandig om een aankoopmakelaar te gebruiken. Uiteraard kan je het ook zelf doen hoor, maar zorg dat je weet waar je aan begint. Het gaat gelijk om veel geld. Ik heb zelf best wat domme beginnersfouten gemaakt. Zorg dat jij die niet maakt! Lees in de blog post “Beginnersfouten bij investeren in vastgoed” welke fouten ik heb gemaakt en jij moet (kan) voorkomen. Veel succes ermee!

  7. Goedemiddag HKOTV, super bedankt voor al de gratis info op je blog. Hier kan ik wat mee!
    Ik ben Hamed en ik ben 25 jaar. Ik wil vanaf nu elk jaar één huis kopen om te verhuren. Als ik dan 35 jaar ben hoef ik nooit meer te werken! Waar kan ik het beste studentenkamers kopen? Ik dacht aan Amsterdam, maar daar is het heel duur…
    Ga zo door met je blog!

    Beantwoorden
    • Beste Hamed, dank voor je reactie! Je hebt een goede mindset voor iemand van 25 jaar. Ik hoop dat je je ambities waar kunt maken.
      Amsterdam is inderdaad een prima stad om kamers in te verhuren aan studenten. Het is echter een erg dure stad en dus moeilijk om als beginnende particuliere vastgoedbelegger een eerste pand te kunnen kopen. Alternatieven kunnen zijn Zwolle, Den Haag of Rotterdam. Dat zijn allemaal steden waar relatief veel studenten wonen en waar de huizenprijzen lager liggen dan in Amsterdam.
      Met jou mindset ga je er wel komen! Veel succes.

      Beantwoorden
  8. Goedemorgen, ik wil graag gaan investeren in vastgoed en kamers gaan verhuren aan studenten. Ben alleen bang dat ik veel klachten ga krijgen van de buren door geluidsoverlast. Wat is jou ervaring hier mee?

    Beantwoorden
    • Wolter, leuk om te horen dat jij ook wilt gaan investeren in vastgoed! Je hebt inderdaad een punt wat betreft geluidsoverlast. Zorg er idg voor dat je je houdt aan het maximale aantal studenten dat je in je beleggingspand mag hebben. Dat is al een goed begin. Verder is een goed huishoudelijk regelement belangrijk en goed isoleren is een aboslute must. Zie ook de blog post “Hoe geluidsoverlast voorkomen?
      Veel succes ermee!

      Beantwoorden
  9. Ik heb één tweede huis in Utrecht die ik nu in zijn geheel verhuur. Als de huidige huurders eruit gaan wil ik die gaan verhuren aan studenten om het rendement te gaan verhogen. Hoeveel studenten mag ik maximaal in mijn tweede huis? Dank voor je reactie!

    Beantwoorden
    • Beste Francios, dank voor je reactie. Het aantal studenten dat je in een huis of appartement mag hebben zonder vergunning is per stad veschillend. Meestal is het maximaal 3 studenten. In welke stad wil je je woning gaan verhuren aan studenten?

      Beantwoorden
    • Mitch, dank voor je reactie. In 2020 zou ik gaan voor een studentenstad buiten de randstad. De woningen in de randstad zijn nu erg duur. Denk bijvoorbeeld eens aan Nijmegen, Zwolle of Den Bosch.

      Beantwoorden
  10. Goed artikel! Ik heb zelf als verhuurder slechte ervaringen met Kamerstunt! Zag pas later dat hun reviews ook slecht zijn… Slecht bereikbaar en de studenten geven mij ook bijna allemaal slechte terugkoppeling. Weet jij een goed alternatief om kamers te verhuren?

    Beantwoorden
    • Beste Victor, dank dat je de tijd hebt genomen om te reageren! Het is altijd leuk om te horen dat mensen de artikelen waardevol vinden.
      Zelf heb ik geen ervaring met Huurstunt, maar ik zag inderdaad dat Huurstunt slechte reviews krijgt (voornamelijk van studenten dan). Ik probeer voor een wat hoger segment in de studenten markt te gaan en verhuur via een verhuurmakelaar.
      In welke stad heb jij kamers voor de verhuur? Wellicht kan ik je een goede verhuurmakelaar aanbevelen.
      Je kan ook altijd even kijken via makelaarzoeker.nl om een goed beeld te krijgen van de verschillende makelaars.
      Hopelijk heb je hier wat aan. Veel succes!

      Beantwoorden
      • Dank voor je snelle reactie! Ik verhuur kamers in Groningen. Ik heb geen gebruik gemaakt van een verhuurmakelaar omdat ik bang ben dat ik dan teveel rendement moet inleveren… Als je nog een goede verhuurmakelaar in Groningen weet hoor ik dat graag van je. Wellicht toch interessant om eens te proberen.

        Beantwoorden
        • Beste Victor, ik ken persoonlijk geen verhuurmakelaar in Groningen. Kan je daar dus niet mee verder helpen… Beter geen advies, dan slecht advies! Veel succes en laat nog eens wat van je horen hoe het ermee gaat!

          Beantwoorden
        • Hey Victor,

          Ik heb een aardig netwerk opgebouwd door de jaren heen, waaronder veel studenten (die weer nieuwe studenten inbrengen). Ik sta open voor een samenwerking!

          Beantwoorden
  11. Voor beleggers die geïnteresseerd zijn in Nijmegen: de gemeente heeft strengere regels opgesteld. De link naar IJzer Advocaten in dit artikel is een goede bron om te kijken wat mag in Nijmegen. Het is in ieder geval moeilijker geworden om zomaar te verhuren. Houd daar rekening mee.

    In Arnhem is dit ook al meer gaande. Daar is het Spijkerkwartier dicht gezet en splitsing/verkamering (=het opsplitsen van een woning in meerdere woningen/kamers) op andere locaties in Arnhem zal moeilijker worden. Dus houd ook daar rekening mee.

    Beantwoorden
    • Ivor, dank voor je toevoeging! Ik weet dat er in veel gemeenten aparte regels gelden. De specifieke gevallen van Nijmegen en Arnhem wist ik echter niet. Dus dank dat je dit wilde delen! Handig om te weten.

      Beantwoorden

Plaats een reactie