Hoe vastgoedportefeuille opbouwen?

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Hoe kun je nu een vastgoedportefeuille opbouwen?

Ofwel hoe ga je nu van je eerste naar je tweede en van je tweede naar je derde beleggingspand?

Voor veel mensen lijkt de stap naar de aankoop van een eerste beleggingspand al een stap te ver. Laat staan het opbouwen van een vastgoedportefeuille vanaf de start.

Ik maak deze blog post omdat ik laatst wederom de vraag van een lezer kreeg over hoe je nu een tweede beleggingspand kunt aankopen.

Kortom het opbouwen van een vastgoedportefeuille spreekt veel mensen tot de verbeelding en is van particuliere vastgoedbeleggers vaak het ultieme doel.

Kortom het leek me een goed onderwerp om een blog post over te maken. Hopelijk kan ik met deze blog post mensen de goede weg ophelpen!

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Wat is een vastgoedportefeuille?

Laten we beginnen bij het begin. Wat is vastgoed eigenlijk? De term vastgoed heeft de volgende definitie:

Vastgoed, ook onroerend goed of onroerende zaak genoemd, omvat de grond en de gebouwen (opstal) op deze grond. De term vastgoed of onroerend goed verwijst naar het niet-verplaatsbare karakter van deze goederen. De term `goed` of `zaak` verwijst naar het materiële karakter.

Bron: Encyclo.nl

Vastgoed is dus een heel breed begrip. In mijn geval heb ik het bij investeren in vastgoed over woningen voor de verhuur. Woningen voor de verhuur worden in de vastgoedwereld beleggingspanden genoemd (verhuurd vastgoed).

Vanaf hoeveel beleggingspanden je precies kan spreken van een “vastgoedportefeuille”?

Deze vraag is moeilijk te beantwoorden.

Portefeuille is de naam voor een verzameling aan aandelen, obligaties of in dit geval beleggingspanden. Voor het gemak ga ik ervan uit dat je van een vastgoedportefeuille kunt spreken op het moment dat je twee of meer beleggingspanden in bezit hebt.

Dus hoe kun je nu een vastgoedportefeuille opbouwen vanaf de start?

Begin bij de basis

Ik krijg vaak de vraag van beginnende particuliere vastgoedbeleggers “hoe kan ik mijn tweede beleggingspand aankopen?”

Meestal krijg ik deze vraag van beginnende vastgoedbeleggers die nog moeten beginnen met het aankopen van hun eerste beleggingspand…

Mijn advies is altijd “begin bij de basis”.

Ofwel zorg er dat je je eerste beleggingspand goed aankoopt en goed verhuurt. Dit is namelijk de basis voor het opbouwen van je eigen vastgoedportefeuille!

Een compleet overzicht van hoe te beginnen met investeren in vastgoed kan je lezen in de blog post “Hoe beginnen met investeren in vastgoed?

Doe je huiswerk

doe je huiswerk

Dus laten we beginnen met het aankopen van je eerste beleggingspand. Een goed beleggingspand voldoet aan de volgende voorwaarden:

  • Goede aankoopprijs; Misschien een open deur, maar zorg ervoor dat je je eerste beleggingspand scherp aankoopt. Dan heb je wat marge voor tegenslagen en heb je een goede basis gelegd voor verkoop met overwaarde in de toekomst
  • Gewilde locatie; Lees de volgende blog post voor alle details voor een goede locatie voor je beleggingspand
  • Geen verborgen kosten; Dit is een heel belangrijke voorwaarde om succesvol te worden als vastgoedbelegger! Dus geen achterstallig onderhoud, hoge VVE kosten of hoge erfpachtkosten. Anders blijf je achter de feiten aan lopen en kan je het opbouwen van een vastgoedportefeuille wel vergeten
  • Goed verhuurbaar; Voor mij is het belangrijk dat je met je huurprijs op een Bruto Aanvangsrendement (BAR) komt van 9%

Ik weet dat het tegenwoordig een moeilijke markt is om een goed beleggingspand te vinden. Hier krijg ik ook regelmatig commentaar op van lezers. Echter in elke markt zijn er kansen!

En als je kansen er nu niet zijn dan kan je beter even wachten dan dat je een incourant beleggingspand koopt.

Lees de blog post “Hoe vind je een interessant beleggingspand?” voor alle stappen voor het vinden van een goed renderend beleggingspand.

Financieren van je eerste beleggingspand

financiering regelen

Als je een interessant beleggingspand hebt gevonden kan je moet je uiteraard zonder dat je het beleggingspand kunt aankopen. Indien je over voldoende financiële middelen beschikt om dit geheel uit eigen middelen te betalen dan is dit punt makkelijk!

Voor de meeste startende particuliere vastgoedbeleggers zal echter gelden dat ze een vastgoed hypotheek nodig hebben.

Bij het aankopen van een beleggingspand heb je tegenwoordig minimaal 20% eigen middelen nodig om een vastgoedhypotheek te krijgen.

Een beleggingspand in Rotterdam of Den Haag kost zo’n €200.000. Daarnaast zal je vaak nog kosten moeten maken om het een en ander te verbouwen.

Je moet er dus voor zorgen dat je zo’n €50.000 aan eigen middelen bij elkaar gespaard hebt.

Je ziet ook dat voor veel particuliere vastgoedbeleggers het eerste beleggingspand het moeilijkste in om aan te schaffen. Nadat je het eerste beleggingspand hebt gekocht en goed hebt verhuurd kan je hier namelijk op verder bouwen.

Lees meer over het financieren van een beleggingspand in de blog post “Hoe een beleggingspand financieren?

Herfinancieren van je eerste beleggingspand

financieel onafhankelijk door huurinkomsten

Nu komen we aan bij het echte werk! Het herfinancieren van een beleggingspand. Via herfinancieren van je eerste beleggingspand kan je namelijk zonder inleg van nieuwe eigen middelen je tweede beleggingspand.

Welke stappen moet je doorlopen om je beleggingspand her te financieren?

Stap 1 – Bepalen van waarde in verhuurde staat

De eerste stap die je moet nemen is bepalen wat de waarde van je beleggingspand is in verhuurde staat.

Grofweg is mijn ervaring dat dit zo’n 12 maal de jaarhuur is. Ofwel een beleggingspand dat je hebt aangekocht voor €200.000 met slecht een maandelijkse huur van €800 (jaarhuur is €9.600) kan in verhuurde staat slechts €115.200 waard zijn!

Daarom is het ook zo belangrijk om een goed renderend beleggingspand aan te kopen!

De waarde in verhuurd staat moet je laten vaststellen door een taxateur die is goedgekeurd door de bank of financier.

Stap 2 – Herfinancieringsmogelijkheden in kaart brengen

Na de taxatie weet je de waarde in verhuurde staat. van de waarde in verhuurde staat kan tot 80% herfinancieren.

Dus stel dat de waarde in verhuurde staat van je beleggingspand op €150.000 is vastgesteld, dan kan je een herfinanciering krijgen voor €120.000 (80% van €150.000).

Stap 3 – Aflossen restschuld

Om een volgende financiering te kunnen verkrijgen moet je (meestal) verplicht bij je huidige hypotheekverstrekker de restschuld aflossen. Let op, hier kan dan ook nog een boeterente bijkomen.

Het bedrag dat na aflossing van de eventuele restschuld bij herfinanciering overblijft is de inbreng uit eigen middelen voor de aankoop van je volgende beleggingspand!

Stap 4 – Aankopen nieuw beleggingspand

vastgoedportefeuille opbouwen dmv herfinancieren beleggingspand

Dus stel dat je nog een restschuld had van €60.000 dan hou je dus €60.000 (€120.000 – €60.000 = €60.000) over als eigen eigen middelen voor je volgende beleggingspand.

Hier hoef je dan dus geen nieuw eigen geld voor te gebruiken!

Om een financiering te krijgen voor het aankopen van een beleggingspand is meestal gesproken minimaal 20% eigen geld vereist.

Met die €60.000 kan je dus een nieuw beleggingspand kopen van maximaal €300.000!

En nogmaals hier hoef je dan geen nieuwe inbreng uit eigen middelen voor te doen. Ofwel je eerste beleggingspand dient als een soort pinautomaat voor de aanschaf van je volgende pand.

Praktijkvoorbeeld – Herfinancieren zonder restschuld

Voor dit rekenvoorbeeld ga ik uit van een fictief beleggingspand in Rotterdam met de volgende eigenschappen:

  • Appartement
  • Aanschafprijs: €200.000
  • Bijkomende kosten: €20.000
  • Woonoppervlakte: 70m2
  • Totale huurprijs per maand: €1.300

Als je dit beleggingspand zonder een restschuld bezit dan kan je het volgende sommetje maken om te bepalen hoeveel je kan herfinancieren:

herfinancieren zonder restschuld tbv opbouwen vastgoedportefeuille

Met een inbreng van bijna €140.000 aan eigen middelen kan je een beleggingspand financieren van maximaal zo’n €700.000. Dit is als je uitgaat van een inleg van 20% aan eigen middelen.

Wil je nu lagere maandlasten (ofwel een lagere hypotheekrente) dan kan je natuurlijk ook een goedkoper tweede beleggingspand kopen.

Of je kan 2 keer een eigen inbreng van €70.000 gebruiken voor de aanschaf van 2 nieuwe beleggingspanden.

Dit om maar aan te geven wat de kracht is van investeren in vastgoed.

Praktijkvoorbeeld – Herfinancieren met restschuld

Laten we nu dan eens kijken naar hetzelfde rekenvoorbeeld maar dan met een restschuld.

Hoe zien de getallen er dan uit?

Hieronder de berekening uitgaande van een restschuld van €60.000:

herfinancieren met restschuld tbv opbouwen vastgoedportefeuille

Met een inbreng van bijna €80.000 aan eigen middelen kan je een beleggingspand financieren van maximaal zo’n €400.000! Dit is wederom uitgaande van een inleg van 20% aan eigen middelen.

Wil je nu lagere maandlasten (ofwel een lagere hypotheekrente) dan kan je natuurlijk ook een goedkoper tweede beleggingspand kopen.

Op de site van Financiering Regelen kan je zelf deze berekeningen maken.

Eindoordeel

Het opbouwen van een vastgoedportefeuille is niet iets van je in korte tijd voor elkaar krijgt. Je moet hier de tijd voor nemen en zorgen dat je begint met een goede basis.

Je zal merken dat het aanschaffen van je eerste beleggingspand langer zal duren. Maar neem die tijd, voorkom deze beginnersfouten en ga daarop verder bouwen!

Graag hoor ik of er mensen zijn die al een vastgoedportefeuille hebben opgebouwd. Ook ben ik erg benieuwd hoe lang je erover gedaan hebt en of je nog tips en tricks hebt!

Laat je reactie hieronder achter om het te delen.


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

4 gedachten over “Hoe vastgoedportefeuille opbouwen?”

  1. Ik mis in de berekening alle bijkomende kosten. Taxatie in verhuurde staat. De kosten( variabele en vaste) voor het verstrekken van een financiering. Deze zijn zeer hoog en drukken het rendement aanzienlijk het eerste jaar.

  2. Begrijp ik het goed dat je in het praktijkvoorbeeld met je met een ‘2e beleggingspand’, niet bedoelt dat je je 1e ook nog aanhoudt? Toen ik de blog las, ging ik er van uit dat je al een pand hebt, en er nog 1 bij wilde kopen. Bij het lezen van de praktijkvoorbeelden raakte ik in de war omdat de restwaarde als inleg voorbij kwam.

    • Beste J, voor het opbouwen van een vastgoedportefeuille moet je wel je eerste beleggingspand aanhouden. Je eerste beleggingspand dient namelijk als onderpand voor de nieuwe financiering voor je volgende beleggingspand. Het geld dat je uit je eerste beleggingspand haalt is dan je inbreng uit eigen middelen voor de aanschaf van je volgende beleggingspand. Hopelijk heb ik het zo duidelijk gemaakt. Zal kijken of ik de blog post ook iets kan verduidelijken. In ieder geval mijn dank voor je inbreng / reactie!

Plaats een reactie