Huurinkomsten in Box 1 of Box 3?

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Het leuke van investeren in vastgoed is dat je veel zelf kunt doen en hierdoor kosten kunt besparen. Hierdoor kan je een hoger rendement behalen op je geïnvesteerde vermogen. Echter let op dit kan grote financiële gevolgen hebben!

In de blog post “Wanneer ben je financieel onafhankelijk?” had ik toegelicht met hoeveel beleggingspanden je financieel onafhankelijk bent. Ik werd er terecht op gewezen door een lezer van “Huis kopen om te verhuren” dat je moet uitkijken met teveel dingen zelf doen omdat de belastingdienst dit kan beschouwen als inkomen uit arbeid. Mijn hartelijke dank voor deze input!

Dit heeft namelijk als consequentie dat je huurinkomsten van Box 3 naar Box 1 verschuiven en je dus inkomstenbelasting moet gaan betalen over je huurinkomsten in plaats van vermogensbelasting. Dit maakt een wereld van verschil!

Aangezien dit niet bij iedereen bekend is leek het me een goed onderwerp om een blog post over te gaan maken.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

De Nederlandse Belastingdienst

belastingdienst en huurinkomsten

Laten we beginnen met de basis, namelijk het Nederlandse belastingstelsel. Iedereen in Nederland moet belasting betalen. Hierbij moet je proberen om, binnen de spelregels, zo min mogelijk belasting te betalen.

Het Nederlandse belastingstelsel kent verschillende belastingboxen (Box 1, Box 2 en Box 3). Voor de meeste particulieren is Box 1 (“Inkomen uit werk en woning”) en Box 3 (“Inkomen uit sparen en beleggen”) van toepassing. Box 2 is van toepassing in het geval je een aanmerkelijk belang hebt in een vennootschap of coöperatie.

In Box 1 wordt je inkomen belast tegen het progressieve belastingtarief. Het belastingtarief varieert van 36,65% tot 51,75% over het hoogste deel van je inkomen. In Box 3 wordt je vermogen belast met de zogenaamde vermogensrendementsheffing.

Hieronder zal ik de verschillen tussen de belastingboxen kort toelichten.

Box 1: belastbaar inkomen uit werk en woning

Je inkomen uit werk en woning bestaat uit je inkomsten verminderd met eventuele aftrekposten. Inkomsten die in Box 1 vallen, zijn onder meer:

  • winst uit onderneming
  • loon, uitkering of pensioen
  • inkomsten als freelancer, gastouder, artiest of beroepssporter

In Box 1 kan je onder meer de hypotheekrente voor je eigen woning als aftrekpost aanvoeren.

Hieronder de percentages in Box 1 (werk en woning) voor de situatie dat je nog niet de AOW-leeftijd hebt bereikt:

SchijfBelastbaar inkomenPercentage
1t/m € 20.38436,65%
2Vanaf € 20.385 t/m € 34.30038,10%
3Vanaf € 34.301 t/m € 68.50738,10%
4Vanaf € 68.50851,75%

Uiteraard moeten hier nog de van toepassing zijnde aftrekposten vanaf. Echter in het geval je inkomsten uit je beleggingen in Box 1 vallen ben je dus minimaal 36,65% tot wel 51,75% van je huurinkomsten kwijt aan belasting! Dat schiet dus niet op…

Box 2: aanmerkelijk belang

Heb je een aanmerkelijk belang in een vennootschap of coöperatie? Dan moet je misschien belasting betalen over het voordeel dat je daarvan hebt. Box 2 is verder niet van belang voor de huurinkomsten en deze blog post en zal ik dus niet verder behandelen.

Box 3: sparen en beleggen

Dit is wat de Belastingdienst site zegt over vermogen in Box 3:

Hebt u vermogen, zoals spaargeld, aandelen of een tweede woning? Dan hoeft u de werkelijke inkomsten, bijvoorbeeld de rente op uw spaargeld, het dividend op uw aandelen of de huuropbrengst, niet aan te geven. Uw kosten, zoals betaalde rente, mag u niet aftrekken.

Bron: Belastingdienst

De Belastingdienst rekent met een vast percentage over je rendement dat je haalt uit sparen en beleggen in Box 3. Over dit voordeel uit sparen en beleggen betaal je 30% vermogensbelasting. De grondslag voor sparen en beleggen is de waarde van je vermogen (ofwel bezittingen min schulden) op 1 januari, na aftrek van het heffingsvrij vermogen.

Heffingsvrij vermogen

Voor iedereen geldt in Box 3 een heffingsvrij vermogen. Zie hieronder de tabel met het heffingsvrije vermogens voor 2018 en 2019:

JaarHeffingsvrij vermogen
zonder fiscale partner
Heffingsvrij vermogen
met fiscale partner
2019€ 30.360€ 60.720
2018€ 30.000€ 60.000

Is je vermogen niet hoger dan het heffingsvrij vermogen? Dan heb je geen voordeel uit sparen en beleggen en hoeft je geen belasting te betalen in Box 3. Is je vermogen wel hoger? Dan telt alleen het deel erboven mee voor de berekening van de vermogensbelasting in Box 3.

Berekening rendement op vermogen over 2019

SchijfGrondslag
sparen en beleggen
Percentage
0,13%
Percentage
5,60%
Percentage
gemiddeld 
rendement
1Tot en met € 71.65067%33%1,935%
2Vanaf €71.650 – €989.73621%79%4,451%
3Vanaf €989.7360%100%5,60%

Check de site van de Belastingdienst voor een volledig overzicht.

Beleggingspand kopen en verhuren

beleggingspand kopen en verhuren

Mijn doel is om beleggingspanden te kopen en die te gaan verhuren. Uiteraard wil is deze beleggingspanden in Box 3 laten vallen, zodat mijn huurinkomsten onbelast zijn.

Wat zegt de Belastingdienst hierover? Het volgende staat op de site van de Belastingdienst:

Een 2e woning is een woning waarvan u de eigenaar bent, maar waarin u niet woont. Bijvoorbeeld een vakantiehuis. Uw 2e woning hoort bij uw box 3-vermogen. U betaalt belasting over uw vermogen volgens de regels die daarvoor gelden. Als u uw 2e woning verhuurt, hoeft u de inkomsten uit de verhuur niet op te geven.

Bron: Belastingdienst

In principe is het dus zo dat als je een woning bezit wat niet jouw hoofdverblijf is, je woont er dus niet, dat deze woning wordt gekenmerkt als een belegging. Deze woning valt volgens het Nederlandse belastingstelsel dan in Box 3. Je geeft dan in je belastingaangifte het netto vermogen op van je beleggingspand (dus de WOZ-waarde min de hypotheekschuld).

Tot zover de theorie. Laten we nu gaan kijken naar de praktijk.

Normaal vermogensbeheer of resultaat uit werkzaamheden?

Dit is het grijze gebied…

Het draait er allemaal om hoeveel tijd en werk je steekt in de aankoop, verhuur en verkoop van je beleggingspanden. Als je beleggingspanden aankoopt als belegging en hier verder weinig aan doet is het “normaal vermogensbeheer”, ga je je echter actief bezig houden met verbouwen / verwerven van huurders / administratie dan kan er sprake zijn van winst uit onderneming of resultaat werkzaamheden.

Het is niet zwart / wit. De kern is: “Wat doe je zelf?” versus “Wat laat je uitbesteden?“.

Wanneer is er spake van resultaat uit onderneming of werkzaamheden?

Ok het is dus een grijs gebied wat je wel en niet mag doen en toch met je beleggingspanden in Box 3 blijven.

Hoe zit dit dan juridisch?

Op site van de Jongbloed fiscalisten kan je lezen over verschillende zaken die voor de rechter zijn gekomen. Richtlijnen die rechters afgeven die wijzen op signalen dat je beleggingspanden in Box 1 vallen zijn:

“1. Zelf administratieve werkzaamheden verrichten, zoals advertenties plaatsen, klachten oplossen, huurovereenkomsten opstellen, huur innen, betalingen verrichten, etc.

2. Zelf werkzaamheden in de panden verrichten (verbouwen / renovatie).

3. Regelmatig aan- en verkopen met winst.

4. Zelf intensief met de panden bezig (kopen, onderhouden contacten met partijen, etc.).

5. Specifieke kennis, deskundigheid of relaties binnen de onroerendgoedwereld.

Bron: Jongbloed fiscalisten

Als je aan één van de bovenstaande punten voldoet wil dat nog niet zeggen dat er gelijk sprake is van een bedrijf of winst uit een onderneming.

Mijn conclusie na het lezen van de uitspraak van de rechter in verschillende zaken is dat je als vastgoedinvesteerder je eigen betrokkenheid en werkzaamheden zoveel mogelijk moet beperken.

Hoeveel beleggingspanden mag je verhuren in Box 3?

hoeveel beleggingspanden mag je hebben

Stel dat je in de gelegenheid bent om een vastgoed portefeuille op te bouwen van meerdere beleggingspanden. Gefeliciteerd! Dat is goed nieuws of niet…

Hoeveel beleggingspanden mag je nu bezitten en verhuren in Box 3?

Eigenlijk kan je op deze vraag dus geen eenduidig antwoord geven. Regelmatig lees ik het advies op internet je bij maximaal drie beleggingspanden in Box 3 valt en vanaf je vierde beleggingspand normaal vermogensbeheer te boven gaat. Echter er zijn ook situaties bekend dat er >10 beleggingspanden in het bezit zijn en dat dit nog steeds onder normaal vermogensbeheer valt en dus belast word in Box 3.

Kortom dit gaat weer terug naar de vraag: Is er sprake van normaal vermogensbeheer of is dit winst uit een onderneming / werkzaamheden?

Dus wil je er zeker van zijn dat je ook bij meerdere beleggingspand voor de Belastingdienst in Box 3 blijft vallen? Zorg er dan voor dat je veel van het werk uitbesteed en zorg dat je aantoonbaar kunt maken dat er sprake is van normaal vermogensbeheer.

Verschil tussen huurinkomsten in Box 1 en Box 3

Laten we aan de hand van een simpel rekenvoorbeeld bekijken wat het verschil is tussen je huurinkomsten aangeven in Box 1 versus Box 3.

Voor dit rekenvoorbeeld gebruik ik de bedragen die ik ook in de blog post “Wanneer ben je financieel onafhankelijk?” heb gebruikt.

Huurinkomsten in Box 3

Hieronder de resultaten als je vermogensbelasting moet betalen over een viertal beleggingspanden die vallen in Box 3:

huurinkomsten in Box 3

Je moet dus ongeveer €3.495 aan vermogensbelasting betalen en je ontvangt €41.520 aan netto jaarlijkse huurinkomsten. Dat is waarom je investeert in vastgoed!

Huurinkomsten in Box 1

Laten we nu kijken naar de situatie waarbij je huurinkomsten in Box 1 vallen. Wat moet je dan aan inkomensbelasting betalen?

Hieronder de resultaten als je inkomensbelasting moet betalen over een viertal beleggingspanden die vallen in Box 1:

huurinkomsten in Box 1

Je moet dus ongeveer €15.523 aan inkomensbelasting betalen over €41.520 aan jaarlijkse huurinkomsten.

Dat is dus een verschil van ruim €12.000! Dan begrijp je wel waarom je ervoor wilt zorgen dat je huurinkomsten blijven vallen in Box 3.

Achtergrondinformatie

Deze blog post ben ik gaan maken naar aanleiding van een reactie van een lezer (mijn hartelijke dank hiervoor!). Voor de inhoud van deze blog post heb ik contact gehad met de belastingdienst en gebruik gemaakt van informatie die beschikbaar is op internet.

Ik heb onder andere gebruik gemaakt van de informatie op de volgende sites:

Mocht je voor jou specifieke geval advies willen, schakel dan een accountant of fiscalist in. Laat je niet achteraf verrassen door de Belastingdienst.

Eindoordeel

Deze blog post was ook een goede “eye opener” voor mezelf. Je moet erg goed opletten dat je huurinkomsten niet verschuiven van Box 3 naar Box 1. Het is erg belangrijk dat je vanaf het moment dat je start met de aankoop van je eerste beleggingspand goed te letten dat je niet “normaal vermogensbeheer” te buiten gaat. Zorg ervoor dus bijvoorbeeld voor dat je alle facturen bewaart van werk dat je laat uitvoeren.

Heb je zelf ervaring huurinkomsten die voor de Belastingdienst in Box 1 vallen? Of praktische tips hoe te voorkomen dat je inkomsten in Box 1 terecht komen?

Laat je reactie hieronder achter en ik zal hier zo snel mogelijk op reageren.

Disclaimer: Ik heb deze blog post zo nauwkeurig mogelijk opgesteld, maar ben geen fiscalist. Check je eigen specifieke situatie met je accountant of direct met de Belastingdienst om verrassingen te voorkomen.


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

2 gedachten over “Huurinkomsten in Box 1 of Box 3?”

  1. Bedankt voor de handige informatie met betrekking tot huren. Mijn zoon wil binnenkort ook gaan kijken voor een huis, maar wil zichzelf goed inlezen over de mogelijkheden. Ook op belastingtechnisch gebied. Ik ga hem dit artikel snel doorsturen!

Plaats een reactie