Minimaal bruto aanvangsrendement 9%

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Hoe kan je investeren in vastgoed met een hoog bruto aanvangsrendement?

Ik investeer zelf namelijk alleen in vastgoed als het beleggingspand minimaal een bruto aanvangsrendement heeft van 9%. De reden voor deze ondergrens is dat er best wat risico’s verbonden zijn aan investeren in vastgoed.

Momenteel is investeren in vastgoed weer erg populair en indereen is op zoek nog een goed rendement op zijn spaargeld. Ik krijg dan ook vaak de volgende vraag via mijn “Huis Kopen om te Verhuren” blog:

Is het in 2019 nog mogelijk om te investeren in vastgoed met een bruto aanvangsrendement van minimaal 9%?

Bron: Verschillende lezers van “Huis Kopen om te Verhuren

Dus hoe kan je nu investeren in vastgoed met minimaal een bruto aanvangsrendement van 9%?

Het heeft even geduurd om deze blog post af te ronden (sorry Rob!), maar in deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Wat is het bruto aanvangsrendement?

Laten we beginnen met de basis. Wat is eigenlijk het bruto aanvangsrendement van een beleggingspand?

Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een in de vastgoedwereld veel gebruikt instrument om (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken. Het bruto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering.

Bron: Wikipedia

Waarom blijf ik het BAR gebruiken om te bepalen of een beleggingspand interessant is om in te investeren of niet?

Het grote voordeel van de BAR is dat het een eenvoudige manier is om snel te bepalen wat je aan rendement van een beleggingspand kan verwachten. Uiteraard moet je na het bepalen van het BAR van een beleggingspand nog kijken naar de maandelijkse exploitatielasten.

Waarom niet het netto aanvangsrendement?

Naast het BAR heb je ook nog het netto aanvangsrendement van een beleggingspand. Wat is het netto aanvangsrendement eigenlijk?

Het netto aanvangsrendement (NAR) is een in de vastgoedwereld veel gebruikt instrument om (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken. Het netto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt op de volgende manier berekend: Netto aanvangsrendement = (exploitatieresultaat – alle kosten)/totale investeringssom

Bron: Wikipedia

Waarom gebruik je nu niet het netto aanvangsrendement (NAR) om te bepalen of je gaat investeren in een beleggingspand? Ook dat is een vraag die ik regelmatig krijg.

Het antwoord hierop is heel simpel. Vaak kan je niet een volledig beeld krijgen via Funda van de exploratielasten. Denk hierbij aan de volgende kosten:

  • Maandelijkse VVE kosten; De maandelijkse VVE kosten staan bijvoorbeeld niet altijd vermeld in de advertentie. Vaak kan je hier wel een redelijke inschatting van maken, maar dit is afhankelijk van de staat van het onderhoud
  • Kasreserve van de VVE; De VVE kasreserve staat niet altijd vermeld in de advertentie. De VVE kasreserve is direct gerelateerd aan de maandelijkse VVE bijdrage. Is er veel achterstallig onderhoud en weinig kasreserve, dan zal je waarschijnlijk veel moeten bij sparen
  • Erfpacht kosten; Koop je nu een appartement / huis op erfpacht dan zal je ook nog jaarlijkse kosten hebben voor de erfpacht. Ook deze kosten zijn niet altijd bekend

Kortom om snel een schifting te maken van de interessante beleggingspanden en oninteressante beleggingspanden maak ik altijd gebruik van het bruto aanvangsrendement.

Als bij de eerste schifting je beleggingspand een BAR van 9% heeft dan is mijn ervaring dat je goed zit!

Wat moet je niet doen?

wat is passief inkomen NIET

Vaak zie ik dat mensen een verkeerde weg inslaan om een BAR van minimaal 9% te behalen.

Er zijn een aantal zaken die je in ieder geval niet moet doen als je puur van een BAR van minimaal 9% wilt gaan. Althans dat is de wijze les die ik afgelopen jaren geleerd heb.

Hieronder zal ik een paar veel gemaakte fouten toelichten die je niet moet maken wil je een bruto aanvangsrendement (BAR) op je beleggingspand gaan halen van minimaal 9%.

Investeren in nieuwbouw

investeren in nieuwbouw

Het klinkt misschien gek maar investeren in een nieuwbouw woning / appartement om een BAR van 9% op de huurinkomsten te behalen is mijn inziens niet mogelijk.

Nieuwbouw woningen zijn een goede investering als je er zelf gaat wonen of als je graag waarde stijging van de woning wilt. Maar als je als kijkt naar je rendement op je huurinkomsten dan zal je zien dat een BAR van zo’n 5% het maximaal haalbare is.

Op zich ook prima natuurlijk, maar dat zijn niet de rendementen waar ik op mik bij het investeren in vastgoed.

Bijkomend nadeel van investeren in nieuwbouw is dat het moeilijk te financieren is met een vastgoedhypotheek.

Investeren in een nieuwbouw woning is vooral interessant als je het koopt voor eigen bewoning. Dan zit je relatief goedkoop en kan je later genieten van de waardestijging!

Investeren in “kant en klaar huizen”

investeren in kant en klaar huizen
Bron: Kantenklaarhuis.nl

Leuk hoor zo’n huis of appartement dat helemaal gerenoveerd is. Je hoeft het eigenlijk alleen nog maar aan te bieden als huurwoning en zonder veel werk heb je dit verhuurd.

Echter als je alleen kijkt naar het rendement dat je kan behalen op dit soort woningen dan zal je zien dat de verkopende partij een mooie winst haalt. De winst voor de verkopende partij betekent dus voor jou als vastgoedbelegger dat je de woning te duur aankoopt en hier geen goed rendement mee kan behalen.

Als je niet van klussen houdt en op zoek bent naar een woning voor jezelf is het natuurlijk prima om een “kant en klaar” huis te kopen. Echter als vastgoedbelegger moet je hier mijn inziens ver vanaf blijven.

Hoe kan je wel bruto aanvangsrendement van 9% halen?

wat is passief inkomen WEL

Dan nu naar het onderwerp van deze blog post. Hoe kan je dan wel een beleggingspand met een bruto aanvangsrendement van minimaal 9% vinden?

Hieronder zal ik een aantal bewezen manieren toelichten die het voor iedereen mogelijk maken om een BAR van minimaal 9% te behalen.

#1 Investeren in verhuurd vastgoed

Verreweg de makkelijkste manier om minimaal een bruto aanvangsrendement te behalen van 9% is door simpelweg te investeren in verhuurd vastgoed.

Er zijn verschillende sites waar je verhuurd vastgoed kan kopen. Zelfs in 2019 is het goed mogelijk om verhuurd vastgoed te kopen met een bruto aanvangsrendement van 9%.

Eén van de grootste aanbieders van beleggingspanden is beleggingspanden.nl.

Op beleggingspanden.nl kan je alle soorten van verhuurd vastgoed kopen. Mocht je nu een verhuurde woningen of appartement zoeken dan heb je meer de voldoende keus. Voordeel van het kopen van verhuurd vastgoed is dat je het relatief goedkoop kunt aanschaffen.

Als je even snel zoekt op beleggingspanden.nl zoekt vinden je voldoende beleggingspanden met een BAR van minimaal 9%. Je moet wel kritisch zijn tijdens het zoeken, want er staan best veel incourante panden op…

Hieronder een aantal voorbeelden van beleggingspanden met een BAR van minimaal 9%

Verhuurd appartement #1

Beleggingspand in Rijswijk met hoog bruto aanvangsrendement

Het eerste beleggingspand is een verhuurd appartement in Rijswijk. Ligt mooi centraal in de randstad en is verhuurd voor €25.958 per jaar en heeft een koopsom van €252.500. Dat levert je gelijk een BAR op van 10.3%. Kijk dat zijn rendementen waar je wat mee kan!

Verhuurd appartement #2

Beleggingspand in Vlaardingen met hoog bruto aanvangsrendement

Het volgende beleggingspand dat er interessant it ziet ligt in Vlaardingen. Vlaardingen is een stad waar je nog relatief goedkope beleggingspanden kunt kopen die goed verhuurd kunnen worden. Dit beleggingspand is verhuurd voor €11.377 per jaar en kost €120.000. Met deze getallen levert je dat een BAR op van 9.5%. Weer één beleggingspand dit voldoet aan mij eisen.

Verhuurd appartement #3

Beleggingspand in Rotterdam met hoog bruto aanvangsrendement

Het laatste voorbeeld is een beleggingspand in Rotterdam. Rotterdam blijft een goede stad waar je als vastgoedbelegger nog goed kan instappen. Dit appartement is verhuurd voor €22.200 per jaar en heeft een koopsom van €185.000. Ofwel dat is een BAR van 12%.

Dus ga eens kijken op beleggingspanden.nl en je zal zien dat er eigenlijk altijd wel verhuurd vastgoed aangeboden wordt met een BAR van >9%. Let wel op je weet niet precies wat je koopt en waarom de verkoper een beleggingspand met een hoge BAR te koop zet.

#2 Investeren in kluswoning als beleggingspand

investeren in vastgoed is hard werken

Een andere goede mogelijkheid om te investeren in vastgoed met een hoog rendement is het aankopen van een kluswoning. Kluswoningen bieden vastgoedbeleggers nog steeds kansen om in te stappen met een mooi bruto aanvangsrendement.

Vooral in de grote steden in de randstad (Den Haag / Rotterdam / Amsterdam / Utrecht) kan je zo af en toe nog een mooi klusappartement vinden.

Voordeel van een kluswoning is dat je het vaak scherp kan aankopen en door middel van renoveren waarde kunt opbouwen in je beleggingspand.

Kluswoningen kun je kopen via Funda.nl, via Marktplaats.nl of op op een veiling. Tegenwoordig is het wel steeds moeilijker om interessante kluswoningen te vinden. Hieronder een aantal voorbeelden van interessante kluswoningen die je een BAR van minimaal 9% gaan opleveren!

Kluswoning #1

klusappartement in Rotterdam

Het eerste klusappartement ligt in Schiebroek in Rotterdam. Het appartement heeft een woonoppervlakte van 80 m2 en heeft 2 ruime slaapkamers. De ligging is prima en dit appartement kan nadat je het hebt opgeknapt gestoffeerd voor voor zo’n €1.350 per maand verhuren. Als je het gemeubileerd gaat verhuren zal je rond de €1.750 per maand kunnen vragen. Bij gemeubileerd verhuren kom je op een BAR uit van 10.5%.

Uiteraard geeft dit wel een vertekend beeld. Je zal namelijk minimaal voor €30.000 moeten gaan investeren. Verder zijn de maandelijkse VVE kosten hoog met €255 per maand. Echter nog steeds als je alles meeneemt zal je een goed rendement halen met dit appartement!

Kluswoning #2

Kluswoning in Den Haag

Het volgende klusappartement wat er interessant uit ziet staat in Den Haag. De ligging is super goed en het appartement is met 85 m2 goed van formaat. De huren van de wijk waar het beleggingspand in liggen redelijk hoog weet ik uit ervaring.

Als je dit appartement netjes opknapt dan kan je het gestoffeerd voor zo’n €1.750 per maand verhuren. Voor gemeubileerde verhuur zal je er rond de €2.000 per maand voor moeten kunnen krijgen. Dit is namelijk een geliefde buurt van expats die in Den Haag wonen.

Ook dit appartement zal je voor minimaal €30.000 moeten gaan verbouwen, maar daarna heb je wel een een mooi beleggingspand in handen dat je goed kunt verhuren! De BAR voor gemeubileerd verhuren is 12,1%.

Kluswoning #3

Kluswoning in Den Haag_1

Dit is echt een kluswoning waar je er maar weinig van vindt. Dit appartement is helaas al verkocht, maar laat wel zien dat er wel degelijk interessante kluswoningen op de markt komen. Dit appartement ligt in een goede buurt in Den Haag die erge geliefd is bij expats. Kortom dat zou je doelgroep moeten zijn voor dit appartement!

Het woonoppervlakte van 85 m2 is redelijk groot voor deze buurt. Ook voor dit appartement schat ik in dat je het gestoffeerd voor zo’n €1.750 per maand kan verhuren en gemeubileerd voor meer dan €2.000 per maand. Dus ook hier is de BAR voor gemeubileerd verhuren ruim 12.1%.

Let wel op dat je hier voor minimaal €30.000 aan verbouwkosten aan moet uitgeven!

#3 Beleggingspand kopen via Funda

Uiteraard kan je ook nog gewoon een net appartement kopen via Funda. In blog post “Hoe vind je een interessant beleggingspand?” leg ik uit hoe ik zelf een een woning via Funda zoek. Of je schakelt een goede aankoopmakelaar in om je te helpen.

Het zal wel op deze manier wel wat moeilijker zijn om een bruto aanvangsrendement van minimaal 9% te gaan halen. Echter ook hier zijn er nog steeds leuke appartementen te vinden die je een goed bruto aanvangsrendement geven. Hieronder een paar voorbeelden voor appartementen die ik vond met mijn methode:

Appartement #1

Appartement in Rotterdam

Dit appartement ligt in Delfshaven in Rotterdam. Het woonoppervlak is 77 m2 en de huidige staat is prima voor de verhuur. De maandelijkse VVE bijdrage is slecht €58 per maand.

Mijn inschatting is dat je dit appartement gestoffeerd voor zo’n €1.350 per maand moet kunnen verhuren. Dit levert je dan een bruto aanvangsrendement op van 9.2%. Hoef je niet te klussen, alleen de muren opnieuw witten en verhuren maar. Let wel op dat als je in Rotterdam een huis koopt dat er geen funderingsproblemen zijn. Een goede aankoopmakelaar gebruiken is aan te raden in Rotterdam!

Appartement #2

Appartement in Delft

Als laatste appartement heb ik gezocht naar een interessant studentenhuis. Delft is een echte studentenstad en daar vond ik dit appartement! Het appartement is ruim 100m2 groot en ligt dicht bij de TU-wijk.

Er moet wel het een en ander aan gebeuren, maar als je het aan studenten gaat verhuren ben je met zo’n €15.000 wel klaar. Nette douche maken en alles verder netjes witten en wellicht de keuken nog wat pimpen. Meer niet. Als je dit appartement aan 3 studenten verhuurd voor €500 per kamer heb je dus een huurprijs van €1.500 per maand (gestoffeerd).

Wil je echt een hoog rendement, dan zou je er eventueel nog naar kunnen kijken of je hier 4 studenten kunt huisvesten. Dan zou je 4 x €400 moeten kunnen vragen, dus €1.600 per maand.

Dan kom je dus uit op een bruto aanvangsrendement van 9.2% en 9.8%!

En je weet bijna zeker dat je geen leegstand gaat krijgen met het gigantische te kort aan studentenkamers! Wel opletten dat je geen gezeur krijg met de buren. Zou zelf dus gaan voor maximaal 3 studenten per appartement…

Eindoordeel

Ik heb een paar “controversiële statements” gemaakt in deze blog post. Mocht je er anders over denken en een goed voorbeeld hebben van een nieuwbouw woning of een “kant en klaar huis” dat je hebt gekocht dat een BAR van >9% heeft dan hoor ik dat graag.

Verder heb ik met deze blog post hopelijk kunnen laten zien dat je ook in 2019 nog steeds beleggingspanden / appartementen kunt kopen die je een BAR van minimaal 9% opleveren. Kan je zelf geen interessante kluswoningen of appartementen via Funda vinden, dan kan je ook nog altijd gebruik maken van een aankoopmakelaar.

Ik ben ook maar een kleine / beginnende vastgoedbelegger en er zijn zeker grote spelers in de vastgoedwereld die mij het ongelijk kunnen bewijzen. Kortom laat je reactie hieronder achter om je inzichten met ons te delen!

Mocht je nu mijn aanpak willen volgen lees dan de blog post “Hoe vindt je een interessant beleggingspand?


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

2 gedachten over “Minimaal bruto aanvangsrendement 9%”

Plaats een reactie