Privé of zakelijk investeren in vastgoed?

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Kan ik het beste privé of zakelijk investeren in vastgoed? Dat is één van de meeste gestelde vragen die ik krijg van lezers van de blog “Huis Kopen om te Verhuren“.

In plaats van iedereen één voor één persoonlijk antwoord te geven maak ik er deze blog post over.

Hopelijk geeft deze blog post een duidelijk antwoord op deze veel gestelde vraag.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Hoe investeren in vastgoed?

Veel mensen willen gaan investeren in vastgoed om naast hun baan een extra inkomstenbron op te bouwen.

Er zijn twee mogelijkheden om te investeren in vastgoed.

  1. Huis kopen om te verhuren; De meeste mensen kiezen er voor om een beleggingspand te kopen en die te verhuren. Op deze manier ontvang je elke maand huur inkomsten van je huurders, waarmee je de vastgoedhypotheek kan af te betalen
  2. Huis kopen, opknappen en weer verkopen; Een tweede manier is het kopen van een beleggingspand als belegging. Dan koop je het pand, indien nodig verbouw je het, om het daarna weer met winst te verkopen. Vaak worden hier huizen die op een executieveiling zijn gekocht voor gebruikt

Uiteindelijk draait in mijn optiek alles om het rendement dat je haalt op je investering. Dus dat is ook mijn belangrijkste criterium voor de afweging voor het zakelijk of privé investeren in vastgoed.

Laten we nu voor beide vormen van investeren in vastgoed antwoord geven op de vraag “kan ik het beste privé of zakelijk investeren in vastgoed?

#1 Huis Kopen om te Verhuren

financieel onafhankelijk door huurinkomsten

Laten we eerst kijken naar een huis kopen om te verhuren. Dit is de manier van investeren in vastgoed waar ik een grote fan van ben! Deze manier van investeren in vastgoed pas ik zelf toe.

Je kunt dit op verschillende manieren doen. Je kunt bijvoorbeeld een verhuurde beleggingspand kopen via bijvoorbeeld beleggingspanden.nl

Of je kunt een huis / appartement kopen via Funda.nl en dit gaan verhuren aan bijvoorbeeld expats of kamers gaan verhuren aan studenten.

Lees hier meer over in de blog posts “Hoe huis verhuren aan expats?” en “Hoe kamers verhuren aan studenten?“.

Laten voor deze vorm van investeren in vastgoed kijken wat de beste optie is.

Zakelijk investeren in vastgoed

Laten we beginnen bij het zakelijk investeren in vastgoed. In dit geval koop je vanuit je eigen bedrijf (eenmanszaak of BV) beleggingspanden met als doel deze te verhuren. De vastgoedhypotheek om de aankoop van de beleggingspanden te financieren komt op naam van je bedrijf.

Voordelen van zakelijk investeren in vastgoed:

  1. Financiering uit eigen bedrijf; De aankoop van het beleggingspand kun je tot maximaal 80% van de waarde financieren. De rest financier je vanuit met eigen middelen. Als het benodigde eigen geld in je bedrijf zit kan je dit vanuit je bedrijf financieren
  2. Kosten fiscaal aftrekbaar; De onderhouds-, beheerkosten en overige exploitatiekosten zijn fiscaal aftrekbaar
  3. Rentelasten fiscaal aftrekbaar; De rentelasten van je vastgoedhypotheken zijn fiscaal aftrekbaar
  4. Onbeperkt aantal beleggingspanden; Als bedrijf kan je zoveel opschalen als je wilt. Er zit geen limiet aan het aantal beleggingspanden

Nadelen van zakelijk investeren in vastgoed:

  1. Huurinkomsten zijn omzet; De huurinkomsten worden gezien als omzet en worden dus ook als zodanig belast
  2. Winst bij verkoop belast; Als je na verloop van tijd door het aflossen van de vastgoedhypotheek overwaarde opbouwt en het beleggingspand verkoopt wordt de winst die je maakt belast
  3. Hoofdelijk aansprakelijk; Ondanks dat je nu vanuit je eigen bedrijf investeert ben je voor de vastgoedhypotheek in bijna alle gevallen alsnog hoofdelijk aansprakelijk. Verkijk je hier niet op!

Privé investeren in vastgoed

Veel beginnende particuliere vastgoedbeleggers denken ten onrechte dat je een bedrijf moet hebben om te kunnen investeren in vastgoed.

Je kan namelijk prima als particuliere vastgoedbelegger als privé persoon investeren in vastgoed. Dat is ook de manier die ik toepas bij het investeren in vastgoed!

Zelf gebruik ik de “buy and hold” strategie voor investeren in vastgoed. Of wel ik koop een beleggingspand met als doel dit beleggingspand aan te houden en bij genoeg beleggingspanden van de huurinkomsten te kunnen leven. Lees hier meer over in het boek “Rich Dad Poor Dad” van Robert Kiyosaki.

Wat zijn nu de voordelen en nadelen van privé investeren bij deze manier van investeren in vastgoed?

Voordelen van privé investeren in vastgoed

  1. Huurinkomsten onbelast; De huurinkomsten vallen in Box 3 en zijn onbelast / netto inkomsten
  2. Winst bij verkoop onbelast; Als je in de loop der tijd overwaarde opbouwt en het beleggingspand verkoopt is de winst onbelast

Nadelen van privé investeren in vastgoed

  1. Kosten niet aftrekbaar; Je kunt de onderhouds-, beheer- en overige exploitatiekosten niet fiscaal aftrekken
  2. Rentelasten niet aftrekbaar; Ook kan je de rentelasten van je vastgoedhypotheek niet fiscaal aftrekken
  3. Beheer uitbesteden bij grotere vastgoedportefeuilles; Er zijn veel middelgrote- en grote particuliere vastgoedbeleggers die een grote vastgoedportefeuille in box 3 aanhouden. Als je echter >5 beleggingspanden in privé bezit is het meestal verstandig het technisch- en administratief beheer ervan uit te besteden aan een professionele vastgoedbeheerder. Door het beheer uit te besteden is het eenvoudiger om aan te tonen dat het om privé beleggingsactiviteiten gaat. Uiteraard zijn hier wel kosten aan verbonden die interen op je huurrendement…
  4. Hoofdelijk aansprakelijk; Je bent persoonlijk aansprakelijk voor vastgoedhypotheek. Dus als het fout gaat kan de bank aanspraak maken op je privé vermogen of eigen huis

Als ik de voor- en nadelen van zakelijk en privé investeren in vastgoed naast elkaar zet voor deze manier dan kies ik voor privé investeren!

Met name de netto huurinkomsten in box 3 maken dit heel aantrekkelijk!

LET OP: Zorg wel op dat je beleggingspanden in box 3 blijven vallen! Je mag namelijk niet actief als particulier bezig zijn met verbouwen, verhuren en beheren van je beleggingspanden. Zodra je dit (aantoonbaar) actief doet verschuiven je beleggingspanden van box 3 naar box 1. Dan moet dus inkomensbelasting gaan betalen. Lees hier meer over in de blog post “Huurinkomsten belasting“.

#2 Huis Kopen, opknappen en verkopen

grote renovatie van beleggingspand

Deze manier van investeren in vastgoed kan je in korte tijd grote winsten opleveren. Je koopt onder de marktprijs (vaak op een executieveiling) een huis, knapt dit op voor de verkoop en verkoopt het weer met (hopelijk een flinke) winst.

In het Engels noemen ze deze vorm van investeren in vastgoed het “flippen” van vastgoed.

Lees in de blog post “Hoe koop je een executieveiling huis?” meer over deze werkwijze.

Laten we nu voor deze vorm van investeren in vastgoed kijken wat de beste optie is (zakelijk of privé).

Zakelijk investeren in vastgoed

In dit geval koop je vanuit je eigen bedrijf (eenmanszaak of BV) een beleggingspand met als doel deze op korte termijn met winst te verkopen.

Tegenwoordig zie je dat veel kluswoningen door een vastgoedbedrijf of aannemer gekocht worden en snel weer en door verkocht worden. Hiermee kunnen nog steeds hoge winsten gemaakt worden!

Voordelen van zakelijk investeren in vastgoed

Eigenlijk maakt het voor het zakelijk investeren in vastgoed niet uit op welke manier je gaat investeren. De voor- en nadelen zijn hetzelfde. Hieronder een korte samenvatting van de voordelen:

  1. Financiering uit eigen bedrijf; Zie toelichting boven
  2. Kosten fiscaal aftrekbaar; Met name de kosten voor een grote verbouwing kunnen flink oplopen zijn dus ook fiscaal aftrekbaar
  3. Rentelasten fiscaal aftrekbaar; Zie toelichting boven
  4. Onbeperkt aantal beleggingspanden; Zie toelichting boven

Nadelen van zakelijk investeren in vastgoed

Welke nadelen zitten er aan het zakelijk investeren in vastgoed voor deze vorm? Eigenlijk zijn deze nadelen ook hetzelfde als voor de andere vorm van investeren in vastgoed. Zie hieronder:

  1. Winst bij verkoop belast; De winst die je maakt bij verkoop is belast
  2. Hoofdelijk aansprakelijk; Zie toelichting hierboven

Privé investeren in vastgoed

Hoe ziet het er nu uit als je een huis wilt kopen, verbouwen en verkopen als privé persoon?

Wil je als privé persoon een beleggingspand onder de marktprijs wilt kopen zal je naar een executieveiling moeten gaan. Een goede aankoopmakelaar die ervaring heeft met executieveilingen is dan echt een must!

Na aankoop, zul je waarschijnlijk flink moeten gaan renoveren en daarna het verkopen. Zoals je zult begrijpen gaat hier heel veel tijd en geld inzitten.

Wat zijn de voor- en nadelen van deze vorm van investeren in vastgoed als privé persoon?

Voordelen van privé investeren in vastgoed

  1. Winst bij verkoop onbelast; Als je deze vorm van investeren in box 3 kunt doen is de winst onbelast

Nadelen van privé investeren in vastgoed

  1. Privé wordt al snel zakelijk; Als je van plan bent op korte termijn het pand weer door te verkopen wordt dit door de fiscus gezien als een zakelijke activiteit. Aankopen en snel weer verkopen kan je maar zeer beperkt in privé doen zonder vragen van de fiscus te krijgen
  2. Kosten niet aftrekbaar; Bij deze vorm van investeren in vastgoed ga je hoge (renovatie) kosten maken die allemaal niet aftrekbaar zijn!

Kortom het “flippen” van huizen is eigenlijk alleen mogelijk als je het pand op naam van de onderneming (dus zakelijk) koopt. Dus ga dit niet privé proberen te doen.

Dat is ook niet zo gek want deze manier van investeren in vastgoed is hard werken, kost veel geld en is niet iets wat je passief naast je andere werkzaamheden kunt doen.

Eindoordeel

Zoals je in deze blog post hebt kunnen lezen kan je zowel privé als zakelijk investeren in vastgoed. Afhankelijk van hoe je wilt gaan investeren in vastgoed is zakelijk of privé de beste keuze.

Uiteraard hangt dit ook van je eigen persoonlijke situatie af! Laat je goed adviseren als je niet zeker bent van wat voor jou de beste optie is.

Graag hoor ik van je of jij zakelijk of privé hebt geïnvesteerd in vastgoed! Laat je reactie hieronder achter om het te delen!

Wil jij nu ook gaan beginnen met investeren in vastgoed? Lees dan de blog post “Hoe beginnen met investeren in vastgoed?” voor een gedetailleerd stappenplan.


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

26 gedachten over “Privé of zakelijk investeren in vastgoed?”

  1. Interessant blog, ik denk dat je het nog waardevoller kan maken door een voorbeeld spreadsheet te maken waarin je kunt doorberekenen wat de gevolgen fiscaal zijn tussen privé en zakelijk kopen.

    Daarbij speelt bij veel ondernemers dat ze om privé te moeten kopen dividend moeten uitkeren en daar dus belasting betalen en bij zakelijk aankopen dit niet geldt. Omgekeerd betaal je dus wel weer belasting over je inkomsten, terwijl het privé in box 3 zit.

    Ben wel benieuwd naar die rekensom…

    Beantwoorden
    • Marcel, leuk dat je de tijd hebt genomen om te reageren! Dank voor je goede vraag / toevoeging. Het is inderdaad niet zo zwart-wit het verschil tussen privé en zakelijk investeren in vastgoed. Ik zal kijken of ik de rekensom waar jij naar vraagt tzt kan maken en kan toevoegen aan de blog post. Veel succes ermee!

      Beantwoorden
      • Goedemorgen Mr. HKTOV,

        Bedankt voor het delen van kennis en ervaringen. Delen is inderdaad vermenigvuldigen!

        Ik heb al een paar jaren een BV, maar ik doe er niks mee en ben komende jaren ook niet van plan om wat mee te gaan doen. Dus dat wil zeggen “NU” heeft mijn BV geen toegevoegde waarde, maar heb wel kosten (accountant/bank enz). Daarom wil ik de BV per 1 jan-21 verkopen.

        Mijn missie is wel een vastgoed portefeuille opbouwen met zoveel mogelijk beleggingspanden. Korte termijn doel is 5 panden en lange termijn doel is 50 panden.

        Uit alle informatie haal ik er uit zoveel mogelijk in box 3 houden.
        Mijn vraag is dan ook kan je met 50 panden ook in box 3 blijven? Zo ja dan weet ik dat mijn BV in de “TOEKOMST” ook geen toegevoegde waarde gaat hebben, dus dan is het een correct besluit om BV zsm te verkopen.

        Alvast bedankt!

        MvG,

        Mr. Zeshan

        Beantwoorden
        • Goedemorgen Mr. Zeshan, welkom terug. dank weer voor je reactie!

          Ook meerdere beleggingspanden kunnen in box 3 blijven, waar het om draait is of je passief vermogensbeheer bedrijft (dan is het box 3) of actief vermogensbeheer (dan is het zakelijk en dus box 1). Bij meerdere beleggingspanden dien je dus te zorgen dat je voldoende zaken uitbesteed. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het vastgoedbeheer. Lees hier meer over in de blog post “Vastgoedbeheer; zelf doen of uitbesteden?“.

          Let op dat ik geen financieel advies geef en alleen laat weten hoe ik zaken zie en aanpak (zie ook de disclaimer). Meer achtergrond info over huurinkomsten belasting kun je vinden in de blog post “Huurinkomsten belasting“.

          Veel succes ermee! Wellicht tot ziens!

          Beantwoorden
  2. beste,
    Ik overweeg om zakelijk een vakantiehuis in Portugal te gaan kopen en deze het gehele jaar te verhuren?
    Wat zou je me aanraden?
    Ik heb een kennis die daar vast woont en schoonmaak bedrijf heeft dus toezicht en schoonmaak zijn geregeld.

    Mvg

    Beantwoorden
    • Beste Maichel, dank voor je reactie. Portugal lijkt me idg een prima bestemming voor een vakantiehuisje! Steeds meer Nederlanders gaan naar Portugal op vakantie, dus je zal je vakantiehuisje zeker makkelijk kunnen verhuren.
      Zelf kijk ik altijd naar het (te verwachten) rendement van investeringen. Als het rendement goed is dan lijkt het me een prima investering. Heb je slechts een laag rendement dan moet je andere overwegingen hebben om het toch te doen (bv zelf gebruik maken van je vakantiehuis).
      Ik begrijp niet helemaal waarom je zakelijk een vakantiehuisje wil kopen. Of bedoel je met een vastgoedhypotheek? Let op dat als je zakelijk gaat investeren je inkomstenbelasting in box 1 moeten gaan betalen over je huurinkomsten. Over het verschil tussen de huurinkomsten in box 3 of box 1 kun je meer lezen in de blog post “Huurinkomsten belasting“. Hopelijk kan je hier verder mee. Veel succes!

      Beantwoorden
  3. Goed artikel, dank je wel. Als je vastgoed begint aan te kopen buy and hold, dan lijkt het erop dat in box 3 beter is dan vanuit een bv. Is dit ook nog van toepassing zodra de nieuwe belastingregels rondom box 3 in 2021/2022 ingaan?

    Beantwoorden
  4. Goedemiddag,

    Al lezend kwam ik op een andere site het volgende tegen:

    Momenteel werkt de regering aan nieuwe wetgeving die waarschijnlijk per 2022 in zal gaan. In het huidige systeem wordt het volledige vermogen (uit sparen én beleggen) samen genomen in de box 3-belasting. De realiteit is echter dat spaarders een veel kleiner rendement hebben door de historisch lage rente. In verband daarmee zal het vermogen in de belastingaangifte gesplitst worden in spaarvermogen en beleggingsvermogen. Dit betekent dat spaarders veel minder belasting hoeven te betalen, en (vastgoed-)beleggers een stuk meer: namelijk rond de 1,76%. Voordat deze wetgeving ingaat zullen er weer Tweede Kamerverkiezingen plaatsvinden. Het zou dus kunnen dat de nieuwe wetgeving nog wordt aangepast voordat deze ingaat.

    Hoe kijken jullie hier tegenaan? Ik sta ook voor de keuze: kopen in privé of in de BV. Ik heb reeds een BV, daar zit verder nog geen onroerend goed in behoudens wat kleine deel hypotheken.

    Beantwoorden
    • Beste Bart, het klopt inderdaad dat het kabinet van plan is de vermogensbelasting vanaf 2022 te gaan hervormen. Het zijn nog voorlopige plannen dit of het ook daadwerkelijk in de huidige vorm door gaat is nog onzeker. Lees eens de blog post “Voorstel vermogensbelasting 2022” voor meer achtergrond informatie.
      Hopelijk geeft deze blog post antwoord op je vraag.

      Beantwoorden
  5. Goed en duidelijk artikel! Ik ben het eens met je artikel. Echter ik investeer voornamelijk vanuit mijn eigen BV, aangezien ik een aanzienlijk vermogen in mijn BV heb opgebouwd. Dit dient als pensioen aangezien ik ondernemer ben. Succes ermee en blijf doorgaan met je blog!

    Beantwoorden
    • Herman, leuk om te horen van iemand die juist investeert vanuit zijn eigen BV. Ik ben eigenlijk pas net begonnen en investeer als privé persoon. Ik ga zeker door met de blog! Jij ook succes met je eigen bedrijf en je investeringen in vastgoed!

      Beantwoorden
  6. Goed artikel!
    Ben zelf laatste tijd heel geïnteresseerd in vastgoed en volgens mij bestaan er ook niet veel blogs zoals deze waarbij ze het zo uitleggen. Dank daarvoor!

    Ik ben er benieuwd hoe je denkt over het beschermen van je assets zoals vertelt in dit filmpje van Robert Kiyosaki:
    https://www.youtube.com/watch?v=oSjZM8UZx5c
    (Someday You’ll Lose Everything -Robert Kiyosaki)

    Is dat allemaal ook geldig in Nederland? Of is het voor ons nog steeds beter om particulier te investeren?

    Alvast bedankt

    Beantwoorden
    • Ray, dank je wel voor je reactie! Ik ben gelijk het filmpje gaan kijken. Erg interessant moet ik zeggen. Daar leer je toch wel weer wat van. Dus bedankt dat je dit wilde delen.

      Er zit zeker een kern van waarheid in die ook geldig is voor investeerders in Nederland. Ik investeer bijvoorbeeld als privé persoon vanwege de belasting voordelen die het aantrekkelijker maken om je investeringen in Box 3 (privé vermogen) te houden. Daar is het natuurlijk niet beschermd tegen de voorbeelden die in het filmpje genoemd werden. Als je persoonlijk aansprakelijk bent of gehouden wordt kan men in theorie je hele privé vermogen aanspreken. Best wel een enge gedachte…
      Ik denk dat je dit risico het beste kunt afdekken door de juiste rechtsbijstandverzekeringen en contracten. Echter het blijft een risico.

      Als je dit risico niet wilt zal je vanuit een BV moeten gaan investeren en wellicht zijn er nog wel andere goede constructies te bedenken. Echter als BV moet je wel echt je werk maken van investeren in vastgoed. Ik weet niet of je dit wilt en de (huur)inkomsten worden dan ook als winst belast.
      Zelf weet ik hier niet veel van, maar nav je filmpje ga ik me hier idg wel in verdiepen!

      Hoe zie jij dit zelf?

      Beantwoorden
      • Bedankt voor je snelle reactie.
        Ik denk dat zoals jij ook hebt beschreven, het interessanter is om als particulier te investeren dan zakelijk. Het is natuurlijk belangrijk om je assets te beschermen, maar dan nog denk je eraan waarom je überhaupt ben begonnen met investeren.

        Als men moet kiezen tussen hoger inkomsten of beter bescherming, zal waarschijnlijk veel mensen kiezen voor hogere inkomsten want dat maakt het investeren interessant.

        En wellicht zijn er ook constructies die minder bekend zijn om en hogere inkomen te krijgen en beter beschermd te blijven. Zoals de man in het filmpje, weten mensen gespecialiseerd in ondernemingsrecht wat er mogelijk is in Nederland.

        Beantwoorden
        • Mee eens en goed om je tzt eens in te verdiepen. Zelf denk ik dat het vooral belangrijk is dat je actie onderneemt en begint met investeren ipv eerst allemaal ingewikkelde constucties op te zetten voor assets die je nog niet hebt. Nou ja in ieder geval heb je me aan het denken gezet. Nogmaals dank hiervoor!

          Beantwoorden
          • Heel interessante blog. Dank hiervoor. Ik ben alleenstaande moeder en ik overweeg naast mijn baan te investeren in vastgoed.

            Ik wil graag ‘safe’ spelen en ik overweeg eenmanszaak te beginnen. Kopen, opknappen en verkopen.

            Is dat verstandig als eenmanszaak te doen?

          • Beste Angela, dank voor je reactie! Leuk om te horen dat jij ook interesse hebt in investeren in vastgoed.

            Uiteraard is het mogelijk om naast je huidige baan te gaan investeren in vastgoed. Dat is ook één van de voordelen van investeren in vastgoed (dat je het naast je huidige baan kunt doen).

            Begrijpelijk ook dat je op “safe wilt spelen”. Ik begrijp alleen niet wat het verband is tussen op “safe spelen” en een eenmanszaak beginnen. Als je als eenmanszaak gaat investeren in vastgoed vallen je huurinkomsten in box 1. Lees het meer over in de blog post “Huurinkomsten belasting“. Het is veel voordeliger om als privé persoon te investeren in vastgoed en je huurinkomsten in box 3 te laten vallen. In box 3 zijn je huurinkomsten namelijk belastingvrij.
            Verder ben je zowel als privé persoon hoofdelijk aansprakelijk en ook als eenmanszaak. Dus in beide gevallen kunnen schuldeisers ook aan je privévermogen (en je eigen huis) komen in het geval je niet aan je financiële verplichtingen voldoet. Als je dat risico wilt afvangen zal je moeten gaan investeren in vastgoed vanuit een BV. Dan blijft nog steeds het nadeel dat je huurinkomsten belast worden.
            Wellicht is investeren in vastgoed niet de beste investering voor jou als je dit op safe naast je huidige baan wilt doen. Heb je al overwogen om te gaan investeren in indexfondsen / ETF’s? Dat zijn redelijk saaie (en veilige) investeringen die een index volgen. Op de lange termijn (beleggingshorizon >10 jaar) haal je daar zo’n 7% rendement mee. Daar heb je veel minder werk aan en kan je heel makkelijk naast je werk doen en is redelijk “safe”.
            Nou ja zet in ieder geval alle plussen en minnen goed op een rijtje en neem een weloverwogen keus! Veel succes ermee!

  7. Zelf heb ik een autobedrijf (eenmanszaak) en wil ik overgaan naar een B.V
    Ik ben opzoek naar een inkomstenbron naast mijn autobedrijf, vastgoed lijkt mij heel interessant. Stel ik koop het huis en verkoop het binnen twee maanden en vind weer een huis die ik verkoop. Krijg ik hiermee vragen van de belastingdienst ?

    Beantwoorden
  8. Dank voor het artikel! De reden dat ik deze overweging maak is voor de kinderen. Mij is laatst geadviseerd om aankopen in een B.V. te doen zodat je het zonder erfbelasting over kan dragen op je kinderen. Wat is jouw kijk daarop?

    Beantwoorden

Plaats een reactie