Tweede huis kopen met overwaarde

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Een tweede huis kopen met de overwaarde van je eigen woning. Dat klinkt mooi, maar hoe pak je dit in de praktijk aan?

Veel mensen denken dat het kopen van een tweede huis om te gaan verhuren iets is dat alleen mensen met heel veel geld kunnen doen.

Echter niets is minder waar! Wat veel mensen zich niet realiseren is dat een tweede huis kopen om te verhuren dichter bij is dan ze denken.

Hoe dan vraag je je misschien af?

Nou veel mensen hebben zonder dat ze het weten flink wat overwaarde opgebouwd in het huis waar ze nu in wonen. Deze overwaarde kan je gebruiken om bijvoorbeeld een grote verbouwing te financieren, maar ook bijvoorbeeld om een tweede huis te kopen voor de verhuur.

Kijk dan komt het kopen van een tweede huis om te verhuren voor veel mensen ineens een stuk dichter bij.

Echter bij het kopen van een tweede huis met de overwaarde van je huidige woning komt nog wel het een en ander kijken. Wat hier allemaal bij komt kijken ga ik in deze blog post behandelen.

In deze blog post ga ik het volgende behandelen:

Wat is overwaarde?

Laten we beginnen met het begin. Je hoort het woord overwaarde vaak vallen als mensen praten over hun eigen huis of over de woningmarkt in het algemeen. Maar wat is overwaarde eigenlijk precies?

De beste bron is vaak de Belastingdienst en ook nu heeft de Belastingdienst een duidelijke definitie, zie hieronder:

De overwaarde van uw oude woning is de verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten van die woning.

Bron: Belastingdienst

Dit is de meest pure en correcte definitie van de overwaarde van een woning. Het betekent dus wel dat als jij precies de overwaarde van je woning wilt weten en benutten dat je eerst je woning moet verkopen. Het verkopen van je eigen woning om de overwaarde te benutten schiet natuurlijk niet op, want je zal zelf toch ook ergens moeten wonen…

Als je een tweede woning wilt kopen met de overwaarde van je eigen huis zal het dus anders moeten aanpakken. Of te wel je wilt je overwaarde van je eigen huis benutten zonder te hoeven verhuizen.

Vaak hanteren banken de schuld-marktwaardeverhouding. De schuld-marktwaardeverhouding is de verhouding tussen je hypotheekschuld en de marktwaarde van je woning.

Aangezien de meeste mensen het hebben over de overwaarde zal ik voor deze blog post ook de term overwaarde gebruiken.

Hoeveel overwaarde heb je?

hoeveel overwaarde heb je?

Als je de overwaarde uit je eigen woning wilt benutten moet je natuurlijk eerst achter hoeveel overwaarde je hebt opgebouwd.

De meeste banken bepalen de overwaarde aan de hand van de actuele hoogte van de hypotheek (ofwel de schuld die je nog hebt) en de “bij de bank bekende marktwaarde van je woning“.

Dus banken verhogen (meestal) zelf niet de marktwaarde van je woning. Dus op papier kan je nog steeds een relatief lage overwaarde hebben. Echter door de gestegen huizenprijzen is ook jou woning (hoogstwaarschijnlijk) veel meer waard geworden.

Stappen om overwaarde te checken en te actualiseren

Doorloop de volgende stappen om het maximale uit de overwaarde van je eigen woning te kunnen halen:

  • Stap #1 – Check je overwaarde; Log in via je bank bij je hypotheek en check wat je huidige overwaarde is
  • Stap #2 – Check de marktaarde van je woning bekend bij de bank; Als het goed is kan je via het hypotheek portaal van je bank ook zien welke marktwaarde de bank voor jou woning in hun systeem heeft staan
  • Stap #3 – Check de actuele marktwaarde van je woning; Doe zelf een snelle check naar bijvoorbeeld de WOZ-waarde van je woning of kijk via Funda.nl wat de gemiddelde verkoopprijs van huizen is bij jou in de straat
  • Stap #4 – Vergelijken marktwaarde bank en actuele marktwaarde; Indien je bij stap #3 erachter komt dat de actuele marktwaarde (veel) hoger is dan de waarde die bekend is bij de bank dan heb je dus meer overwaarde dan er in je hypotheek portaal staat aangegeven
  • Stap #5 – Geef stijging van waarde woning door aan de bank; Het verschilt per bank wat zij accepteren om de actuele marktwaarde aan te passen in hun systeem. Meestal moet je een origineel taxatierapport van een gecertificeerde taxateur opsturen. Echter sommige banken accepteren ook een combinatie van een recente WOZ-beschikking en een Calcasa-rapport. Hiervan nemen zij dan de laagste waarde op als marktwaarde voor je woning

Op deze manier heb je het maximale uit de overwaarde van je eigen woning gehaald. Nu kan je door naar de volgende stap.

Laten we snel verder gaan!

Hoe de overwaarde uit je eigen woning benutten?

financiering mbv vastgoedhypotheek

Bij de vorige stap heb je dus bepaald hoeveel overwaarde je hebt in je eigen woning. Nu is het dus zaak om de overwaarde te gaan benutten.

Overwaarde is dus geld wat vast zit in de stenen van je huis. Hoe kan je dat geld nu uit je stenen krijgen?

Dit kan op twee manieren:

Gebruik maken van hogere inschrijving bij notaris

Het kan zijn dat je bij de koop van je huidige woning van de mogelijkheid gebruik hebt gemaakt om de lening voor een hoger bedrag in te laten schrijven dan het destijds benodigde bedrag. In dat geval betaal je geen notariskosten op het moment dat je de hypotheek wilt verhogen.

Dit is dus de goedkoopste en snelste manier om geld vrij te maken uit de overwaarde.

Door een tweede hypotheek af te sluiten

Kun je u geen gebruik maken van een hogere inschrijving op je eerste hypotheek? Dat is jammer, maar er is nog een manier!

Kun je niet gebruiken maken van een hogere inschrijving dan kun je een tweede hypotheek op je huidige woning afsluiten. Het nadeel is dat je hiervoor opnieuw notariskosten moet betalen. Vaak is de voorwaarde dat je een tweede hypotheek alleen kunt afsluiten bij de bank waar ook je eerste hypotheek loopt.

Let op: Aangezien bijna alle banken weer net andere voorwaarden hebben, is het verstandig om contact met je bank op te nemen en bespreken hoe je de overwaarde van je huis kunt benutten.

Aandachtspunten benutten overwaarde

Houd er rekening mee dat de hypotheekrente voor de overwaarde die je vrij maakt niet fiscaal aftrekbaar is!

Verder moet je er rekening mee houden dat als je overwaarde gaat opnemen de hypotheekrente van je eerste hypotheek ook kan gaan stijgen. De Loan-to-Value (LTV) neemt namelijk toe en bij een hogere LTV rekenen banken een hogere risico opslag. Ook dit kan je het beste met je eigen bank / hypotheekverstrekker door nemen zodat je weet waar je aan begint!

Hoeveel overwaarde heb je nodig?

Hoeveel overwaarde heb je dan nodig om een tweede huis te kunnen financieren? Dat hangt af van wat voor tweede woning je wilt gaan kopen en uiteraard hoeveel overwaarde je hebt opgebouwd in je eigen woning.

Laten we ervan uitgaan dat je voor €250.000 een beleggingspand wilt gaan kopen in de randstad. Uitgaande van een koopsom van €250.000 en aankoopkosten van €10.000 heb je dus in totaal €260.000 nodig voor de aanschaf van dit (fictieve) beleggingspand.

Laten we dan nu gaan kijken naar welke opties je hebt om met de overwaarde dit beleggingspand te financieren.

Optie #1 – Tweede woning volledig financieren met overwaarde

De makkelijkste manier om een tweede woning met overwaarde van je eigen huis te financieren is als je voldoende overwaarde hebt voor de volledige financiering. Je hoeft dan dus alleen maar je hypotheek van je eigen woning te verhogen en kan met de vrij gekomen overwaarde een tweede woning als beleggingspand kopen.

In dit geval zal je dus €260.000 aan overwaarde moeten hebben!

Dat is best veel overwaarde aan de andere kant zijn de huizenprijzen vanaf 2013 alleen maar gestegen. Dus kijk niet gek op dat je best een flink bedrag aan overwaarde in je eigen huis hebt opgebouwd.

Een groot voordeel van een beleggingspand financieren uit de overwaarde van je eigen huis zijn de voorwaarden voor de hypotheek. Vaak zijn de voorwaarden veel gunstiger bij een “normale hypotheek” dan bij een vastgoedhypotheek.

Dat scheelt je kosten en geeft je een hoger bruto aanvangsrendement aangezien je meestal een lagere hypotheekrente krijgt dan bij een vastgoedhypotheek.

Mooie win-win situatie dus!

Optie #2 – Tweede woning deels financieren met overwaarde

Vaak is alleen de overwaarde van je eigen woning niet voldoende om een tweede huis in zijn geheel mee te kunnen financieren.

Deels overwaarde aangevuld met spaargeld

De meest voorkomende manier is dat mensen overwaarde gebruiken om hun spaargeld aan te vullen en zo voldoende financiële middelen creëren om een tweede huis te kunnen kopen. Voordeel van deze optie is dat je gelijk je spaargeld aan het werk zet (je krijgt nu namelijk toch geen rente op je spaarrekening) en dat je het hefboomeffect gebruikt door met geleend geld te investeren.

Deels overwaarde aangevuld met vastgoedhypotheek

Stel dat je “slechts” €100.000 aan overwaarde kunt vrij maken uit je eigen woning en geen spaargeld hebt. Kan je dan geen tweede huis kopen?

Je zou misschien denken van niet, omdat je in dit rekenvoorbeeld dus €160.000 te kort komt. Echter je kunt die €100.000 gebruiken als inleg eigen inbreng voor een vastgoedhypotheek.

Voor het afsluiten van een vastgoedhypotheek heb je meestal 30% (soms 20%) eigen inbreng nodig. In dit rekenvoorbeeld voldoe je hier met €100.000 dus met gemak aan! Kortom je kan zo dus de gehele €260.000 aan financiering bij elkaar krijgen.

Let wel op dat in dit geval je dus twee hypotheken hebt afgesloten om je tweede huis te kopen! Vraag jezelf kritisch af of je de maandelijkse kosten ook een aantal maanden kunt opbrengen als je geen huurinkomsten hebt. Er kunnen namelijk altijd onverwachte dingen gebeuren! Dus neem geen onnodige risico’s.

Lees meer achtergrond informatie in de blog post “Hoe een beleggingspand financieren?” over het financieren van een beleggingspand.

Kijken, kijken, kijken, dan pas kopen

beleggingspand zoeken mbv aankoopmakelaar

Ondanks de coronacrisis in 2020 is de huizenmarkt oververhit. Mocht je nu met behulp van de overwaarde van je eigen huis een tweede woning kopen, zorg dan dat je goed voorbereid op pad gaat.

Een tweede huis kopen als beleggingspand heeft namelijk alleen zin als je er ook een goed rendement mee behaalt. Anders kan je net zo goed in je eigen huis laten zitten.

Voor beginnende vastgoedbeleggers / investeerders is het aan te raden om een aankoopmakelaar in te schakelen. Vaak krijg ik de vraag of ik een goede aankoopmakelaar kan aanbevelen. Zelf kan ik alleen makelaars aanbevelen in de regio waar ik in investeer. De beste manier om in jou regio een goede aankoopmakelaar te vinden is via Makelaarzoeker.

Lees de blog post “Hoe vind je een interessant beleggingspand?” voor meer informatie over het zoeken en vinden van een goed renderend beleggingspand.

Eindoordeel

Een tweede woning kopen met de overwaarde van je eigen huis is de enige manier om een beleggingspand te kopen “zonder eigen geld”. Uiteraard is het gebruiken van de overwaarde ook geld, maar dan maak je geld vrij dat anders vast zit in stenen.

Een tweede huis kopen met overwaarde kan erg aantrekkelijk zijn omdat de hypotheek voorwaarden vaak gunstig zijn. Verder hebben de meeste mensen met een koophuis vaak meer overwaarde dan ze zelf denken. Dit komt door de sterk gestegen huizenprijzen van afgelopen jaren. Dit maakt dat het voor een veel grotere groep mensen nu mogelijk is om een tweede woning te kopen om te verhuren!

Laat je wel goed adviseren bij de aankoop van je (eerste) beleggingspand. Neem een goede aankoopmakelaar in de hand zodat je een goed rendement beleggingspand kunt kopen.

Wil je nu ook beginnen met investeren in vastgoed? Lees in de blog post “Hoe beginnen met investeren in vastgoed?” welke stappen je moet doorlopen.

Heb jij ervaring met het kopen van een tweede woning met behulp van je overwaarde van je eigen huis? Deel je ervaringen en tips via het onderstaande reactie formulier!


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

12 gedachten over “Tweede huis kopen met overwaarde”

  1. Beste HKOTV,

    Allereerst dank voor de zeer leerzame blogs die u plaats op uw site.
    Ik heb een aantal vragen m.b.t het willen verhuren van mijn woning.
    Ik ben de (gelukkige) eigenaar van een groot pand (herenhuis) in Rotterdam met ruim 210 m2.
    Het pand bestaat uit 4 woonlagen en heeft helaas geen meerdere appartementsrechten.
    Nou wil ik dit pand verhuren omdat het veel te groot is voor mij alleen en ik denk dat ik met verhuren er een goed rendement uit kan halen.

    Om een duidelijk beeld te schetsen zal ik mijn buurman als voorbeeld gebruiken.
    Zijn pand is een stuk kleiner dan dat van mij en telt 160m2 wat hij verhuurt aan studenten, voor een gemiddelde huur van 450€ per kamer.
    In eerste instantie zette hij er een woongroep in maar heeft nu een vergunning gekregen tot kamerverhuur aan studenten.

    Met mijn oppervlakte kan ik er wel 10 kamers van maken. Alleen vraag ik me af wat is wijsheid?
    Ik zal een aantal scenario’s hieronder opsommen en wat u als keuze zou maken en anderen die meelezen mogen wat mij betreft ook reageren 🙂

    Scenario 1: een aanbouw plaatsen op de begane grond van 30m2 zodat ik de begane grond kan splitsen van de rest van de woning en de begane grond in principe ook los kan verhuren. De begane grond heeft dan na de aanbouw een oppervlakte van ongeveer 90m2. Er zit in principe al een keuken, wc, douche en ruime tuin op de begane grond.
    Er zouden dan 2 woongroepen gevormd kunnen worden, begane grond 3 studenten en op de 1e, 2e en 3e etage 7 studenten.

    Scenario 2: een aanbouw op de begane grond en een vergunning aanvragen voor losse kamerhuur 10 kamers. Waarbij ik mij overigens afvraag of het verplicht is om een woonkamer te hebben als je losse kamers verhuurt. Dit is wel een eis als het gaat om een woongroep, maar nergens heb ik kunnen lezen dat dit ook geldt voor losse kamerverhuur aan studenten. In de voorwaarden van de gemeente staat: iedere student beschikt over minimaal 18 m² (eigen kamer + zijn aandeel in gemeenschappelijke ruimten)
    Bedoelen ze hiermee dat elke kamer minimaal 18m2 dient te zijn of is dit inclusief de gemeenschappelijke ruimtes zoals wc, douche, keuken. Dus mag een kamer bv ook 15m2 zijn en met gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes dat je dan uitkomt op 18m2?

    Ik zie uw reactie graag tegemoet.

    Met vriendelijke groet,

    Beantwoorden
    • Beste Jaap, ten eerste mijn dank voor uw uitgebreide reactie! U legt ons (mij en de andere lezers) een prachtig vraagstuk voor.

      Ten eerste bent u in het bezit van een pand met een prachtig oppervlak! Verder is Rotterdam momenteel echt booming en geschikt voor bijna elke doelgroep. Kortom de mogelijkheden zijn bijna eindeloos. Het is inderdaad dus verstandig om een aantal scenario’s uit te denken, daar de voor- en nadelen van op te schrijven en daar een rendementsberekening bij te maken. Het is niet zo dat u zich alleen moet laten leiden door het hoogste rendement, maar kijk ook naar het vastgoedbeheer (ofwel hoeveel tijd wilt u daar zelf aan besteden of wilt u het uitbesteden, zie ook “Vastgoedbeheer; Zelf doen of uitbesteden?“) en waar u zelf wilt gaan wonen. Dat laatste is mij namelijk niet helemaal duidelijk.

      Bent u van plan de gehele woning van 210 m2 te gaan verhuren of wilt u zelf ook nog in een gedeelte van uw woning blijven wonen?

      Mijn reactie baseer ik op mijn aanname dat u van plan bent zelf ergens anders te wonen en dus uw hele woning wilt gaan verhuren.

      Scenario 1: Lijkt me een prima optie. Wel zou ik eerst bij de gemeente zorgen dat alle vergunningen op orde zijn voordat u begint aan een dure verbouwing. Verder zal de waarde van uw woning bij splitsen toenemen. Dit kunt u vervolgens op termijn weer gebruiken om uw vastgoed portefeuille uit te breiden door bv een herfinanciering. Lees meer hierover in de blog post “Hoe vastgoedportefeuille opbouwen?
      Ik weet geen verdere details van uw woning maar let wel op dat u wellicht uw woning ook moet gaan verbouwen om de geluidsisolatie te verbeteren. Als je echt 10 studenten in uw woning heeft zullen de buren daar overlast van kunnen krijgen. Uit ervaring weet ik dat niks erger is dat klagende buren over jou huurders… Neem dit dus ook mee in uw overweging.

      Scenario 2: Ik begrijp bij dit scenario niet helemaal waarom u dan ook nog een verbouwing wilt uitvoeren. Als u de woning niet wilt gaan opsplitsen kunt u de woning dan niet beter in de huidige staat verhuren? Met een oppervlak van 210 m2 zou ik denken dat je daar redelijk riant 10 studenten in kunt huisvesten.
      Wederom hier mijn opmerking over potentieel geluidsoverlast. Voorkomen is beter dan genezen dat let hier op.

      Zelf denk ik dat scenario #1 meer toegevoegde waarde heeft. Zeker als u op termijn verder wilt gaan uitbreiden of uw woning in de verkoop wilt gaan doen. Bij scenario #1 is het ook mogelijk om zelf bv op de begane grond te gaan wonen. Dan woont u daar eigenlijk kosteloos en betalen de studenten u een mooie huurprijs voor de 1ste, 2de en 3de verdieping. Hopelijk kunt u hier wat mee. Aangezien u zoveel mogelijkheden heeft is het wellicht goed om eens met een verhuurmakelaar te gaan sparren of wat hij / zij denkt van de mogelijkheden. Aan expats verhuren is natuurlijk ook een optie…

      Ik ben erg benieuwd wat andere lezers hiervan denken! Laat je reactie hieronder achter.

      Beantwoorden
      • Beste HKOTV,

        Dank voor je (snelle) antwoord!

        Ik zal eerst even antwoord geven op jouw vragen.
        Ik ben niet van plan om in de woning te blijven wonen, maar in zijn geheel te verhuren. Wat betreft de geluidsoverlast maak ik me daar niet zo’n zorgen over. Het is een jaren 30-woning die ik in zijn geheel (13 jaar geleden) heb gerenoveerd. Van het aanleggen van een nieuwe riool tot aan het dak, de kozijnen, bedrading, loodgieterswerk, isolatie enz.. Een familielid is aannemer die heeft me heel goed geholpen en nog steeds kan ik bij hem aankloppen.
        Naast mij ligt ook een studentenhuis, dus die zullen niet zo snel klagen. Links van mij zijn kleine appartementen waarbij huurders sowieso niet langer dan een jaar huren en ook met niet meer dan 2 personen in wonen. Voornamelijk jonge starters / studenten.

        Ik hoef in principe inderdaad niet perse de woning aan te bouwen en te splitsen maar dat is wel waarde vermeerderend en al helemaal als ik de woning in 2 splits.

        Wat betreft een woongroep heeft het een voordeel dat de kamers al verhuurd mogen worden bij een oppervlak van 12m2 volgens de regels van Rotterdam. Het nadeel is dat de huurders elkaar wel allemaal moeten kennen omdat zij een ‘huishouden’ zullen moeten vormen. Een vriendengroep van 10 is best lastig te realiseren. Daar komt ook nog eens bij kijken dat er slechts een kwart per jaar gemuteerd mag worden. Dus per jaar mogen dus slechts 2 a 3 huurders verhuizen.
        Er mogen ook geen sloten op de deuren van de huurders. Dit mag wel als je losse kamers verhuurt. Voordeel van losse kamer verhuur is dat je niet perse een vriendengroep hoeft te vinden als je het maar verhuurt aan studenten.

        Vandaar mijn vraag: In de voorwaarden van de gemeente staat: iedere student beschikt over minimaal 18 m² (eigen kamer + zijn aandeel in gemeenschappelijke ruimten)
        Bedoelen ze hiermee dat elke kamer minimaal 18m2 dient te zijn of is dit inclusief de gemeenschappelijke ruimtes zoals wc, douche, keuken. Dus mag een kamer bv ook 15m2 zijn en met gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes dat je dan uitkomt op 18m2?

        Overigens een andere vraag:
        Ik heb een spaarbankhypotheek waarbij ik nu een hypotheek heb van €115.000.
        Mijn ozb is getaxeerd op €275.000, de echte waarde van de woning is (gelukkig) een stuk hoger. Ik betaal de komende 17 jaar €900 aan hypotheek waarbij ik €300 terug krijg van de belasting (hypotheekrente aftrek 30 jaar vastgezet waarbij ik alles aflos). Het punt is als ik de woning ga verhuren dan zal ik dus de volle €900 aan hypotheek moeten betalen. Dit is best veel voor een hypotheek van €115.000. Reken maar uit €900 x 12 maanden = €10.800 x 17 jaar = €183.600. Nou was ik dus van plan om elke jaar €35.000 (dat mag van de bank) extra af te lossen zodat ik binnen 3 jaar mijn hypotheek in zijn geheel heb afgelost. Maar is dit eigenlijk wel verstandig? Betaal ik niet veel meer belasting als ik mijn woning verhuur waarbij de hypotheek in zijn geheel is afgelost? Het is een heerlijk gevoel als je de hypotheek hebt afgelost, maar ik wil ook weer geen dief zijn van eigen portemonnee.

        Ik zie de reacties graag tegemoet.

        Beantwoorden
        • Beste Jaap,
          Ten eerste mijn excuus voor mijn trage reactie. Het was er even bij in geschoten…

          Dank voor je antwoorden op mijn vragen. Dat maakt het duidelijk. Ik moet je het antwoord schuldig blijven op je volgende vraag “Vandaar mijn vraag: In de voorwaarden van de gemeente staat: iedere student beschikt over minimaal 18 m² (eigen kamer + zijn aandeel in gemeenschappelijke ruimten). Bedoelen ze hiermee dat elke kamer minimaal 18m2 dient te zijn of is dit inclusief de gemeenschappelijke ruimtes zoals wc, douche, keuken. Dus mag een kamer bv ook 15m2 zijn en met gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes dat je dan uitkomt op 18m2?”
          Ik heb dat inderdaad ook gelezen in de voorwaarden van de gemeente Rotterdam en het lijkt me dat die 18m2 geldt voor de kamer en het aandeel in de gemeenschappelijke ruimten samen. Echter ik weet het niet zeker en heb deze vraag uitstaan bij de Gemeente. Ben daar zelf namelijk ook wel benieuwd naar.

          Wat betreft je vraag over je hyptheek het volgende. In box 3 betaal je vermogensbelasting over je vermogen minus je schulden. Je eigen woning valt niet in box 3, maar in box 1 en daar betaal je dus geen vermogensbelasting over. De hyptheek aflossen van je eigen woning resulteert dus niet in het betalen van meer vermogensbelasting. Je gaat eerder minder vermogensbelasting betalen, omdat je vermogen dat valt in box 3 gebruikt om je schuld van je eigen woning te verlagen.
          Echter jij bent van plan je huidige woning als tweede woning te gaan verhuren. Dan valt je tweede woning dus in box 3. Dus als je tweede woning is afbetaald zal je meer vermogensbelasting moeten betalen. Dat klopt dus. Aan de andere kant als je die €35.000 niet aflost en op een spaarrekening zet of ermee gaat beleggen betaal je daar ook vermogensbelasting over (zit ook in box 3).

          Het is mijn inziens belangrijker om te kijken naar hoe je nu je volgende woning voor eigen gebruik wilt gaan financieren. Kijk bij het aanvragen van een nieuwe hypotheek of het verstnadiger is om je huidige hypotheek door te laten lopen of dat je die het beste kunt aflossen. Zoals je zelf al aangeeft kun je alleen de hypotheekrente aftrekken van je eigen woning en niet van de woning waar je niet zelf in woont.

          Hopelijk heb je hier wat aan en ik kom dus nog terug op je vraag over het minimale oppervlakte voor kamer verhuur.

          Beantwoorden
    • Goedemiddag Jaap,

      Ik lees net je reactie hier op de site. Leuk man! Wat een super mooi pand heb je voor de verhuur!

      Kan je het niet splitsen in 4 appartementen? Dan krijg je de maximale waarde voor je pand en is het misschien wel het dubbele waard van wat het nu waard is.
      Dan kan je deze 4 appartementen aan expats verhuren. Heb je ook minder omkijken naar.
      En zo krijg je maximale huurinkomsten!

      Nou ja zo maar één van de mogelijkheden waar ik aan zat te denken.

      Ben benieuwd wat je uiteindelijk gaat doen! Laat dat nog eens weten aub.

      Groeten,

      Edwin

      Beantwoorden
      • Hoi Edwin,

        Dank voor je reactie!
        Ik mag het pand helaas niet splitsen in 4 appartementen.
        Volgens de regels van Rotterdam moet het kleinste appartement minimaal 85m2 zijn om te splitsen. Dus ik kan helaas alleen de begane grond splitsen.

        Ik weet eerlijk gezegd niet zo zeer wat ik zou willen doen. 🙂
        Ik hoop hier meer inspiratie en advies te krijgen van lezers die ook woningen verhuren. Het liefst zou ik de woning willen verhuren aan een instelling of organisatie met verhuurgarantie zodat ik er helemaal geen omkijken maar naar heb en gegarandeerd ben van de huur. Ook al zou ik daarmee minder rendement behalen. Ik had contact met een partij, maar die wilde niet verder gaan dan €2.500 per maand voor het hele pand, en dat vond ik wat aan de lage kant. Ook omdat ik nog steeds mijn hypotheek zou moeten betalen. En zelf ergens anders zou moeten gaan huren.

        Beantwoorden
        • Goedemiddag Jaap,

          Ok dat verklaart een boel. Dat wist ik niet. Jammer dat je je pand niet in 4 appartementen mag splitsen. Maar je hebt nog steeds mogelijkheden genoeg! Ik vind €2.500 huur per maand voor zo’n groot pand ook niet echt veel. Lijkt me dat als je het goed aanpakt je moet kunnen rondkomen van je huurinkomsten. Geen slechte gedachte is dat zeg! Daar ben ik helaas nog lang niet.

          Ik moet er ook dan nog even wat langer over na denken… Mocht ik nog een goede ingeving hebben dan laat ik het je weten.

          Groeten,

          Edwin

          Beantwoorden
    • Goedenavond Jaap,

      Ik kwam toeval deze post van je tegen. Als ik je verhaal zo hoor zou ik denk ik gaan voor een verbouwing van de begane grond. Hier zou ik dan zelf gaan wonen.
      Verder dan de 1ste, 2de en 3de verdieping verhuren aan 7(?) studenten. Zo hoef je niet te vehuizen en betalen de studenten je volledige hypotheek af en hou je waarschijnljik nog mooi wat over om verder te investeren (of voor je dagelijkse kosten).

      Hopelijk heb je hier wat aan. Veel succes met je keuze!

      Groetjes,

      Marlous

      Beantwoorden
  2. Fijne artikelen heb je! Hier iemand die zich aan het oriënteren is om een huis te kopen om te verhuren. Hier aan beginnen te denken omdat we ongeveer een overwaarde van €250.000 op ons huis hebben. Een tweede hypotheek of verhogen van onze huidige hypotheek is helaas nogal een uitdaging. Nu mijn vraag: uiteindelijk ben ik op ‘Dynamic credit’ gestuit. Lenen tot 90% van marktwaarde (verhuurde staat) en evt 20 jaar rente vast. Ben jij bekend met deze geldverstrekker?

    Beantwoorden
    • Goedemorgen Marta, ten eerste mijn dank dat je de tijd hebt genomen om een reactie achter te laten!

      Zelf kende ik ‘Dynamic Credit’ eerlijk gezegd niet, maar nu dus wel… Zojuist even op hun website gekeken en ze bieden markconforme rentes aan voor vastgoedhypotheken. Ziet er verder op het eerste gezicht niet slecht uit hoor. Enige wat me niet helemaal duidelijk is of je nu direct bij “Dynamic Credit” een vastgoedhypotheek kunt aanvragen. Bijna altijd gaat de aanvraag voor een vastgoedhypotheek (of verhuurhypotheek zoals zij het noemen) via een intermediair. Het is wel zo fijn als je direct zaken kunt doen met de hypotheekverstrekker van je eventuele vastgoedhypotheek. Als dat zo is zou ik dat wel een pluspunt vinden.

      Kortom even contact mee opnemen zou ik zeggen en jullie weten waar je aan toe bent! Veel succes ermee!

      Beantwoorden
  3. Zeer interessant artikel, wat precies het plan weergeeft waarmee ik al een tijdje in mijn hoofd rondloop.

    Omdat ik in de randstad woon is ook mijn eigen woning flink in waarde gestegen. Hierop zit nu zo’n 300k aan overwaarde. Ik heb al een gesprek gehad met mijn bank (Rabo), echter blijkt het nog niet zo makkelijk om deze overwaarde ook ten gelde te maken. Met veel mitsen en maren wil de bank maar de helft van de overwaarde als een 2e hypotheek uitlenen. Het komt er op neer dat ze op dit moment voor mij niet boven een LTV van 65% willen gaan voor dit soort ‘bijzondere’ hypotheken.
    Wat ook niet helpt is dat ze strikt zijn in wat ze tot het inkomen rekenen. Huurinkomsten tellen ze helaas niet mee. Het lijkt dus op dat eigenlijk ze het liefst gewoon makkelijke klanten willen met 1 eigen woning, een vaste baan en een annuïteiten hypotheek.

    De makkelijkste oplossing om toch aan de overwaarde te komen is dan om te verhuizen. Met een nieuwe hypotheek heb je weer volledig toegang tot het hele hypotheekbedrag. Ook als je dat niet voor je 1e huis nodig hebt en gaat gebruiken voor een extra woning. Maar ja, als je prima woont en geen verhuisplannen hebt, is dat wel heel drastisch.
    Je kunt dus wel een gedeelte van je overwaarde te gelde maken, maar de realiteit is dat een flink gedeelte dus gewoon ‘vast’ in de stenen zit.

    2e uitdaging waar ik tegen aanloop is dat ik het erg lastig vind om een goede verhuurwoning aan te schaffen. Ik heb je artikelen hierover gelezen, maar in de huidige overspannen markt liggen de woningen gewoon niet voor het oprapen. Op dit moment is dit mijn grootste uitdaging. Het geld heb ik wel, maar weet geen aankopen te doen.

    En in zo’n situatie wordt het de uitdaging om de 2e hypotheek afsluiten goed af te stemmen met de aankoop van de woning die je aan het zoeken bent. Voor de aankoop heb je dat geld nodig, maar je wil ook weer niet voordat je zicht hebt op een woning de hypotheek verhogen. Want dan loop je het risico dat je met deze extra lening zit, terwijl er nog geen woning gevonden wordt. Oftewel ga je dan al rente betalen, zonder dat je een investering hebt die ook geld opbrengt.

    Om even op mijn originele plan terug te komen. Het liefst financier ik de nieuwe verhuurwoning volledig met een hypotheek op mijn eigen 1e woning (+ waar nodig contanten). Op die manier rust er dan geen hypotheek op de aangeschafte 2e woning. Wanneer je dit eenmaal voor elkaar hebt, kom je volgens mij in een erg leuke situatie waarbij je je volgende woning kan financieren met een hypotheek op de laatste woning die je verkregen hebt. Dat scheelt een hoop geregel om het verkrijgen van geld en woning op elkaar af te stemmen. Zo kun je erg snel een portefeuille opbouwen. Zeker als je alle inkomsten van de verhuur gebruikt voor het gedeelte van de aankoop wat je zelf contant moet inbrengen (kosten en gedeelte wat je niet gefinancierd krijgt).

    Ik denk dat het advies voor mij is om vooral te blijven zoeken naar geschikte woningen en mogelijk een goede aankoopmakelaar aan het werk moet gaan zetten. Toch heb ik er niet zo’n vertrouwen in dat zo’n makelaar voor mij een goede verhuurwoning gaat aanbieden. Daar is zo veel vraag naar, dat hij liever zo’n woning binnen zijn netwerk gaat gunnen.

    Beantwoorden
    • Paul, dank je wel voor je uitgebreide reactie!

      Dat bijna alle banken andere regels hebben was één van de redenen dat ik hier nog niet eerder een uitgebreide blog post over geschreven heb. Dat maakt het namelijk moeilijk om een algemeen verhaal te maken dat je een tweede woning kunt financieren met de overwaarde van je eigen woning. Feit blijft dat als je de overwaarde kunt benutten je inderdaad (goedkoop) en veel geld kunt vrij maken waar je snel stappen mee kunt zetten. Zeker een overwaarde van €300K is natuurlijk een boel geld dat je “in stenen hebt zitten”.

      Veel succes met je plan en je toekomstige stappen!

      Beantwoorden

Plaats een reactie