Voordelen en nadelen van vastgoed

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Wat zijn de voordelen van investeren in vastgoed en wat zijn nadelen van investeren in vastgoed?

Huisbaas worden klinkt voor veel mensen ideaal in de oren. Elke maand de huur opstrijken en verder lekker genieten van het leven.

Maar is dat ook echt zo?

In deze blog post zal ik alle voor- en nadelen op te sommen en toe te lichten die ik zelf heb ondervonden. 

Voordelen van investeren in vastgoed

Laten we maar eens beginnen met de voordelen van investeren in vastgoed. Wanneer je het op de juiste manier aanpakt, kun je veel voordelen halen van je investering in vastgoed. Hieronder volgen 7 voordelen van investeren in vastgoed:

  1. Cashflow
  2. Inflatie bestendig
  3. Waarde ontwikkeling
  4. Hefboomeffect
  5. Belastingvoordeel
  6. Tastbaar
  7. Herinvestering

Cashflow

Dit is voor mij het voordeel dat met stip op nummer 1 staat. Het grote voordeel van een beleggingspand is de vaste cashflow uit de maandelijkse huur. Cashflow is king! Daar komt nog bij dat je naast je baan prima een beleggingspand kunt beheren (mist er geen achterstallig onderhoud is uiteraard…). Op deze manier kan je de cashflow die je beleggingspand maandelijks genereert apart zetten en weer gebruiken om opnieuw te investeren in een volgend beleggingspand. Op deze manier kan je met behulp van de cashflow langzaam bouwen aan je vastgoed portefeuille.

Zie ook de site van Rich Dad Poor Dad voor meer informatie over de kracht van cashflow.

Inflatie bestendig

Inflatie bestendig hoort samen bij de cashflow. Voordeel van een huis kopen voor de verhuur is dat je jaarlijks de huur kunt indexeren (ofwel verhogen om de inflatie te compenseren). Hierdoor is de cashflow die je ontvangt uit de huur inflatie bestendig.

Waarde ontwikkeling

Hier zie ik veel beginnende vastgoed beleggers de fout in gaan. Waarde toename is (wat mij betreft) niet de reden om in vastgoed te investeren! De huizenmarkt is constant in beweging. Nu gaat het weer goed, maar tussen 2007 en 2014 daalden de huizenprijzen bijvoorbeeld sterk in Nederland. Verder zijn er externe factoren die ervoor kunnen zorgen dat vastgoed in bepaalde buurten in waarde toeneemt of juist afneemt. Over de lange termijn gekeken, van zeg 20 jaar, neemt de waarde van vastgoed toe. Kortom als je vastgoed aanschaft voor de lange termijn heb je, hoogst waarschijnlijk, een leuke waarde toename van je beleggingspand.

Hefboomeffect

Vastgoed is, volgens mij, de enige belegging waarbij je gebruik kan maken van het zogenaamde hefboomeffect. Als je een beleggingspand deels koopt met geleend geld behaal je extra rendement. Dit is het zogenaamde hefboomeffect. Het hefboomeffect ontstaat doordat je voor een beleggingspand geld kunt lenen tegen een lagere rente dan het rendement dat je hiermee maakt.

Hieronder een kort rekenvoorbeeld om dit toe te lichten:

  • Alleen eigen geld: Stel dat je een rendement van 6% maakt met je beleggingspand van €200.000 koopt met alleen eigen geld. Met alleen eigen geld is je rendement 6% over €200.000 of wel €12.000 per jaar. 
  • 50% eigen geld en 50% geleend geld: Als je dit beleggingspand nu aanschaft met de helft eigen geld en voor de helft met geleend geld met een rente van 4% zal je rendement op geïnvesteerd vermogen toenemen. Voor de hypotheek betaal je 4% over €100.000, dat is dus €4.000. Echter je hebt €100.000 geïnvesteerd in het beleggingspand.

Het rendement op geïnvesteerd vermogen voor de situatie van 50% eigen geld en 50% geleend geld is dan: (12.000 – 4.000) / 100.000 = 8%

Meer informatie over het hefboomeffect kan je lezen in de blog post “Hoe hoger rendement door hefboomeffect“.

Belastingvoordeel

Belastingtechnisch is een beleggingspand zeer interessant. Als je beleggingspand in box 3 valt (passief vermogensbeheer) dan worden de maandelijkse huurinkomsten niet belast worden. Je betaald alleen vermogensbelasting over het vermogen dat je hebt in box 3. Hier heb je dan ook het bijkomende voordeel dat de waarde van je beleggingspand (woning of appartement in verhuurde staat) minder waarde is dan de waarde in leeg staat.

Tastbaar

Een belegging in vastgoed is een tastbare belegging. Weet niet of dit nou echt en voordeel is want het betekend ook dat je er onderhoud aan hebt. Echter voor veel vastgoedbeleggers is dit een belangrijke reden om te investeren in vastgoed.

Herinvestering

Wat ik zelf het leuke vind van investeren in vastgoed is dat je waarde opbouwt in het beleggingspand wat je na verloop van tijd weer kan herfinancieren voor de aanschaf van een nieuw beleggingspand. Dit een persoonlijke mening, maar het geeft je de mogelijkheid om door het herinvesteren van je cashflow en de waarde opbouw in het beleggingspand een vastgoed portefeuille op te bouwen. Het kost tijd, maar geduld is een schone zaak!

Nadelen van investeren in vastgoed

“Elk voordeel heeft zijn nadeel”… Dus nu de nadelen van je geld investeren in vastgoed. Ja die zijn er zeker! Dit zijn de nadelen van het stoppen van je geld in vastgoed:

  1. Leegstand
  2. Regels
  3. Spreiding
  4. Kosten
  5. Waardedaling
  6. Geld zit vast in stenen

Leegstand

Je beleggingspand kan (tijdelijk) geen nieuwe huurder hebben. Elke maand dat er geen huurder hebt heb je ook geen huurinkomsten. De kosten daarentegen lopen wel door. Ook wanbetalende huurders zijn een risico om rekening mee te houden. Aangezien huurders in Nederland goed beschermd zijn krijg je niet betalende huurders niet zomaar uit je woning. Gelukkig heb ik hier zelf geen ervaring mee. Dit komt mede doordat ik een goede verhuurmakelaar had ingeschakeld voor de verhuur.

Regels

De Nederlandse woningmarkt is sterk gereguleerd en er zijn strikte regels over de huurprijs van een woning. Verder zijn er veel regels in Nederland die de huurders beschermen. Met welke regels moet je als vastgoed beleggers rekening houden?

  • Huurpunten systeem
  • Aantal huurders in een woning
  • Veiligheidsvoorschriften

Spreiding

Spreiden van je beleggingen is een van de basis regels voor iedere beleggers. Groot nadeel van zelf beleggen in vastgoed is nu juist de beperkte spreiding. Voor de aanschaf van een beleggingspand heb je al gauw zo’n €50.000 nodig. Wil je voor voldoende spreiding zorgen in je vastgoedportefeuille dan zul je minimaal 3-5 beleggingspanden moeten hebben.

Of wel zo’n €150.000 – €250.000 om te investeren. En dan nog blijf je het risico houden dat als het slecht gaat met de woningmarkt je dit voor alle beleggingspanden zult gaan voelen. Bijvoorbeeld door dat je minder huur kunt krijgen / meer leegstand hebt of je beleggingspand niet voor een goede prijs kunt verkopen.

Kosten

De kosten voor het onderhoud van je beleggingspand kunnen een aardige hap nemen uit je rendement. Naast de gebruikelijke kosten voor het onderhoud van bijvoorbeeld de CV ketel heb je ook te maken met grote uitgaven zoals het uitvoeren van het (buiten) schilderwerk / vervangen van het dak / onderhoud aan de lift. Let er ook op dat veel VvE’s van appartementen complexen in een slechte financiële positie verkeren en dus niet voldoende geld in kas hebben om groot onderhoud uit te voeren. Vaak hebben deze VvE geen Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) en is hier dan ook geen geld voor gereserveerd. Het kan zomaar gebeuren dat je na aanschaf van je beleggingspand geconfronteerd word een financiële verrassing. Hou hier rekening mee voordat je een beleggingspand aanschaft.

Lees ook eens de blog post “Wat is beter nieuwbouw of bestaande bouw?” voor meer informatie.

Waardedaling

Tegenwoordig is weer de gedachte dat de waarde van vastgoed altijd maar toeneemt. Echter tussen 2008 en 2014 zijn de huizenprijzen in Nederland weldegelijk flink gedaald. Het is dus niet zo dat de waarde van vastgoed altijd maar stijgt. Mocht in deze periode vastgoed verkocht hebben dan is het zeer waarschijnlijk dat je verlies hebt geleden bij de verkoop. Bijkomend nadeel van vastgoed is een gebrek aan flexibiliteit. Een beleggingspand verkoop je niet even snel en je geld zit dus min of meer vast in het pand.

Geld zit vast in stenen

Zoals bij het bovenstaande punt als kort beschreven, zit je geld vast in stenen. Dus als je je vermogen uit het beleggingspand wilt halen, gaat die niet zo maar. Je kan dit doen door een “herfinanciering” via een vastgoedhypotheek aan te gaan. Hiermee kan je weer zo’n 70% – 80% van de waarde van het beleggingspand in verhuurde staat uit de woning / appartement halen.

Uiteraard kan je ook nog besluiten om je beleggingspand te verkopen. Echter als je het beleggingspand had gekocht zonder huurders erin en het wilt verkopen met huurders erin kan je wel eens verlies leiden… Waarde van een woning in verhuurde staat is namelijk lager dan de waarde van een lege woning.

Conclusie

Zoals je hebt kunnen lezen in deze post zijn er veel voordelen van het investeren in vastgoed. Zoals geldt voor elke belegging zitten er echter ook nadelen aan investeren in vastgoed. Zet al deze voor- en nadelen goed op een rijtje voordat je de sprong in het diepe waagt en gaat investeren in vastgoed.

Mocht je vastbesloten zijn om te gaan investeren in vastgoed lees dan eerst de post “hoe beginnen met investeren in vastgoed“.

Graag hoor ik van je of jij nog andere voor- of nadelen weet van investeren in vastgoed. Laat je reactie hieronder achter.


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Plaats een reactie