Wanneer moet je investeren in vastgoed?

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Wanneer moet je investeren in vastgoed? Dat is na de “waarom”, “waar” en “hoe” vraag een belangrijke vraag waar ik lang mee gelopen heb.

Wanneer is nu het juiste moment om in vastgoed te stappen?

Wat gaan de woningprijzen in de komende jaren doen?

Koop ik niet een beleggingspand op het hoogtepunt van de markt?

Dat waren voor mezelf in ieder geval lange tijd argumenten om te wachten met investeren in vastgoed totdat je op de perfecte timing kon “instappen”. Iedereen wil namelijk die “home run” slaan bij de aankoop van zijn beleggingspand.

Achteraf gezien was ik waarschijnlijk nog aan het wachten als ik op de perfecte timing was blijven wachten…

In deze blog post ga ik delen wat mijn bevindingen zijn en hoe ik hier zelf tegen aan kijk.

In mijn zoektocht naar het ideale instapmoment heb ik mij verdiept in de volgende onderwerpen om een zo goed mogelijk beeld te krijgen:

Hoe hebben de huizenprijzen zich ontwikkeld de laatste 20 jaar?

Als je in vastgoed wilt gaan investeren zal dit moeten doen voor de lange termijn. Onder de lange termijn versta ik een periode van >10 jaar en bij voorkeur langer. Als je kijkt naar de gemiddelde verkoopprijs van woningen in Nederland zie je de volgende ontwikkeling:

ontwikkeling verkoopprijs woningen
Bron: CBS

Zoals te zien in de bovenstaande cijfers zijn de gemiddelde huizenprijzen in 20 jaar tijd tussen de 3x en 4x zo veel waard geworden. Echter had je in 2008 een woning gekocht en deze woning na 5 jaar (korte termijn), dus in 2013, weer verkocht dan had je overal in Nederland verlies geleden.

Wat zijn de vooruitzichten van huizenprijzen de komende jaren?

voorspelling huizenprijzen

Wat zien nu de vooruitzichten van de huizenprijzen? Hier merk ik dat als er iets slecht gaat dat mensen denken dat het altijd slecht blijft gaan en omgekeerd.

Momenteel draait de woningmarkt in Nederland weer op volle toeren. Dus nu zijn de voorspellingen positief voor de komende jaren 2019 en 2020. Voorspellingen variëren van 5 – 7% waarde stijging per jaar. Waar dit op gebaseerd is weet is eerlijk gezegd niet…

Maar wat zijn de factoren eigenlijk die de huizenprijs in Nederland bepalen?

De volgende factoren hebben direct of indirect invloed op de huizenprijzen:

  • Krapte op de woningmarkt; Het aantal nieuwbouw woningen blijft achter bij de vraag. Verder zijn er ook niet genoeg betaalbare bestaande woningen. Als er niet voldoende woningen zijn zal de prijs blijven toenemen. Kwestie van vraag en aanbod…
  • Hypotheekrenteaftrek; Dit is altijd een gevoelig onderwerp… Maar de politiek heeft besloten om vanaf 2020 de hypotheekrente-aftrek versneld af te bouwen (met 3% per jaar). Minder hypotheekrenteaftrek betekent dat je minder kan lenen en heeft daardoor een drukkend effect op de huizenprijzen
  • Verlaging van maximale hypotheek; In Nederland mag je nu nog 100% van de woningwaarde lenen (dit was een aantal jaren geleden nog 110%). De verwachting is dat dit de komende jaren verder verlaagt gaat worden
  • Hypotheekrente; De hypotheekrente staat nog steeds historisch laag. De FED blijft doorgaan met het stapsgewijs opvoeren van de marktrente. Ofwel het lijkt waarschijnlijk dat de hypotheekrente langzaam zal gaan stijgen. Hierdoor kan je minder lenen en zal dit de huizenprijzen drukken
  • Verandering woningmarkt; Babyboomers verlaten de woningmarkt en er komen meer eenpersoonshuishoudens. Dit zorgt voor een verschuiving in de populariteit van bepaalde woningtypen. Lees de volgende blog post voor meer achtergrond informatie
  • Inflatie; Dit inflatie is de laatste jaren laag (<2%). Hoe dank ook zie je dat de huizenprijzen minimaal mee stijgen met de jaarlijkse inflatie. Mocht de inflatie de komende jaren gaan stijgen, dan kan dit de huizenprijzen positief beïnvloeden.

Kijkend naar deze lijst met factoren is mijn conclusie dat het voorspellen van de huizenprijzen moeilijk blijft.

Hoe hebben de huurprijzen in de vrije sector zich ontwikkeld?

Om een goed beeld te krijgen van de te verwachte huurprijs maak ik altijd gebruik van “Pararius” of “Funda”.

De site van Funda is bij iedereen bekend, maar voor de huurmarkt is de Pararius site eigenlijk beter. De Pararius site bevat namelijk veel achtergrond informatie over de ontwikkeling van de huurprijzen.

Ik heb de Pararius site gebruikt voor het verkrijgen van de informatie over de huurprijs ontwikkeling. Lees hier het hele nieuws item “Huurprijs vrije sector blijft stijgen” voor alle details.

Dus hoe hebben de huurprijzen zich in Nederland (provincies Noor-Holland, Utrecht en Zuid-Holland) zich sinds 2010 ontwikkeld?

Hieronder een overzicht van de huurprijs voor een gestoffeerde woning per kwartaal:

Huurprijzen In Nederland Per Provinicie
Bron: Pararius

Als we nu wat specifieker kijken naar de ontwikkeling van de huurprijzen van de grote steden zien we het volgende beeld:

gemiddelde_huurprijzen_in_de_grote_steden_per_kwartaal
Bron: Pararius

Mijn conclusie is dat in de periode dat de huizenprijzen in Nederland weer gingen stijgen (van 2013) ook de huurprijzen weer omhoog gingen. Dus ook bij de stijgende huizenprijzen haal je nog een mooi maandelijks rendement op je huurinkomsten.

Het mooie van de huurprijs in de vrije sector is dat er veel mogelijkheden zijn om de huurprijs te verhogen (denk bijvoorbeeld aan het gemeubileerd verhuren).

Wanneer is het beste moment om in te stappen?

De bovenstaande info was het resultaat van mijn zoektocht naar het “ideale instapmoment”. Echter dat weet ik nu nog steeds niet…

Het is me wel duidelijk dat je vastgoed moet kopen voor positieve huurinkomsten en niet voor de meerwaarde van je beleggingspand.

Het is toch mijn insteek om te kopen voor de langere termijn (langer dan 10 jaar), dus dan maakt het eigenlijk niet uit wat er in die 10 jaar met de huizenprijzen gebeurd.

Kortom wat is het “ideale instapmoment”?

Dat is NU!

Uiteraard moet je wel op zoek gaan naar een interessant beleggingspand dat je vanaf dag een een positief rendement oplevert. Ga niet speculeren met vastgoed en hopen op waarde stijging!

Conclusie

Ik maakte me net als veel andere particuliere vastgoedbeleggers zorgen over het tijdstip waarop ik mijn eerste beleggingspand ging kopen.

Als je de juiste selectie criteria gebruikt voor de aanschaf van je beleggingspand, maakt het tijdstip niet uit. Zolang je maar investeert voor de lange termijn (langer dan 10 jaar) en zorgt dat je positieve cashflow ontvangt in de vorm van je huurinkomsten.

Let op: Succesvolle vastgoedbeleggers kopen niet met de gedachte dat vastgoed in waarde gaat stijgen, maar kopen vanuit een beleggingsstrategie voor positieve cashflow. Ofwel de maandelijkse huurinkomsten!

Wat zijn jouw gedachten over het ideale moment om te gaan investeren in vastgoed? Laat je reactie hieronder achter!


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Plaats een reactie