Wat is de maximale huur die je mag vragen?

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Wat is de maximale huur voor je beleggingspand?

Regelmatig zie ik leuke kleine appartementen (<50m2) te huur aangeboden op Funda voor een huur van €1.250 tot €1.500 per maand. Soms zelfs een studiootje van 30m2 voor €1.250 per maand. Maar mag dit zomaar?

Ofwel wat is de maximale huur die je mag vragen voor je huurwoning?

Dat is een van de vragen waar ikzelf op moest hebben voordat je een beleggingspand koopt. Het Bruto Aanvangsrendement (BAR) dat je op je huurinkomsten behaalt is namelijk afhankelijk van je aankoopprijs en jaarlijkse huurinkomsten.

Kortom je moet als (beginnende) vastgoedbelegger snel van een potentieel beleggingspand kunnen bepalen wat je huurinkomsten gaan worden.

Ik heb er lang tegenop gezien om over dit “saaie” onderwerp een blog post te gaan schrijven.

Echter dit is een super belangrijk onderwerp waar iedere (beginnende) vastgoedbelegger die in Nederland in verhuurde woningen belegt de basis van moet weten.

Deze blog post zal aardig wat onderwerpen behandelen aangezien de maximale huur in Nederland aan best wat regels gebonden is. De volgende onderwerpen komen aan bod:

Wat is het woningwaarderingsstelsel?

woningwaardestelsel

Als beginnende vastgoedbelegger vond ik de regels in Nederland eerlijk gezegd niet altijd even helder. In deze blog post zal ik dan ook alle informatie die ik gevonden heb in een chronologische volgerde proberen toe te lichten.

Dus laten we beginnen met de basis. Wat is het woningwaarderingsstelsel?

Het woningwaarderingstelsel is een systeem om voor een huurwoning een redelijke huurprijs vast te stellen. In Nederland heb je de gereguleerde huur, ofwel sociale huurwoningen, en de vrije sector huurwoningen. Het woningwaarderingstelsel geldt voor sociale huurwoningen.

Het vaststellen van een “redelijke huur” gaat met behulp van het puntensysteem. Aan de hand van het puntensystem word de kwaliteit van een huurwoning bepaald. Elk onderdeel van de woning krijg punten en alle punten bij elkaar opgeteld resulteert in een maximale huurprijs. Elk jaar kan je de huurprijs op die manier opnieuw vaststellen en zo je huurverhoging bepalen.

Let op: Ondanks dat het woningswaarderingsstelsel bedoelt is voor sociale huurwoningen, kan het worden toegepast bij huurwoningen in de vrije sector. Een huurder kan binnen 6 maanden na aanvang van de huur checken of de redelijke huur onder of boven de liberalisatiegrens ligt.

Komt uit de punten telling dat de redelijke huur onder de liberalisatiegrens ligt dan moet de huur tot dit bedrag worden verlaagd!

Dus het aantal punten bepalen de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen.

Wat is de huurliberalisatiegrens?

Zoals hierboven beschreven heb je in Nederland de zogenaamde huurliberalisatiegrens.

Volgens de site van de Rijksoverheid is de huurliberalisatiegrens als volgt gedefinieerd:

De huurliberalisatiegrens bepaalt of u een sociale-huurwoning bewoont of een woning in de vrije sector. Was de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst lager dan of gelijk aan de toen geldende huurliberalisatiegrens? Dan heeft u een sociale-huurwoning. Was de aanvangshuurprijs hoger? Dan heeft u een geliberaliseerde (vrije-sector) woning.

Bron: Rijksoverheid

De huurliberalisatiegrens bestaat sinds 1989. Deze grens bepaalt dus of je beleggingspand een sociale huurwoning is of een huurwoning in de vrije sector. Verder is deze grens belangrijk voor huurder of zij in aanmerking komen voor eventuele huursubsidie. Bij een huurwoning beneden de liberalisatiegrens kan je in aanmerking komen voor huursubsidie, daarboven heeft de huurder geen recht op huursubsidie.

Wat is het verschil tussen een sociale en de vrije sector huurwoning?

verschil tussen sociale en vrije sector huur

Ok, er zijn dus sociale huurwoningen zijn en huurwoningen in de vrije sector.

Wat is nu het verschil tussen beide? Bij een sociale huurwoningen gelden maximale huurprijzen en ook de jaarlijkse huurverhoging is aan een maximum gebonden. Verder kan een huurder van een sociale huurwoning in aanmerking komen voor huursubsidie.

Deze regels gelden niet voor huurwoningen in de vrije sector.

Wat zijn verder de regels voor zowel de sociale als de vrije sector huurwoningen?

Regels sociale huurwoning

Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een lager inkomen. Om deze woningen betaalbaar te houden zijn er regels opgesteld. Zie hieronder een samenvatting van de Rijksoverheid site:

  • Maximum huurprijs; de maximale huurprijs wordt bepaald aan de hand van het puntensysteem
  • Maximale jaarlijkse huurverhoging; Net als de huurprijs is ook de jaarlijkse huurverhoging gebonden aan een maximum
  • Inkomenseis; Het inkomen van de huurder mag niet te hoog zijn. Woningcorporaties moeten namelijk jaarlijks minimaal 80% van vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een lager inkomen (max €36.798 volgens het prijspeil 2018)
  • Huursubsidie; De hoogte van de huursubsidie voor de huurder hangt af van onder andere leeftijd, inkomen en type woningen
  • Huurcommissie; Bij een geschil tussen de huurder en jezelf kan de Huurcommissie ingeschakeld worden

Regels woning vrije sector (woningen met een geliberaliseerd huurcontract)

Huurt u een woning in de vrije sector? Dan gelden minder regels voor de huurprijs dan bij een sociale-huurwoning:

  • Geen maximale huurprijs; In de vrije sector is er geen maximale huurprijs. Dit word door de marktwerking bepaald
  • Geen maximale jaarlijkse huurverhoging; Ook de huurverhoging is in de vrije sector iets dat bepaald word door de marktwerking
  • Geen puntensysteem; Het puntensysteem geldt niet voor vrije sector woningen
  • Huurders kunnen geen huursubsidie krijgen
  • Rechtbank; Bij een geschil tussen de huurder en jezelf moet je naar de rechtbank (ipv de Huurcommissie)

Let op: Ook in de vrije sector kun je als verhuurder niet zomaar de huur opzeggen! De huurbescherming is hetzelfde geregeld als voor sociale huurwoningen. Zie de site van de Rijksoverheid voor meer info.

Wat bepaalt of je een sociale of vrije sector huurwoning hebt?

vrije sector huurwoning

Voor vastgoedbeleggers is het verstandig (noodzakelijk?) om in de vrije sector te komen, om te voorkomen dat je aan allemaal regels gebonden bent. Het is mijn ervaring dat het erg moeilijk is om in de sociale huurwoningen een goed rendement op je huurinkomsten te behalen.

Wat bepaalt of je beleggingspand een sociale huurwoning is of een vrije sector huurwoning?

Verrassend genoeg is dit is eigenlijk heel simpel!

De kale huurprijs die je in het huurcontract hebt vastgelegd bepaald of je beleggingspand een sociale huurwoning of een huurwoning in de vrije sector is. Was bij aanvang van de huur de kale huurprijs hoger dan de huurliberalisatiegrens van dat moment?

Dan is het huurcontract geliberaliseerd en heb je een huurwoning in de vrije sector. Gefeliciteerd!

Hieronder een overzicht van de huurliberalisatiegrenzen van de meest recente jaren:

  • 2019: Huurprijs meer dan €720,42
  • 2018: Huurprijs meer dan €710,68
  • 2017: Huurprijs meer dan €710,68

Wat doet de huurcommissie?

Volgens de site van de Huurcommissie staat de huur

De Huurcommissie is een onpartijdige organisatie die huurders en verhuurders helpt door voorlichting te geven, onderzoek te doen, te bemiddelen bij hun conflict of, indien nodig, het conflict formeel te beslechten door een uitspraak te doen, bindend voor beide partijen.

Bron: Huurcommissie

Ook gemeenten, rechtbanken, (ver)huurders in de vrije sector, huurdersorganisaties en bewonerscommissies kunnen bij de Huurcommissie terecht.

Hoe bepaal je de maximale huurprijs?

Nu hebben we de definities en de achtergrond informatie gehad.

Hoe bepaal je dan de maximale huurprijs van een huurwoning? Het makkelijkste is dat uit te leggen aan de hand van een praktijkvoorbeeld.

Dit praktijkvoorbeeld heb ik gemaakt aan de hand van een koopwoning die ik in Rotterdam te koop zag staan. Hieronder de details:

  • Vraagprijs: €175.000 (dit was een kluswoning)
  • WOZ waarde (per 1 januari 2017): €150.000
  • Aantal kamers: 4 kamers (waarvan een woonkamer)
  • Energielabel: D (voor verbouwing)
  • Woonoppervlakte: 77m2

Aan de hand van dit praktijkvoorbeeld ga ik de “Huurprijscheck” op de Huurcommissie site invullen. Het eindresultaat is dan het aantal punten en of dit specifieke praktijkvoorbeeld onder of boven de liberalisatiegrens komt.

Als je begint met het invullen van de huurprijscheck kom je in dit menu terecht:

huurprijscheck start menu

Hier zie je alle stappen uitgelicht die je moet doorlopen om het totaal aantal punten van je woning te bepalen. Het invullen kost je ongeveer 30 minuten.

Stap 1 – Oppervlakte

De eerste stap is het invullen van alle oppervlaktes van de verschillende kamers van je beleggingspand. Hierbij moet je ook per kamer aangeven of het verwarmt is of niet.

Hieronder zie je het aantal punten dat dit praktijkvoorbeeld voor het woonoppervlakte krijgt:

huurprijscheck - stap 1 - oppervlak

Zoals je zult zien bepaalt het totale woonoppervlak voor bijna de helft het totale aantal punten dat je woning kan scoren. Pas dus op dat je niet een te kleine woning koopt! Het is mijn ervaring dat het erg moeilijk is om woningen met een woonoppervlak van <50m2 in de vrije sector te krijgen.

Lees ook eens deze blog post “Beste woonoppervlak voor de verhuur?” voor meer achtergrond informatie.

Stap 2 – Algemeen

Voor de 2de stap moet je de onder andere de WOZ-waarde van het beleggingspand invullen. Ook moet je hier het Energielabel of de Energie-Index van de woning invullen.

Hieronder zie je het totale aantal punten nadat de WOZ-waarde en het Energielabel is ingevuld:

huurprijscheck - stap 2 - algemeen

Een belangrijk punt wat je mijn inziens het beste bij een klusappartement kunt verbeteren is het Energielabel. Voor een Energielabel D krijg je bijvoorbeeld 11 punten. Ter vergelijking krijg voor de volgende verbeterstappen zoveel punten:

  • Energielabel C = 15 punten
  • Energielabel B = 28 punten
  • Voor een verbetering naar Energielabel A krijg je maar liefst 32 punten!

Zoals je ziet krijg je vanaf Energielabel B en Energielabel A bij 3x zoveel punten als voor het originele Energielabel D.

Ook bij een eventuele verkoop in de toekomst is het verstandig om een “groen” Energielabel te hebben voor je beleggingspand! Dus als je toch grondig gaat verbouwen pak dan ook het na-isoleren van je woning goed aan.

Het kost niet eens zoveel extra en levert jezelf een boel extra waarde toe. Verder is het natuurlijk fijn voor de huurder als hij / zij een goed geisoleerde woning kan huren.

Stap 3 – Keuken

Voor stap 3 moet je alle details van de keuken invullen. De lengte van het aanrechtblad is een van de meest belangrijke invoervelden. Als je aanrechtblad namelijk langer is dan 2 meter krijg je daar 7 punten voor. Is het aanrechtblad daarentegen korter dan 1 meter, dan krijg je slechts 1 punt.

Het is het dus waard om te investeren in een voldoende lang aanrechtblad!

Hieronder zie je het totale aantal punten nadat alle gegevens over de keuken zijn ingevuld:

huurprijscheck - stap 3 - keuken

Stap 4 – Sanitair

De volgende sectie gaat over de kwaliteit van het sanitair. Onder het sanitair valt het volgende:

  • Toilet(ten)
  • Wastafels
  • Douche en bad

In deze sectie zijn er niet zoveel punten meer te scoren. Uiteraard helpen alle beetjes en krijg je extra punten voor een extra luxe uitvoering. Zelf zou ik daar voor een huurwoning geen extra geld in investeren aangezien je dat er nooit meer uit gaat halen.

Hieronder zie je het totale aantal punten nadat alle gegevens over het sanitair zijn ingevuld:

huurprijscheck - stap 4 - sanitair

Stap 5 – Gemeenschappelijk

In de sectie “gemeenschappelijk” kan je extra punten krijg voor gemeenschappelijke zaken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een gemeenschappelijke berging, garage, tuin of balkon.

Voor het door mij gekozen praktijkvoorbeeld is dit niet van toepassing.

Stap 6 – Wonen met zorg

In het geval je een zorgwoning hebt kan je hier extra punten scoren. Denk bijvoorbeeld aan een traplift of andere ouderen voorzieningen.

Voor het door mij gekozen praktijkvoorbeeld is dit niet van toepassing.

Stap 7 – Resultaat

Bij stap 7 ben je bij het eindresultaat terecht gekomen! Dit praktijkvoorbeeld levert als eindresultaat 148 punten op. Hier hoort dan een maximale kale huur bij van € 740,48 per maand.

Zie hieronder de samenvatting van het eindresultaat:

huurprijscheck - stap 7 - resultaat

Aangezien dit praktijkvoorbeeld een huurprijs heeft die hoger is dan de liberalisatiegrens van zowel 2018 als 2019 valt deze woning in de vrije sector.

Je mag nu dus als verhuurder zelf de huurprijs bepalen en dit in je huurcontract vastleggen. Uiteraard heb je altijd met de markwerking te maken en kan je dus alles vragen, maar zal je lang niet alles kunnen krijgen.

Echter dit praktijkvoorbeeld is een woning die je gestoffeerd voor €1.250 kan verhuren. Dit mag je dus in dit geval gewoon vragen van je toekomstige huurders.

Hoe kan je bezwaar maken tegen de huurprijs?

Zowel de huurder en verhuurder kunnen beide bezwaar maken tegen de huurprijs.

Als je een huurprijs vraagt die boven de liberalisatiegrens ligt (in 2018 een
huurprijs van €710,68 p/m en in 2019 een huurprijs van €720,42 p/m) dan kunnen de huurder binnen 6 maanden na aanvang van de huur dit laten controleren door de huurcommissie.

Indien uit de check van de huurcommissie blijkt dat de huur eigenlijk onder de liberalisatiegrens valt, heb je als verhuurder een probleem.

Dan moet je als verhuurder namelijk de huur verlagen naar de huur die je maximaal mag vragen volgens het puntensysteem. Hier komt nog bij dat je de teveel betaalde huur aan de huurders moet terugbetalen.

Dit is echt een situatie die je als vastgoedbelegger wilt voorkomen!

Dus check altijd of je (toekomstige) beleggingspand in de vrije sector valt om (onherstelbare) ellende te voorkomen.

Eindoordeel

Dit is misschien niet het meest leuke onderdeel van het beleggen in vastgoed, maar als je in Nederland gaat beleggen in huurwoningen is dit absolute basiskennis die je moet hebben!

Mocht je hier toch nog vragen over te hebben laat dan hieronder een berichtje achter. Ik hoor ook graag van je als je aanvullingen hebt op deze blog post.

Wellicht heb je er aan gedacht om je tweede woning via Airbnb te verhuren om zo een nog hoger rendement te behalen? Let op dat de verhuur via Airbnb aan strenge regels gebonden is! Lees hier alles over de in blog post “Mag ik mijn tweede woning via Airbnb verhuren?“.


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

2 gedachten over “Wat is de maximale huur die je mag vragen?”

  1. Als ik een heel pand kan kopen met 4 etages en dus 4 appartementen van +- 55M2 in Amsterdam in de binnenstad, Het pand is nooit verhuurd in deze form maar als 2 woningen, dus nu gesplitst, moet ik dan ook aan het puntensysteem voldoen om een huurprijs te creëren? Het is ook waarschijnlijk dat ik zelf ook 1 van deze appartementen zal bewonen. Ik heb zelf een BV dus wil aan bedrijven gaan verhuren voor hun personeel.

    • Beste N. Heemskerk, ook bij het splitsen van een woning zal je moeten voldoen aan het puntensysteem. Tenminste als je de appartementen als zelfstandige woonruimte wilt gaan verhuren. In de blog post “Hoe je beleggingspand in de vrije sector krijgen” kan je meer achtergrond informatie lezen.
      Het maakt mijn inziens niet uit of je een eigen BV hebt of niet. Enige verschil is dat je bij het verhuren vanuit een BV (dus zakelijk) je huurinkomsten belast worden. Zie ook de blog post “Huurinkomsten in Box 1 of Box 3“.
      Hopelijk kan je hier verder mee. Veel succes!

Plaats een reactie