Wat is de waarde in verhuurde staat?

Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

Wat is de waarde in verhuurde staat van vastgoed?

De waarde in verhuurde staat is namelijk een belangrijke parameter als je gaat investeren in vastgoed.

Echter de term “waarde in verhuurde” wordt verschillend gebruikt. De belastingdienst gebruikt de term “waarde in verhuurde staat” en de banken die vastgoedhypotheken verstrekken ook. Beide gebruiken dezelfde term, maar geven er net een andere betekenis aan.

In deze blog post ga ik antwoord geven op de vraag “Wat is de waarde in verhuurde staat?

In de blog post ga ik het volgende behandelen:

Wat is de waarde in verhuurde staat?

wat zijn de regels voor verhuur via Airbnb

Laten we beginnen met het begin.

Wat is de definitie van de waarde in verhuurde staat van vastgoed?

Hier moet je goed opletten er zijn namelijk verschillende definities van de waarde in verhuurde staat. Namelijk de waarde in verhuurde staat voor box 3 voor de vermogensbelasting en de waarde in verhuurde staat die banken vragen voor het verstrekken van een vastgoedhypotheek.

Waarde bezittingen in box 3

De eerste definitie van waarde in verhuurde staat van vastgoed heeft dus te maken met de vermogensbelasting.

Voor de vermogensbelasting moet je voor je bezittingen en schulden in box 3 de waarde in het economische verkeer moet worden opgegeven. Vanaf 2010 geldt voor de waarde van beleggingspanden die in box 3 vallen de WOZ-waarde.

Echter bij verhuurde beleggingspanden die vallen onder de huurbescherming, heeft de verhuur een waardedrukkend effect op de verkoopwaarde en dus WOZ-waarde.

Bij het bepalen van de waarde van verhuurd vastgoed, wordt daarom rekening gehouden met een de zogenaamde “leegwaarderatio”. Dit zal ik later in deze blog post verder toelichten.

Verhuurd vastgoed

Dan heeft de tweede definitie van waarde in verhuurde staat te maken wat een beleggingspand waard is als je het verkoopt met huurders erin. Deze waarde in verhuurde staat van vastgoed is voor het verkrijgen van een vastgoedhypotheek een belangrijke parameter.

Via google kon ik de volgende definitie vinden voor deze waarde in verhuurde staat:

Het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Bron: https://www.taxatieplatform.nl/taxatie_begrippen

Belastingdienst

waarde in verhuurde staat voor box 3

Laten we hier in meer detail naar gaan kijken.

Zoals aangegeven is de hoofdregel dat de waarde van de woning in box 3 wordt gesteld op de door gemeente vastgestelde WOZ-waarde.

Het maakt dus niet uit wat je voor een beleggingspand hebt betaald, maar het gaat om de WOZ-waarde. Echter als de woning (beleggingspand) wordt verhuurd mag je rekening houden met de zogenaamde leegwaarderatio.

Leegwaarderatio

De leegwaarderatio wordt bepaald op basis van de huur in verhouding tot de WOZ-waarde. Het percentage tussen de huur en de WOZ bepaalt met hoeveel procent de WOZ-waarde van de gemeente mag worden verlaagd. Dit bepaalt dus ook je uiteindelijk te betalen belasting! Zelfs bij een forse huur (meer dan 7% van de WOZ-waarde) hoeft daarom maar 85% van de WOZ-waarde in box 3 te worden aangegeven.

Let wel op dat er een irritante belangrijke regel geldt. Je komt alleen in aanmerking voor de berekening aan de hand van de leegwaarderatio als je beleggingspand op 1 januari van het belastingjaar ook daadwerkelijk is verhuurd.

Is dat niet het geval, dan moet je simpelweg de volledige WOZ-waarde van je beleggingspand aangegeven. Het is dus belangrijk ervoor te zorgen dat je beleggingspand altijd per 1 januari verhuurd is.

Ook geldt de leegwaarderatio berekening alleen als de huurders in je beleggingspand huurbescherming hebben. Voor tijdelijk verhuurde woningen (waar je huurders geen huurbescherming hebben) geldt deze berekening ook niet.

Het verhuren van je beleggingspand geeft je naast een mooi rendement dus ook een besparing op je vermogensbelasting. Mooie win-win situatie.

Laat ik dit verduidelijken met een rekenvoorbeeld.

Rekenvoorbeeld

Het gaat hier om verhuurde woningen waarvoor een huurprijs is overeengekomen die gebruikelijk is tussen willekeurige derden. De waarde van deze woningen berekent u op de volgende manier:

Stap 1 – WOZ waarde opvragen

Check via de site van wozwaardeloket.nl de WOZ-waarde van je beleggingspand. Laten we voor dit voorbeeld uitgaan van een WOZ-waarde van €250.000.

Stap 2 – Jaarlijkse huurprijs berekenen

Bereken de jaarlijkse huurprijs. Vermenigvuldig hiervoor de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar met 12. In dit voorbeeld is de maandelijkse huurprijs aan het begin van het kalenderjaar €1.300. De jaarlijkse huurprijs is (12 x €1.300) = €15.600.

Stap 3 – Bepaal verhouding jaarlijkse huurprijs tot WOZ-waarde

Bereken het percentage dat de verhouding van de jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde weergeeft. Deel hiervoor de jaarlijkse huurprijs door de WOZ-waarde. €15.600 (jaarlijkse huurprijs) gedeeld door €250.000 (WOZ-waarde) = 6,24%

Stap 4 – Bepaal leegwaarderatio

Zoek de uitkomst van stap 3 op in tabel 3. 6,24% is meer dan 6% maar niet meer dan 7%. De leegwaarderatio is dus 78%.

De verhouding van de jaarlijkse huurprijs 
tot de WOZ-waarde is meer dan
maar niet meer danLeegwaarderatio is
0%1%45%
1%2%51%
2%3%56%
3%4%62%
4%5%67%
5%6%73%
6%7%78%
7%85%
Bron: Belastingdienst

Stap 5 – Waarde van verhuurde woning berekenen

Bereken de waarde van de verhuurde woning. Vermenigvuldig hiervoor de WOZ-waarde met de leegwaarderatio. De waarde van de verhuurde woning is 78% x €250.000 = €195.000.

De voor de vermogensbelasting mag jij dan €195.000 als waarde in verhuurde staat opgegeven van de beleggingspand in box 3.

Scheelt je toch mooi €55.000 die je niet in box 3 hoeft aan te geven!

Vastgoedhypotheek verstrekkers

financiering mbv vastgoedhypotheek

Laten we dan nu eens de details bekijken van de waarde in verhuurde staat van vastgoed die hypotheekverstrekkers gebruiken.

Stel dat je een beleggingspand (deels) wilt financieren. Dan zal de hypotheekverstrekker (bank) maximaal 80% van de waarde van de woning willen financieren. De andere 20% is wat je minimaal zelf aan eigen geld moet betalen. Let op de waarde waar de hypotheekverstrekker mee zal gaan rekenen is de waarde in verhuurde staat.

Wat is ‘waarde in verhuurde staat’?

Als je een beleggingspand hebt verhuurd dan is de huurovereenkomst niet eenvoudig te beëindigen. In Nederland heb je namelijk te maken met de huurbescherming. Op het moment dat dat je niet meer de maandelijkse hypotheekrente en aflossing kan betalen aan de hypotheekverstrekker, dan zal de hypotheekverstrekker uiteindelijk je beleggingspand gaan verkopen (met huurders erin!).

Zoals aangegeven kan het huurcontract dus niet zomaar worden beëindigd en hierdoor wordt de hypotheekverstrekker gedwongen om je beleggingspand met huurders te verkopen aan een volgende belegger. Hierdoor zal de hypotheekverstrekker een lagere waarde krijgen voor je beleggingspand.

Hoe bepaal je de waarde in verhuurde staat?

De waarde in verhuurde staat wordt bepaald door een taxateur die is goedgekeurd dor de hypotheekverstrekker. Meestal zal de waarde in verhuurde staat afwijken van het aankoopbedrag / WOZ-waarde of de waarde van je beleggingspand in lege staat. De waarde in verhuurde staat van je beleggingspand is het bedrag waarvoor een andere belegger naar verwachting het pand zou willen kopen als deze verhuurd is.

Welke factoren beïnvloeden de waarde in verhuurde staat?

De volgende factoren zijn van invloed op de waarde in verhuurde staat:

  • Vrije verkoopwaarde / leegwaarde; hierbij is de locatie en staat van het beleggingspand belangrijk
  • Huurwaarde; De huurwaarde is volgende de taxateur de langjarig haalbare huuropbrengst. Hierbij wordt de kale huur (excl. gas / water / licht) als uitgangspunt genomen die haalbaar is als het pand ongemeubileerd met een overeenkomst van minimaal 1 jaar verhuurd wordt.
  • Exploitatiekosten; Dit zijn de toekomstig te verwachten bijkomende kosten voor beheer en onderhoud

Waarde in verhuurde staat in de praktijk

In de praktijk blijkt vaak dat de marktwaarde in verhuurde staat wat lager is dan het aankoopbedrag / de leegwaarde. Echter zoals altijd zijn er altijd uitzonderingen die de regel bevestigen!

Als het je lukt om een kluswoning of beleggingspand voor een scherpe prijs aan te kopen en de te verwachten huurinkomsten relatief hoog zijn, dan kan het zijn dat de waarde in verhuurde staat hoger uitpakt dan het aankoopbedrag. Echter let op dit zijn echt uitzonderingen. Maar dit geeft wel het belang aan van het goed aankopen van je eerste beleggingspand. Dit is namelijk de basis voor de opbouw van je verder vastgoed portefeuille. Lees hier meer over in de blog post “Hoe vastgoedportefeuille opbouwen?

Kijk eens op de site van beleggingspanden.nl om te zien wat de waarde in verhuurde staat in de praktijk is:

Zelf vind ik 12x de jaarhuur een goede indicatie van de waarde in verhuurde staat. Zoals je kunt zien op beleggingspanden.nl zie je tegenwoordig ook steeds vaker beleggingspanden die voor een aanzienlijk hogere factor te koop staan.

Aankoop van een beleggingspand

Let op dat bij de aankoop van een beleggingspand deze hoeft deze nog niet verhuurd te zijn. Sterker nog zelf gaat mijn voorkeur uit naar een lege woning waar je zelf de waarde van kunt maximaliseren en weet wat voor huurders erin zitten.

Mocht je een beleggingspand willen kopen zonder huurders en deze deels laten financieren met een vastgoedhypotheek? Dat kan! Het beleggingspand wordt bij aankoop getaxeerd waarbij de taxateur ook als deze nog niet verhuurd is de marktwaarde in verhuurde staat en de huurwaarde vast kan stellen.

Vervolgens koop je het beleggingspand met een vastgoedhypotheek, kun je je beleggingspand verhuurklaar maken en uiterlijk binnen 3 maanden de huurders hun intrek laten nemen.

Eindoordeel

Zoals je in deze blog post hebt kunnen lezen is de waarde van de woning een belangrijk gegeven in de vastgoedwereld. Doe hier je voordeel mee! Zeker voor je eerste beleggingspand zul je moeten zorgen dat je een courant beleggingspand koopt. Dit is namelijk de basis voor je toekomstige vastgoedportefeuille!

Graag hoor ik van je of deze blog post duidelijk maakt wat de waarde in verhuurde staat van vastgoed is. Ook hoor ik graag of er lezers zijn die een vastgoedfinanciering gekregen hebben waarbij je minder dan 20% aan eigen geld moest mee brengen.

Wil jij nu ook gaan beginnen met investeren in vastgoed? Lees dan de blog post “Hoe beginnen met investeren in vastgoed?” om je stapsgewijs alle stappen uit te leggen.


Share if you care!
  •  
  •  
  •  
  •  

10 gedachten over “Wat is de waarde in verhuurde staat?”

  1. Beste HKOTV,

    Dank je wel voor dit duidelijke artikel! Ik ben me nu aan het oriënteren op investeren in vastgoed. Kan je me vertellen hoe ik het beste een geschikte woning voor de verhuur kan vinden? Graag wil ik een zo hoog mogelijk rendement.

    Bij voorbaat dank voor je reactie!

    Groeten,

    Henk-Jan

    Beantwoorden
  2. Hoe moet je dan de waarde in verhuurde staat bepalen in de huidige markt waarbij huizen zo snel van de hand gaan. Als je een taxateur een rapport wilt laten opstel ben je al min. 2 weken verder. Moet je dan eerst al een bod uitbrengen om tijd te rekken?

    Ik wil een pand aanschaffen voor studenten kamer verhuur hierbij moet de taxateur dan ook rekening houden met een puntenstelsel en als je pand dan net niet in de vrije sector terecht komt is het vaak moeilijker te financieren omdat men sterk naar de waarde in verhuurde staat kijkt welke lager kan uitpakken omdat de huur berekend via het puntensysteem de waarde in verhuurde staat sterk kan drukken. Hoe hier mee om te gaan?

    Andere vraag: De verhuurprijs van kamers de zogenaamde marktverhuurprijs, dus de huur per kamer die er daadwerkelijk wordt gevraagd, ligt vaak (altijd) hoger dan de huur berekent via het puntensysteem van de huurcommissie. Hoe hier mee om te gaan? M.a.w. je wilt niet hebben dat een huurder jou later langs “de lat” gaat leggen vanwege een te hoge huur en/of naar de huurcommissie stapt.

    Beantwoorden
    • Beste M, dank weer voor je reactie. Hieronder mijn reactie op je vragen.

      “Hoe moet je dan de waarde in verhuurde staat bepalen in de huidige markt waarbij huizen zo snel van de hand gaan. Als je een taxateur een rapport wilt laten opstel ben je al min. 2 weken verder. Moet je dan eerst al een bod uitbrengen om tijd te rekken?”
      Er is niet echt een verschil met een kopen van een eigen huis of een beleggingspand. Het bod dat je uitbrengt kan je altijd onder voorbehoud van financiering doen. Dus als jij een interessant beleggingspand / huis hebt gevonden kan je daar altijd een bod onder voorbehoud van financiering op uitbrengen. Het verkrijgen en afsluiten van een “normale hypotheek” en een vastgoed hypotheek duurt ook ongeveer even lang. Enige verschil is dat je een taxateur een taxatie moet laten uitvoeren die de waarde in verhuurde staat bepaald. Voor een “normale hypotheek” is trouwens ook eigenlijk altijd een taxatie rapport van de woning nodig alleen dan hoef je niet de waarde te weten in verhuurde staat.

      “Ik wil een pand aanschaffen voor studenten kamer verhuur hierbij moet de taxateur dan ook rekening houden met een puntenstelsel en als je pand dan net niet in de vrije sector terecht komt is het vaak moeilijker te financieren omdat men sterk naar de waarde in verhuurde staat kijkt welke lager kan uitpakken omdat de huur berekend via het puntensysteem de waarde in verhuurde staat sterk kan drukken. Hoe hier mee om te gaan?”
      Klopt je moet dus eerst zelf goed je huiswerk doen en weten wat een studentenhuis je aan huur gaat opleveren. Je kan zelf nog best wat doen om je beleggingspand in de vrije sector te krijgen. Lees een de blog post “Hoe beleggingspand in de vrije sector krijgen?” voor meer achtergrond informatie.

      “Andere vraag: De verhuurprijs van kamers de zogenaamde marktverhuurprijs, dus de huur per kamer die er daadwerkelijk wordt gevraagd, ligt vaak (altijd) hoger dan de huur berekent via het puntensysteem van de huurcommissie. Hoe hier mee om te gaan? M.a.w. je wilt niet hebben dat een huurder jou later langs “de lat” gaat leggen vanwege een te hoge huur en/of naar de huurcommissie stapt.”
      Helemaal mee eens! Zorg dat je niet in de situatie komt dat je huurder bij de huurcommissie de te hoge huur aankaarten en dat je later de huur moet verlagen EN de “te veel” ontvangen huur moet gaan terugbetalen. Dan heb je namelijk echt een groot probleem. Je krijgt de huurders er nl niet uit en bent gebonden aan de veel lagere huur.
      Wat je kunt doen is één huurcontract laten opstellen waar de 3 studenten op aftekenen. Met één huurcontract kan je namelijk in de vrije sector komen. Met kamerverhuur (onzelfstandige woonruimtes) zit je vast aan het puntensysteem. Als je meer huur gaat vragen kan je dit later problemen opleveren zoals je zelf aan aangeeft.
      Ik raad je echt aan om eens met een aankoop- of verhuurmakelaar te gaan praten. Een makelaar je met veel van de bovengenoemde vragen helpen en je behoeden voor grote missers.
      Hopelijk kan je hier idg verder mee. Neem je tijd en voorkom onnodige risico’s! Veel succes ermee.

      Beantwoorden
  3. Stel dat je een beleggingspand hebt en deze verhuurt en wil herfinancieren. Naar welke waarde kijkt de taxateur dan als het gaat om waarde in verhuurde staat voor herfinanciering:
    1) waarde aan de hand van het huidige huurcontract (dus werkelijke huurpenningen)
    2) geschatte mogelijke huuropbrengst (ingeschat door taxateur)

    Beantwoorden
    • Goedemiddag Loes, dank voor je reactie. Zie hieronder mijn antwoorden op je vragen:

      “Naar welke waarde kijkt de taxateur dan als het gaat om waarde in verhuurde staat voor herfinanciering:
      1) waarde aan de hand van het huidige huurcontract (dus werkelijke huurpenningen)”

      In dit geval zal de taxateur kijken naar de huidige huurinkomsten. Je krijgt de huurders er namelijk niet zomaar uit, dus dat zijn de huurinkomsten die je voorlopig uit je beleggingspand gaat krijgen. Tenzij de huurders er in zitten op basis van een tijdelijk huurcontract (leegstandswet). Zie ook: https://www.eigenhuis.nl/besparen/tijdelijke-verhuur#/ Echter dit komt niet vaak voor en ik weet ik niet of de taxateur dan gelijk voor een hogere waarde gaat als ik eerlijk ben.

      “Naar welke waarde kijkt de taxateur dan als het gaat om waarde in verhuurde staat voor herfinanciering:
      2) geschatte mogelijke huuropbrengst (ingeschat door taxateur)”

      Als je een leeg beleggingspand koopt kijkt de taxateur naar een reële huurprijs die je kan krijgen voor dat beleggingspand. Hoe de taxateur dat precies doet weet ik eerlijk gezegd niet, maar je kan zelf ook goed op funda.nl of pararius.nl opzoeken wat een marktconforme huur is.

      Hopelijk kan je hier weer verder mee. Veel succes idg!

      Beantwoorden
  4. Beste HKOTV, goed artikel over de waarde in verhuurde staat. Verder heel veel waardevolle info op je blog. Ga zo door!
    Ik wil ook gaan investeren in vastgoed, maar ik twijfel tussen investeren in nieuwbouw of bestaande bouw. Hoe zie jij dit?
    Bij voorbaat dank voor je reactie!
    Groet, Nelleke

    Beantwoorden

Plaats een reactie